평가사님 부동산 잔여법 관련 하여 질의 드립니다.
1. 문제 현황 : 숙박시설 - 인근 숙박시설 쇠퇴 / 건물 내용연수 경과 - 개별물건 기준 (최 미달 건부감가 적용)
2. 질의 사항
1) 수익환원법 적용시 : 대상 부동산 건물 내용연수 초과 - 부동산 잔여법 적용
2) 답안 풀이 : 개별물건 기준 토지 (공시지가기준법) - 기말복귀액 적용
3) 질의 : 미지수 적용시 적용 방안
(1) 토지의 수익가액 x 설정 : 기말복귀 x (기말 건물 가액 0) -> 최종 수익가액 x+건물가액 (잔가율1%)
(2) 부동산 수익가액 x 설정 : 기말복귀 x (토+건) -> 일반적 DCF 논리 (기타사항 숙박시설은 5년뒤 35% 가치 하락 - 토+건가치로 봄) -> 이렇게 해석도 가능한가요...?
미지수를 설정하고 풀이하는 경우 부동산 잔여법 논리에 의하면 토지를 x 로 설정하여 상기 그림의 3번과 같이 풀이하는 게 맞을까요?
- 토지 건물 가격구성비도 적용 불가하고 (개별물건 건부감가 처리) 수익가액을 x로 놓고 기말복귀가액에 토지 배분한 가액으로 설정할 수 없어서 질의드립니다. 어떻게 풀이하는게 맞는지 질의드립니다.
>> 해당 문제의 경우 미지수로 설정하고 푸는 것 보다. 개별물건 토지가액으로 기말복귀가액으로 푸는게 더 합리적인가요? (평가액 차이가 너무 심하게 나옵니다..)
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