부동산 세금 총정리 : 취득세, 보유세(재산세, 종부세), 양도세
안녕하세요~~체인지입니다.
오늘은 부동산 세금 종류에 대해서 정리를 해 볼까 합니다.
부동산 세금에는 크게 3가지가 있습니다.
취득세 : 부동산을 취득할때 내는 세금
보유세 : 부동산을 보유중일때 내는 세금
양도세 : 부동산을 처분(매도)시 내는 세금
한참 부동산 가격이 하늘을 향해 달리고 있을때, 각종 규제 대책이 발표도면서 세금도 규제지역별(조정지역, 투기과열지역, 투기지역등), 취득/양도 시기별로 상이해서 엄청 복잡했습니다.
그래서 부동산 관련 세무업무는 하지 않는 '양포세무사(양도소득세 업무를 포기한 세무사)'라는 용어가 나오기도 했었죠.
하지만, 23.1.3 부동산 대책에서 전국 대부분 지역이 규제지역에서 해제되면서 세금도 심플해 졌습니다.
그래서 현 시점에서 부동산 관련 세금이 어떻게 되어 있는지 살펴보시죠~~
취득세
부동산 취득세는 부동산을 취득(매수)할 때 내는 세금입니다.
보통 취득시(잔금일) 법무사를 통해서 등기를 할 때 취득세 신고까지 같이 합니다. 그래서 법무사에게 취득금액을 주면 크게 신경을 쓰지 않는 부분이죠.
하지만, 서울과 같이 취득가액(부동산 매수금액)이 큰 경우 취득세도 만만치 않습니다. 그래서 자금계획을 세울때 미리미리 취득세를 계산해 보셔야 합니다.
취득세율
현재는 '강남3구 + 용산구'를 제외하고 모두 非 규제지역이기 때문에 노란색음영 위주로 참고하시면 됩니다.(물론 규제지역으로 남아 있는 4개구를 매수하시는 분은 다 보셔야 합니다. 부럽습니다.)
| 분류 | 주택 | 구분 | 취득가액 | 취득세율 | 지방교육세 (추가금액) |
| 개인 | 1주택자 | 규제지역 무관 | 6억이하 | 1% | 0.1% |
| 6억초과 ~ 9억이하 | (취득가액 x 2/3억원 - 3) x 1/100 | 취득세의 10% | |||
| 9억 초과 | 3% | 0.3% | |||
| 2주택자 | 규제지역 | | 8% | 0.4% | |
| 非 규제지역 | 6억이하 | 1% | 0.1% | ||
| 6억초과 ~ 9억이하 | (취득가액 x 2/3억원 - 3) x 1/100 | 취득세의 10% | |||
| 9억 초과 | 3% | 0.3% | |||
| 3주택 이상 | 규제지역 | | 12% | 0.4% | |
| 非 규제지역 | | 8% | 0.4% |
취득세는 어떻게 납부하는 걸까요?
보통 매매 당일 법무사 통해서 부동산 등기 접수를 할 때 취등록까지 위임을 합니다.
그래서 법무사에게 취득세를 계좌이체하는 경우가 높은 비율을 차지하고 있습니다.
취득세 카드 납부도 될까요?
넵. 됩니다. 심지어 할부도 가능합니다. 그래서 한번에 목돈을 마련하기 어려운 경우에는 카드할부로 납부를 고려하셔도 됩니다.
매매 잔금 당일부터 60일 이내에 '위택스'홈페이지나 구청에서 직접 납부하실 수 있습니다.
[카드납부 순서]
납세번호 입력 > 카드납부 선택 > 일시납부/분할납부 선택 > 카드번호 입력 > 할부기간 선택 > 결제하기
할부 납부는 매월 무이자 할부를 진행하는 카드사도 다르고 무이자 기간도 다르므로 사전에 꼭 확인하셔야 합니다.
또한, 카드 한도를 꼭 check하셔야 합니다. (월 할부 금액 한도를 초과하게 되면 난감하겠죠)
보유세 (재산세)
보유세는 말그대로 주택을 보유하고 있는 기간에 납부하는 세금입니다.
보유 기준은 매년 6월1일을 기준으로 등기가 되어 있거나 매수잔금을 한 분이 납부 대상입니다.
매해 5월31일 이전에 매도하는 경우 보유세를 내지 않을 수 있기 때문에 그 즈음 매도를 고려하시는 분은 잔금 날짜를 잘 잡으셔야 합니다.
보유세는 크게 재산세와 종부세(종합부동산세)로 나뉩니다.
재산세율
재산세는 부동산을 보유하는 모든 분들이 내야 하는 세금이며, 과세는 7월과 9월 두번으로 나누어 이뤄지는데, 7월은 주택분의 50%, 9월은 주택분의 50% + 토지분에 대한 금액입니다.
과표구간은 아래와 같습니다. 공시가 9억원 기준으로 세율이 바뀌고, 1주택자도 특례세율이 적용됩니다.
과세표준금액은 '공시가격에 할인율(공정시장가액비율)'을 곱한 금액으로 합니다.
