한달전만해도 덥다 덥다 노래를 했는데 가을이 성큼 다가 왔습니다.
감기 조심하시고 항상 웃으시길 바라면서
오늘은 개략적으로 경매물건의 권리관계에 대해 글 올릴까 하네요
경매에서 권리분석이 가장 어려운 부분이지만 원칙을 정해 놓고 보면 의외로 간단하다 할 수 있습니다.
말소기준권리보다 앞선 전세권, 임차권, 소유권이전청구권 가등기, 지상권 및 대항력 있는 주택임차인이 있으면 낙찰인이 이를 인수하게 됩니다.
이때는 낙찰자가 엄청 많은 비용을 써야 합니다.
최선순위 채권액이 소액일 경우 후순위 권리자가 이를 대위변제하면 선순위로 지위가 상승하는 사례가 종종 있습니다. 특히 후순위 임차인이 대위변제하는 경우가 많으며, 대위변제한 임차인은 낙찰인에게 대항력이 생기므로 권리 분석이 아주 중요하다 할 수 있습니다.
경매정보상에 '유치권 주장'이라는 내용이 표기된 경우에는 물건 선정에 신중하여야 합니다.
유치권이 인정되는 경우 낙찰자는 낙찰가외에 유치권자가 주장하는 채권액을 고스란히 떠안게 되는 수가 있다.
'법정지상권성립여지가 있음' 또는 '제시 외 건물 소재'라고 표기된 물건역시 피하는 것이 좋습니다.
법정지상권은 경매로 토지와 건물의 소유주가 달라지는 경우로서 토지의 낙찰자는 원하는바 대로 토지를 이용할 수가 없게 됩니다.
그러나 법정지상권의 좋은 점도 있습니다. 지료를 받을 수 있는 장점도 있습니다.
경매의 고수분들이 이런 물건을 좋아한다고 할 수 있습니다.
권리사항에 '예고등기'가 되어 있으면 등기의 말소, 회복에 관한 재판이진행중이라는 뜻이다. 이 경우는 비록 '예고등기'가 후순위라 하더라도 재판이 끝날 때까지는 효력을 갖기 때문에 자칫 낭패를 볼 수가 있습니다.
이번글은 법, 금융, 부동산 관련업에 관련한 분들은 이해하기 쉬울것 같으나 경매을 처음 접하는 분들은 잘 이해 되지 않을 것으로 생각됩니다. 다음 글에서 상세한 글 올리도록 하겠습니다.