안양시 이축권 공공이축권 매도 매수 합니다.
세양부동산은 서울시 및 경기도 전지역의 그린벨트 이축권 개발제한구역 공공이축권을 전문으로 알선 중개하는 공인중개사 사무소 입니다.이축권 매도 매수등 이축권에 대한 모든 제반 사항에 대하여 궁금한 사항은 세양부동산 031-554-4984 / 010-3062-4984로 문의하세요.
이축권이란?
이축권은 개발제한구역내 기존 주택이 풍수해 등으로 피해를 입은 경우 이축할 수 있는 재해 이축권, 각종 도시계획시설 사업 등 공익사업으로 수용되는 경우 발생하는 공공 이축권, 개발제한구역 지정 당시부터 주택 건물이 있었으나 처음부터 토지 건물의 소유자가 다르고 토지주의 부동의로 건물을 신축 개축할 수 없는 경우 이축이 가능한 일반 이축권, 이뿐만이 아니고 공익사업에 의한 공장 종교시설도 공공 이축권이 발생하며, 공익사업으로 이축할 수 있는 공공 이축권이 건물 철거 일까지 자기 토지를 보유하지 못한 경우 일반 이축권으로 전환되어 발생합니다.
공공이축권 발생 근거 법령?
공공 이축권의 발생 근거는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업으로 발생되며, 개발제한구역에서 합법적으로 신축 이축할 수 있는 권리입니다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률
제78조(이주대책의 수립 등)
① 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 “이주대책 대상자”라 한다)를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다.
② 사업시행자는 제1항에 따라 이주대책을 수립하려면 미리 관할 지방자치단체의 장과 협의하여야 한다.
③ 국가나 지방자치단체는 이주대책의 실시에 따른 주택지의 조성 및 주택의 건설에 대하여는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금을 우선적으로 지원하여야 한다.<개정 2015. 1. 6.>
④ 이주대책의 내용에는 이주정착지(이주대책의 실시로 건설하는 주택단지를 포함한다)에 대한 도로, 급수시설, 배수시설, 그 밖의 공공시설 등 통상적인 수준의 생활기본시설이 포함되어야 하며, 이에 필요한 비용은 사업시행자가 부담한다. 다만, 행정청이 아닌 사업시행자가 이주대책을 수립·실시하는 경우에 지방자치단체는 비용의 일부를 보조할 수 있다.
⑤ 제1항에 따라 이주대책의 실시에 따른 주택지 또는 주택을 공급받기로 결정된 권리는 소유권이전등기를 마칠 때까지 전매(매매, 증여, 그밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속은 제외한다) 할 수 없으며, 이를 위반하거나 해당 공익사업과 관련하여 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에 사업시행자는 이주대책의 실시가 아닌 이주정착금으로 지급하여야 한다.<신설 2022. 2. 3.>
제78조의 2(공장의 이주대책 수립 등) 사업시행자는 대통령령으로 정하는 공익사업의 시행으로 인하여 공장부지가 협의 양도되거나 수용됨에 따라 더 이상 해당 지역에서 공장(「산업 집적활성화 및 공장 설립에 관한 법률」제2조제1호에 따른 공장을 말한다)을 가동할 수 없게 된 자가 희망하는 경우「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정·개발된 인근 산업단지에 입주하게 하는 등 대통령령으로 정하는 이주대책에 관한 계획을 수립하여야 한다. [전문개정 2011. 8. 4.]
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령
[시행 2021. 11. 23.] [대통령령 제32150호, 2021. 11. 23., 일부개정]
제40조(이주대책의 수립·실시) ① 사업시행자가 법 제78조 제1항에 따른 이주대책(이하 “이주대책”이라 한다)을 수립하려는 경우에는 미리 그 내용을 같은 항에 따른 이주대책 대상자(이하 “이주대책 대상자”라 한다)에게 통지하여야 한다.
