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1. 감정평가액과 시세의 차이를 정확히 확인하자 최근 통계치를 보면 수도권의 중소형 아파트에 대한 낙찰가율이 80% 아래로 떨어졌다고 한다 그리고 서울의 중소형 아파트의 낙찰가율이 80% 초반을 기록했다고 한다
이러한 낙찰가율 하락의 최대 문제는 감정평가액이 너무 고평가 되어있는 경우가 많았다는 점이다
특히 대형평수 내지는 고가아파트에 대한 오류가 많았다
많은 이들은 감정평가 시점과 매각기일의 기간의 텀이 있기때문이라고 주장하는 분도 있지만 이는 사실과 다르다
2. 권리분석 중요한데 1) 선순위임차인 여부 확인 - 선순위임차인이 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 낙찰대금외에 추가로 부담해야 한다
선순위임차인 확인하는 방법 가) 등기부등본발급받아서 말소기준권리 확인한다 나) 경매가 들어갔다는 것을 소명할 수 있는 자료 즉 등기부등본이나 경매정보지를 가지고 반드시 관할동사무소로 가서 전입세대열람을 확인한다
&& 반드시 관할 동사무소를 가야한다는 점 잊지 말자
2) 선순위전세권자 배당여부 확인 - 선순위전세권자가 배당요구하지 않은 금액 역시 낙찰자가 낙찰대 금외에 추가로 부담
선순위전세권자가 배당요구를 하지 않거나 배당요구종기일 이후에 배당요구를 하면 인수한다
3. 체납관리비 확인 - 낙찰자는 공용부분에 대한 체납관리비 무조건 인수 그러나 실무에서 그리 큰 고려의 대상은 아니다 낙찰가 대비 차지하는 체납관리비 액수가 작기때문이다
4. 부동산현장조사 필수 - 주위 변전소 등 혐오시설 회피 막연히 층이 높다고 해서 일조와 조망이 좋을거라는 생각은 큰 오산
현장방문은 필수다 현장에 가보지 않고 지도만 보면 마치 조망 일조 또는 주의 편의시설이 대단히 좋은 것인줄로만 안다 그러나 막상 가보면 혐오시설도 있고 아파트 분위기도 나지 않는 곳도 있고 층은 높은데 조망도 좋지 않고 일조도 좋지 않은 곳이 많았다
부동산은 발품이다
제대로 된 지식과 발품이야 말로 최고의 고수를 가는 지름길이 아니겠는가
이러한 것을 제대로 제대로 이해할 수 있다면 언제나 싸게 매수할수 있는 도구를 얻었기에 이제 스스로 낙찰을 받는 것을 적극 추천해봅니다
여러분의 성공투자를 기대합니다^^ |