땅 사기전에 계획을 세우고 삽시다
예전에 어떤 화장품CF에서 나오는 문구가
"화장은 할 때보다 지울때가 중요하다"라는 문구였는데 토지 투자도 매수 할 때보다 매도 할 때가 더 중요합니다.
매도까지 염두하여 토지를 투자하실 경우 투자하시기전 몇가지 신경 써야 될 부분들이 있습니다.
매입목적이 "투자"인지 "건축인지"
매입가는 적정가인지?
투자기간에 따른 출구전략 등등
토지는 매입 목적에 따라서 용도도 달라지는데 이 용도라는것은 토지의 가치를 결정하는데 아주 큰 역할을 합니다.
용도는 개인이 바꿀 수 없고, 나라에서 지정을 해주는것인데 대분류는 지역, 지구, 구역 소분류는 상업지 주거지 관리지 녹지, 보전관리, 생산관리 등등입니다.
이렇게 말로 하는것보다 아래 정리된 표를보면 좀 더 이해가 쉬우실 겁니다.
용도에 대하여 자세히 나와있는 표인데요.
음...개인적으로 표를 보니깐 되려 더 복잡해지네요.
이론은 이렇게 분류되어 있지만 솔직히 이 표가 투자함에 있어서 별 도움이 되지는 않기에 외우실 필요는 없습니다.
그냥 그렇구나~ 정도로 이해하심 되요.
여기서 간단하게 아셔야 될 것만 정리해드리면 용도지역에서 상업지에 가까울수록 용적률 건폐율이 높고 규제가 없으므로 활용가치가 높은땅일 가능성이 높습니다.
용도지구와 용도구역은 대부분 규제사항이므로 내 땅에 따로 지정이 안되어 있는것이 좋은데 지정 유/무는 토지이음을 통해서 확인할 수 있습니다.
이 중에서도 가장 중요한 것이 용도지역인데요.
용도지역의 끝판왕인 상업지같은 경우는 일반 근린생활시설은 물론, 오락실, 단란주점등도 허가가 떨어지는거에 반해
관리지역이나 녹지등은 허가가 떨어지지 않는 업종이 많습니다.
상업지에 가까울수록 규제 자체가 덜 하다고 이해하시면 됩니다.
예를 들어 건축목적이 단층 카페나 음식점이라면 비싼 상업지나 주거지보다는 녹지를 위주로 매물을 찾는게 더 현명할 것이며
다가구 주택이나 근린상가처럼 용적률이 필요한 땅이라면 주거지 땅이 토지 매입에 있어서 더 유리할 것이며.
단란주점이나 성인오락실 같은 유흥주점이라면 반드시 상업지를 매입하셔야 목적에 맞는 투자를 하실 수 있습니다.
이것은 출구전략과도 어느정도 맞물리는데 일부 땅투자를 할 때 우선순위로 보는 것 중에 하나가 지분이냐? 필지냐? 인데
같은 위치의 토지라면 지분이라서 안 팔리고, 필지라서 잘 팔리고 하지 않습니다.
믈론 차이는 있을 수 있지만 그 차이가 크지 않습니다.
수요가 많은 좋은 입지라면 지분도 잘 팔리고 반대로 안 팔리는 위치면 필지라도 잘 안 팔리는게 현실입니다.
지분과 필지 차이로 땅의 제 값을 받고 팔 수 있냐? 없냐가 갈리기보다는내 땅을 필요로 하는 작자가 나타나냐? 안타나냐? 가 훨씬 중요합니다.
원래 땅은 실수요자들에게 매도했을 때 제 값을 받습니다.
즉, 작자가 나타났을 때 토지는 제 값 받는거죠.
고로 내가 매입하려는 토지가 실수요자가 나올만한 토지인지? 아닌지? 그게 바로 포인트입니다.
내가 바로 그 땅을 사서 건축을 하더라도 어느정도 세입자나 임대가 맞춰질 것 같다, 맞출 수 있을것 같다라는 생각이 든다면 투자하셔도 좋을 토지입니다.
물론 실수요자가 나타날만한 토지의 기본적인 조건에는 건축을 위한 기본적인 시설 조성(도로, 상하수도, 전기 통신)은 물론이거니와 인구 유입과 더불어 유동 인구, 접근성, 주변호재등등 살펴볼게 많은데 그런 요소들이 시간의 흐름에 따라서 현실화되고 그에 따라 실수요자들이 증가할 때가 비로소 토지는 돈이 되고 팔 타이밍이라고 해석하시면 됩니다
실수요의 토지는 그렇게 되기전까지는 사실상 땅으로 돈 벌기 쉽지 않아요.
가끔 아무런 기반시설이 없는데 순수 입지만 좋다고해서 토지를 매입하시는 경우가 종종 보이는데
토지는 아파트와 달라서 오로지 입지만 보고 투자하면 시간이 오래 걸립니다.