② 이주대책은 국토 교통부령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이주대책 대상자 중 이주정착지에 이주를 희망하는 자의 가구 수가 10호(戶) 이상인 경우에 수립·실시한다. 다만, 사업시행자가「택지개발촉진법」또는「주택법」등 관계 법령에 따라 이주대책 대상자에게 택지 또는 주택을 공급한 경우(사업시행자의 알선에 의하여 공급한 경우를 포함한다)에는 이주대책을 수립·실시한 것으로 본다.
③법 제4조 제6호 및 제7호에 따른 사업(이하 이 조에서 “부수사업”이라 한다)의 사업시행자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 부수사업의 원인이 되는 법 제4조 제1호부터 제5호까지의 규정에 따른 사업(이하 이 조에서 “주된 사업”이라 한다)의 이주대책에 부수사업의 이주대책을 포함하여 수립·실시하여 줄 것을 주된 사업의 사업시행자에게 요청할 수 있다. 이 경우 부수사업 이주대책 대상자의 이주대책을 위한 비용은 부수사업의 사업시행자가 부담한다.<신설 2018. 4. 17.>
1. 부수사업의 사업시행자가 법 제78조 제1항 및 이 조 제2항 본문에 따라 이주대책을 수립·실시하여야 하는 경우에 해당하지 아니할 것
2. 주된 사업의 이주대책 수립이 완료되지 아니하였을 것
④ 제3항 각 호 외의 부분 전단에 따라 이주대책의 수립·실시 요청을 받은 주된 사업의 사업시행자는 법 제78조 제1항 및 이 조 제2항 본문에 따라 이주대책을 수립·실시하여야 하는 경우에 해당하지 아니하는 등 부득이한 사유가 없으면 이에 협조하여야 한다.<신설 2018. 4. 17.>
⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 이주대책 대상자에서 제외한다.<개정 2016. 1. 6., 2018. 4. 17.>
1. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도 변경을 한 건축물의 소유자
2. 해당 건축물에 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날부터 계약 체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 거주하고 있지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.
가. 질병으로 인한 요양
나. 징집으로 인한 입영
다. 공무
라. 취학
마. 해당 공익사업 지구 내 타인이 소유하고 있는 건축물에의 거주
바. 그 밖에 가목부터 라고 목까지에 준하는 부득이한 사유
3. 타인이 소유하고 있는 건축물에 거주하는 세입자. 다만, 해당 공익사업 지구에 주거용 건축물을 소유한 자로서 타인이 소유하고 있는 건축물에 거주하는 세입자는 제외한다.
공익사업이란?
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률
제4조(공익사업)이 법에 따라 토지 등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다.<개정 2014. 3. 18., 2015. 12. 29.>
1. 국방·군사에 관한 사업
2. 관계 법률에 따라 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도·도로·공항·항만·주차장ㆍ공영차고지ㆍ화물 터 미
널ㆍ궤도(軌道) ㆍ 하천·제방·댐·운하·수도·하수도ㆍ하수종말 처리·폐수처리·사방(砂防) ㆍ 방풍(防風) ㆍ 방화(防火) ㆍ 방조(防潮) ㆍ 방 수(防水) ㆍ 저수지·용수로ㆍ배수로ㆍ석유 비축·송유·폐기물처리·전기ㆍ전기 통신·방송·가스 및 기상 관측에 관한 사업
3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사·공장·연구소ㆍ시험소ㆍ보건 시설·문화시설·공원·수목원ㆍ광장·운동장ㆍ시장·묘지·화장장ㆍ 도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업
4. 관계 법률에 따라 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관ㆍ박물관 및 미술관 건립에 관한 사업
5. 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」제4조에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방지 치던 체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업
6. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업
7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주 단지 조성에 관한 사업
8. 그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업
[전문개정 2011. 8. 4.]
