우리나라 국토의 70%가 산… 임야투자 전략은?
우리나라 국토의 70%가 산이다. 그러니 어디서든 임야를 만날 수 있다. 하지만 투자 대상 임야는 일부다. 환경보전과 후대를 위해 정부는 임야 개발에 대해 강력하게 규제하고 있기 때문이다.
임야는 보전산지와 준보전산지로 나뉜다. “보전산지는 뭐고 준보전산지는 또 뭐죠?”라고 묻는 분들이 있다. 눈으로 보면 다 같은 임야로 보이기 때문이다. 보전산지나 준보전산지는 나라에서 정한 용도지역에 따른 용어다. 토지이용계획확인원에서 확인할 수 있다.
토지이용계획확인원에 보전산지로 올라있다면 초보 투자자 분들은 누가 무슨 말을 하든 일단 피하는 게 맞다. 보전산지는 절대농지와 같다고 보면 된다. 보전산지도 개발이 불가능한 건 아니다. 일부 예외규정을 이용해 투자를 할 수는 있다.
하지만 임야는 개발하려면 적잖은 비용이 든다. 자칫하다간 토지 매입비용보다 부지 정리비용이 몇 배 더 들어갈 수 있다. 이런 이유로 토지투자를 시작하는 분들에게는 추천하지 않는다.
용도지역 중 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역 안에도 산지가 있다. 이들 산지는 대부분 준보전산지이며 제한적으로 활용이 가능하다.
임야투자의 특징은 다음과 같다. △가격이 저렴하고 △면적이 넓고 △개발비용이 많이 들고 △규제가 많다.
낮은 가격에 넓은 임야를 사서 최소의 비용으로 개간을 하면 높은 차익을 거둘 수 있다. 그래서 임야투자를 선호하는 분들이 있다.
임야를 사서 수익을 올리는 방법은 두 가지로 분류할 수 있다. 먼저 시세차익형 투자는 매입 후 개발 진행에 따라 용도가 변경돼 시세 차익을 거두는 투자 방법이다. 개발형 투자는 매입 후 전원주택지, 잡종지 등으로 지목변경을 해 개발 수익을 거두는 투자 방법이다.
초보 투자자가 시세차익형 투자 기회를 잡기는 쉽지 않다. 임야의 용도변경은 상당히 장기간에 걸쳐 이뤄지기 때문이다. 그린벨트를 생각하면 된다. 몇 십 년 묶일 수도 있다. 가까운 시기에 용도변경으로 시세 차익을 거둘 수 있는 임야는 정해져 있고 대부분 선점한 주인이 있다고 봐야 한다. 이미 땅값도 높은 편이다.
임야투자를 즐겨 하는 분들은 대부분 적극적 투자자들이다. 개발이 가능한 임야를 낮은 가격에 매입해서 비용을 들여 지목을 변경하면 몇 배의 차익을 얻을 수 있기 때문이다. 이때 중요한 포인트는 개발 가능성 여부다.
전은규 대박땅꾼Lab연구소장
출처 브릿지경제
