지역에 따라 해당 물건을 취급하는 법원이 달라지기 때문에 부동산 경매에 참여하려면 우선 지역을 정해야 하며경매 물건을 분석할 때에는 등기부등본, 임차인 유무, 감정평가 시점, 명도의 난이도, 우량 물건인지 여부 등을 꼼꼼히 살펴야 합니다. " 현장확인은 필수"
1. 등기부 등본, 지적도, 토지이용계획확인 분석은 생략
2. 임차인 유무
말소 기준 권리보다 먼저 전입신고한 임차인을 대항력 있는 임차인이라 하며, 이 임차인이 말소기준 권리보다 확정일자를 먼저 받아두면 대방요구를 했다면 큰 문제가 없지만 전입신고는 말소기준보다 먼저 했지만 확정일자가 없다거나 확정일자를 늦게 받았을 경우 자칫 낙찰자가 임차인의 보증금을 물어줘야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 그러므로 입찰전 동사무소에서 세대 열람을 통해 세입자와 전입 일자 등을 확인하는 것이 좋습니다.
3. 감정평가 시점
경매는 감정평가시점에서 5-6개월 후에 매각기일이 정해지므로 입찰 희망자는 감정가를 참고로 인근 중개업소를 여러 곳 방문해 시제 조사 , 입지 분석, 유사물건의 매물 여부, 최근 거래 사례 여부, 급매물이 있는지, 장래 부동산 가격의 상승 여부 등을 확인하세요
4. 명도 문제
낙찰 잔금을 내고 나면 집 비우기 절차가 있습니다.
임차인과 협상을 통해 명도 문제를 해결하는 게 일반적이라 할 수 있습니다.
협상일 잘 안되면 법조치를 해서 처리하는 방법도 있습니다. (명도소송, 부동산 점유이전금지가처분 등)
끝으로 주택, 아파트 등 입찰시 임차인 확인과 명도 문제 해결을 잘 하는 노하우를 배우시기 바랍니다.