주택의 경우 공정시장가액비율을 60%, 상가등 주택외 부동산과 토지는 70%를 적용합니다.
| 과표 | 표준세율 (공시가 9억 초과, 다주택자, 법인) | 특례세율 (공시가 9월 이하 1주택자) |
| 0.6억원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 0.6 ~ 1.5억원 이하 | 6만원 + 0.6억원 초과분의 0.15% | 3만원 + 0.6억원 초과분의 0.1% |
| 1.5억 ~ 3억원 이하 | 19.5만원 + 1.5억원 초과분의 0.25% | 12만원 + 1.5억원 초과분의 0.2% |
| 3 ~ 5.4억원 이하 | 57만원 + 3억원 초과분의 0.4% | 42만원 + 3억원 초과분의 0.35% |
| 5.4억원 초과 | - |
보유세(종합부동산세)
종부세 역시 매년 6월 1일 기준으로 부동산을 소유한 자에게 부과하는 세금입니다.
도입취지는 지방재정의 균형유지를 위해 도입된 국세이나, 재산세보다 높은 세율로 고액의 부동산 보유자에게 부담을 줌에 따른 조세 부담으로 불만을 많이 일으시키는 세금이기도 합니다.
종부세율
과세표준금액은 '공시가격에 할인율(공정시장가액비율)'을 곱한 금액으로 합니다.
주택의 경우 공정시장가액비율을 60%로 반영합니다.
종부세는 공제금액이 9억원(1세대 1주택자는 12억원)이며, 공제금액 초과분에 대한 과표구간은 아래와 같습니다.
지난정부 대비 현 정부에서 종부세율 변동으로 인해 주택 보유자 부담이 많이 줄어들긴 한것 같습니다.
| 과세표준 구간 | 세율(%) | ||
| 2주택 이하 | 3주택 이상 | ||
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% | |
| 3억원 초과 ~ 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% | |
| 6억원 초과 ~ 12억원 이하 | 1% | 1% | |
| 12억원 초과 ~ 25억원 이하 | 1.3% | 2% | |
| 25억원 초과 ~ 50억원 이하 | 1.5% | 3% | |
| 50억원 초과 ~ 94억원 이하 | 2% | 4% | |
| 94억원 초과 ~ | 2.7% | 5% | |
양도소득세
취득세, 보유세는 주택 가격 상승/하락에 상관없이 주택을 갖고 있는 경우에는 무조건 납부해야 하는 세금이지만, 양도소득세는 양도가액(매도가) 이 취득가액(매수가)보다 높아서 이익이 나는 경우에만 납부하는 세금입니다.
그래서 양도소득세를 절세하는 건 중요하지만, 납부 자체는 즐거운 것이죠(가격이 올랐으니깐요.)
참고로, 셀프 양도소득세 신고 방법을 10월12일 포스팅 했는데, 아래 첨부를 참고하시기 바랍니다.
https://blog.naver.com/gorjadls/223235139692
셀프 양도세 신고 방법, 양도세 신고 방법
안녕하세요~~체인지입니다. 최근에 투자 물건을 매도 했습니다. 그닥 좋은 결과는 아니였는데요, 그러다보...
blog.naver.com
양도세율
양도세율은 과표기준별로 세율이 다르며, 공제금액을 제외하고 산출이 됩니다.
만약 1.5억원의 양도이익이 발생했다면, 1,544만원 기본 공제가 되고,
1,400만원까지는 6% + 1400만원~5,000만원까지 15% + 5000만원~8800만원까지 24% + 8800만원 ~ 1.5억원까지 35%의 세율을 적용하여 계산하는데요,
국세청 사이트에 들어가서 양도세 신고를 하면 자동으로 계산해서 나오니 어렵게 생각하실 필요 없습니다.
| 과표기준 | 세율(23년이후) | 누진공제 |
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
양도세 절감을 위한 필요경비 항목
양도소득세는 '시세차익이 났든, 나지 않았든'신고는 해야 합니다.
다만, 양도소득세는 필요경비만큼 제외를 해 주기 때문에 취득시부터 관련 서류를 잘 챙기고 있어야 합니다.
양도소득세 신고세 필요경비 처리를 해주는 항목은 아래와 같습니다.
ㅇ 취등록세
ㅇ 부동산 중개 수수료
ㅇ 법무사 수수료
ㅇ 인테리어 비용 中 자본적 지출
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩등에 있어서 피난시설등의 설치
4. 재해등으로 인해 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물, 기계, 설비 등의 복구
5. 기타 개량, 확장, 증설등 1~4번까지와 유사한 성질의 것
※ 필요경비 해당하지 않는 인테리어 비용(수익적 지출)
- 건물 또는 벽의 도장
- 파손된 유리나 기와의 대체
- 기계의 소모된 부속품 또는 벨트의 대체
- 재해를 입은 자산에 대한 외장의 복구, 도장 및 유리 삽입
이상으로 부동산 3개 세금에 대해서 알아보았습니다.
부동산을 1개라도 갖고 계시는 분들은 부동산 세금에 대해서 꼭 관심을 갖고 계셔야 합니다.
그래야 절세할 수 있는 방법을 찾고 세금을 줄일 수 있기 때문입니다.
탈세는 범죄이지만 절세는 현명한 것 입니다.
