대법원 2022. 6. 30. 선고 2022도3044 판결
[1] 주택법 제65조 제1항 제2호에서 주택공급질서의 교란행위로서 금지하고 있는 ‘입주자저축 증서 등의 양도행위’ 의미
[2] 주택법 제65조 제1항 제2호의 ‘입주자저축 증서’ 양도․양수 행위에 주택청약 종합저축 계좌가 개설된 은행에 연계된 ‘공인인증서’를 양도․양수한 행위도 포함되는지 여부(적극)
[1] 주택법 제65조 제1항 제2호에서 주택공급질서의 교란행위로서 금지하고 있는 ‘입주자저축 증서 등의 양도행위’란 그 개념상 입주자저축 증서 등에 관한 법률상 혹은 사실상의 귀속주체를 종국적으로 변경하는 행위를 의미한다.
[2] 주택법 제65조 제1항 제2호의 ‘입주자저축 증서’ 양도⋅양수 행위에는 주택청 약종합저축 계좌가 개설된 은행에 연계된 ‘공인인증서’를 양도⋅양수한 행위도 포함된다고 봄이 타당하다. 그 이유는 다음과 같다.
(가) 주택법 제65조 제1항은 “누구든지 이 법에 따라 건설⋅공급되는 주택 을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 증 서 또는 지위를 양도⋅양수 또는 이를 알선하거나 양도⋅양수 또는 이를 알 선할 목적으로 하는 광고를 하여서는 아니 된다.”라고 정하면서, 제2호에서 양도⋅양수 등이 금지되는 증서의 하나로 ‘제56조에 따른 입주자저축 증서’를 정하고 있다. 여기서 ‘입주자저축’은 ‘주택청약종합저축’을 말하고(주택법 제 56조 제2항), ‘증서’는 그 사전적 의미가 ‘권리나 의무, 사실 따위를 증명하는 문서’이므로, 결국 ‘입주자저축 증서’는 ‘주택청약종합저축 가입 사실 및 순 위, 그에 따라 주택을 공급받을 수 있는 권리 내지 자격을 증명하는 문서’를 의미한다.
(나) 과거에는 주택청약이 주로 현장접수 형태로 이루어졌으므로, 주택을 공급받을 수 있는 권리를 이전하기 위해 ‘입주자저축 증서’인 청약통장 자체 를 양도⋅양수하는 경우가 많았다. 그러나 최근에는 온라인 청약이 일반화되 어 주택청약종합저축 계좌와 개설된 은행에 연계된 공인인증서가 있어야만 청약신청이 가능한 경우가 대부분이다. 은행 실무상으로도 전자통장이 실물 통장을 대체하면서 실물 청약통장은 처음부터 발급조차 되지 않는 경우가 많아지고 있다. 이에 주택을 공급받을 수 있는 권리를 양도⋅양수하는 방법도 ‘공인인증서, 보안카드번호, 비밀번호’ 등을 주고받는 형태로 변화하게 되었다.
(다) 주택청약종합저축 계좌가 개설된 은행에 연계된 공인인증서 및 그 보 안카드번호, 비밀번호 등을 양수하여 취득하면, 이를 이용해 청약신청을 위한 인터넷 홈페이지에 접속하여 주택청약종합저축 계좌의 가입자와 동일인임을 확인받고, 주택청약종합저축 가입내역, 납입금, 청약순위 등을 증명하는 전자 정보를 이용하여 청약신청을 할 수 있게 된다. 따라서 주택청약종합저축 가입자가 제3자에게 공인인증서를 양도하는 행위 는 ‘주택청약종합저축 가입 사실 및 순위, 그에 따라 주택을 공급받을 수 있 는 권리 내지 자격을 증명하는 전자문서’에 관한 접근매체를 양도하고 이로 써 그 입주자저축 증서에 관한 법률상 혹은 사실상 귀속주체를 종국적으로 변경하는 행위에 해당한다.
(라) 주택법 제65조 제1항 제2호가 입주자저축 증서의 양도⋅양수를 금지하고 있는 취지는 주택청약종합저축 가입자가 그 저축에 관한 증서를 제3자에게 이전함으로써, 정해진 요건을 갖춘 주택청약종합저축 가입자에게만 인정되는 ‘주택을 공급받을 수 있는 지위’를 임의로 제3자에게 이전하여 실수요자 위주의 공급질서를 교란하는 것을 방지하고자 하는 것이다. 주택청약종합저축 계좌가 개설된 은행에 연계된 공인인증서를 양도하는 경우, 그 양수인은 양도인 명의로 청약신청을 하여 주택을 공급받을 수 있게 되므로 ‘입주자저축 증서’의 양도⋅양수 행위에 위 공인인증서 양도⋅양수 행위도 포함된다고 해석함이 입법 취지에 부합한다.