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법( 약칭: 개발제한구역법 )
[시행 2021. 7. 27.] [법률 제18337호, 2021. 7. 27., 일부개정]
제12조 (개발제한구역에서의 행위 제한)
① 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조제11호에 따른 도시ㆍ군 계획 사업(이하 “도시ㆍ군 계획 사업”이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별 자치시장ㆍ특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다.<개정 2009. 2. 6., 2010. 4. 15., 2011. 4. 14., 2011. 9. 16., 2013.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이나 공작물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경
가. 공원, 녹지, 실외 체육시설, 시장·군수·구청장이 설치하는 노인의 여가활용을 위한 소규모 실내 생활체육시설 등 개발제한구역의 존치 및 보전관리에 도움이 될 수 있는 시설
나. 도로, 철도 등 개발제한구역을 통과하는 선형(線形) 시설과 이에 필수적으로 수반되는 시설
다. 개발제한구역이 아닌 지역에 입지가 곤란하여 개발제한구역 내에 입지하여야만 그 기능과 목적이 달성되는 시설
라. 국방·군사에 관한 시설 및 교정 시설
마. 개발제한구역 주민과 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업의 추진으로 인하여 개발제한구역이 해제된 지역 주민의 주거·생활편익·생업을 위한 시설 1의 2. 도시공원, 물류창고 등 정비 사업을 위하여 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 정비 사업 구역에 설치하는 행위와 이에 따르는 토지의 형질 변경
2. 개발제한구역의 건축물로서제15조에 따라 지정된 취락지구로의 이축(移築)
3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 따른 공익사업(개발제한구역에서 시행하는 공익사업만 해당한다. 이하 이 항에서 같다)의 시행에 따라 철거된 건축물을 이축하기 위한 이주 단지의 조성
3의 2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 따른 공익사업의 시행에 따라 철거되는 건축물 중 취락지구로 이축이 곤란한 건축물로서 개발제한구역 지정 당시부터 있던 주택, 공장 또는 종교시설을 취락지구가 아닌 지역으로 이축하는 행위
4. 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 토지의 형질변경으로서 영농을 위한 경우 등 대통령령으로 정하는 토지의 형질변경
5. 벌채 면적 및 수량(樹量), 그 밖에 대통령령으로 정하는 규모 이상의 죽목(竹木) 벌채
6. 대통령령으로 정하는 범위의 토지 분할
■ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법 시행령 [별표 2] 허가 또는 신고의 세부기준(제22조 관련) <개정 2021. 5. 11.>
4. 이축 및 이주 단지의 조성 [제목 개정 2015. 4. 1.]
가. 법 제12조제1항제3호에 따른 이주 단지의 규모는 주택 20호 이상으로 한다. 다만, 이축 또는 이주 대상
인 건축물로부터 2킬로미터 이내의 지역에 취락지구가 없거나 인근 취락지구의 지형이나 그 밖의 여건상 이축을 수용할 수 없는 경우로서 시장·군수·구청장이 이주 단지의 위치를 지정하는 경우에 10호 이상으로 할 수 있다.
나. 법 제12조제1항제2호에 따른 이축 및 같은 항 제3호에 따른 이주 단지는 철거비를 관할하는 시·군·구의 지역에만 조성할 수 있다. 다만, 철거비를 관할하는 시·군·구의 개발제한구역에 취락지구가 없거나 관할 지역의 취락지구에 이 축구요를 수용할 수 없는 경우 또는 이주 단지의 조성을 위한 적정한 부지가 없는 경우에는 인접 시장·군수·구청장과 협의하여 그 시·군·구의 지역에 이축 또는 이주 단지의 조성을 허가할 수 있다.
다. 공익사업에 따른 이주대책의 일환으로 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제78조에 따른 개발제한구역 밖으로의 이주대책이 수립된 경우에는 공익사업과 관련하여 따로 이축을 허가하여서는 아니 된다.
라. 철거 등으로 멸실되어 현존하지 아니하는 건축물을 근거로 이축 또는 이주 단지의 조성을 허가하여서는 아니 된다. 다만, 공익사업의 시행으로 철거
된 건축물은 그러하지 아니하다.
마. 이주 단지를 조성한 후 또는 건축물을 이축한 후의 종전 토지는 다른 사람의 소유인 경우와 공익사업에 편입된 경우를 제외하고는 그 지목을 전·답·과수원, 그 밖에 건축물의 건축을 위한 용도가 아닌 지목으로 변경하여야 한다.
바. 임야 또는 경지정리된 농지는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 위한 부지에서 제외해야 한다. 다만, 무질서한 개발을 초래하지 않는
경우 등 시장ᆞ 군수ᆞ 구청장이 인정하는 경우에는 그렇지 않다.