아파트는 기반시설이 된 부지에 건물을 얹는거니깐 입지를 중점으로 보는거고 토지는 기반이 없으면 입지가 좋다고 하더라도 오래걸릴 수 있습니다.
그리고 입지가 좋은데 기반이 안갖춰져 있다?
그렇다면 그 토지엔 각 종 개발 규제가 걸려있을 확률이 있으니 서류를 통해서 그 점을 꼭 확인하시구요.
다시 본론으로 돌아가서 땅 투자는 임자가 나타났을 때 파는게 제대로 파는겁니다.
그런 이유로 땅 투자는 애초에 시간적인 여유를 가지고 투자하는것이 기본원칙입니다.
제가 항상 토지는 시간과의 싸움이다, 젊을수록 토지투자에 유리하다라고 얘기하는거와 일맥상통합니다.
토지가 다른 부동산에 비하여 시간이 필요한 이유는 토지 자체가 변곡점이 적고 우상향하는 상품이기도 하며
실물부동산에 비하여 실사용자가 비율이 적기 때문에 급매로 내놓은다고 무조건 팔리는 투자 상품이 아니기 때문입니다.
또 추가적으로 장기보유에 대한 세금혜택은 보너스구요.
만일 단기간에 토지로 돈을 벌고자 한다면 보상을 노리는 틈새시장을 노리는 투자를 해야지 정상적인 토지투자로는 큰 재미보기 어려울 겁니다.
위에 얘기했던 것처럼 토지는 실수요 비율이 적은 상품이기 때문에 싸게 내놨다고 해서 잘 팔릴까라고 생각하면 오산입니다.
싸게 했더니 바로 팔렸다?
그럼 그 땅은 싸게 안 팔아도 임자가 나타날 땅이였던 겁니다.
땅은 싼 게 장땡이 아니라는건데..
제가 재밌게 읽은 책중에 "부자아빠 가난한 아빠"라는 책이 있는데 거기서 나오는 내용중에 "싸게 사야 수익률이 크다"라는 내용이 있습니다.
반면에 부동산부자인 미국 전 대통령 트럼프는 "입지만 좋다면 웃돈을 주더라도 매입하라"라고 했습니다.
차이점이 있지만 모두 옳다고 보여지는 2가지 견해중에 개인적으로 토지 한정이라면 후자가 더 맞다고 봅니다.
간혹 경매사이트에서 나오는 매물들을 보면 출구전략없이 막무가내로 투자했다가 실패하여 나오는 매물들이 많습니다.
결국은 안팔려서 거기까지 갔다는건데...
적어도 웃돈 주고 살 입지의 토지라면 경매까지 안갑니다.
특수한 경우를 제외하고는 어쨌든 끝까지 매도가 안되서 경매까지 간 거라고 볼 수 있는데 경매매물중에서도 최악의 매물은 기반시설없는 상업지 주거지 땅입니다.
애초에 상업지는 실수요자들이 개발행위를 하려고 매입을 하는 땅인데 도로도 없고 상하수도 시설도 없을 경우 건축허가 당연히 안떨어질거고 용도때문에 땅 값만 비싸고 오히려 용도가 발목을 잡는 경우입니다.
바로 이런 경우죠.
분명 용도가 주거지로 지정된 땅이지만 도로조건이 좋지 않고 상하수도 시설이 없어서 건축허가가 떨어지지 않아 개발을 할 수 없으니 겉만 주거지일뿐 녹지나 농림지와 다름없는 토지입니다.
개발행위를 하라고 주거지나 상업지로 지정해준 토지가 기반시설이 없어서 그 역할을 못한다면 사실 아무짝에도 쓸모없는 토지인거죠.
더구나 매매가격조차 무거워서 토지 거래에서 가장 기피되며 상대적으로 무거운 가격에 평수다 작아서 쓰임새도 한정되고
잘못하다 애물딴지로 전락하기 딱 좋습니다.
어쩌다보니 글이 길어졌는데 하고 싶은말을 글로 적다보니 다소 뒤죽박죽이네요.
그래도 정리하자면 아래와 같으니 참고하시면 좋겠습니다.
1. 토지를 투자할 때 매도까지 염두해서 투자하는게 좋다.
-용도별로 출구전략을 다르게 세울 것
-긴 호흡을 갖고 임자가 나타날 때 파는게 베스트
2. 투자하려고 하는 노선을 정확히 정하는게 좋다.
-건축 or 투자 (건축이라면 기반시설 확인 필수)
3. 매입가는 중요한 요소
-못쓰는 땅 싸게 사는것보다 좋은 땅 비싸게 사는게 낫다.
출처 춘천가는 기차