5. 법 제12조 제1항 제3호의 2에 따른 공장 또는 종교시설의 이축
가. 종교시설은 「건축법 시행령」 별표 1 제6호에 해당하는 것이어야 한다.
나. 공장 또는 종교시설을 이축하려는 경우에는 다음의 기준에 따라야 한다.
1) 기존의 공장 또는 종교시설이 위치하고 있는 시·군·구의 지역으로 이축하여야 한다. 다만, 공장의 경우 인접 시장·군수·구청장과 협의하여 그 시ㆍ군ㆍ구의 지역(인접한 읍·면·동으로 한정한다)에 이축을 허가할 수 있다.
2) 우량농지(경지정리·수리시설 등 농업생산 기반이 정비되어 있는 농지) 및 임야가 아닌 지역이어야 한다.
3) 「하천법」제7조에 따른 국가하천의 경계로부터 5백 미터 이상 떨어져 있는 지역이어야 한다.
4) 새로운 진입로를 설치할 필요가 없는 지역이어야 한다.
왕숙공공택지지구의 경우 주거용 건축물에 대하여 이주대책이 세워진 경우로 아래 범주에 해당하는 사람은 이축권으로 이축을 할 수 없습니다. 기준일 (공람공고일 2018.12,19) 1년 이전(2017.12.19.)부터 보상계약 체결일 또는 수용 재결일까지 당해 사업 지구 안에 주거용 건축물(가옥)을 소유하면서 계속 거주한 분으로서 손실보상을 받고 본 사업시행으로 인해 이주하는 분들은 이주자택지 공급 대상자로, 공익사업에 따른 이주대책의 일환으로 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제78조에 따른 개발제한구역 밖으로의 이주대책이 수립된 경우에 해당하여 공익사업과 관련하여 우선하여 이주대책에 따라야 하며 이주대책에 따르지 않을 경우 따로 이축 허가를 받을 수 없습니다.
개발제한구역 내에서 건축이 가능한 경우는 법률에 의해 규정하고 있는데요, 개발제한구역에서 아래의 개특법 시행령에서 해당하는 경우가 아닌 경우 어떠한 건축행위도 할 수 없습니다.
■ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법 시행령 [별표 1] 다목 다
건축물 또는 공작물의 종류, 건축 또는 설치의 범위(제13조제1항 관련)
다. 주택(「건축법 시행령」 별표 1 제1호 가목에 따른 단독주택을 말한다. 이하 이 호에서 같다) 신축할 수 있는 경우는 다음과 같다.
가) 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역 지정 당시부터 그 토지의 소유자와 건축물의 소유자가 다른 경우만 해당한다)와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택 [제24조에 따른 개발제한구역 건축물 관리 대장에 등재된 주택을 말한다. 이하 나) 및 다)에서 같다]이 있는 토지에만 주택을 신축할 수 있다.
나) 가)에도 불구하고 「농어업·농어촌 및 식품산업 기본법」 제3조 제2호가 목에 따른 농업인에 해당하는 자로서 개발제한구역에 기존 주택을 소유하고 거주하는 자는 영농의 편의를 위하여 자기 소유의 기존 주택을 철거하고 자기 소유의 농장 또는 과수원에 주택을 신축할 수 있다. 이 경우 생산에 직접 이용되는 토지의 면적이 1만 제곱미터 이상으로서 진입로를 설치하기 위한 토지의 형질변경이 수반되지 아니하는 지역에만 주택을 신축할 수 있으며, 건축 후 농림 수산업을 위한 시설 외로는 용도 변경을 할 수 없다.
다) 가)에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 국토 교통부령으로 정하는 입지 기준에 적합한 곳에 주택을 신축할 수 있다.
① 기존 주택(공익사업의 시행으로 개발제한구역에서 해제된 지역의 기존 주택을 포함한다)이 공익사업의 시행으로 인하여 철거(시장ᆞ군수ᆞ구청장이 공익사업의 시행을 위하여 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함한다) 되는 경우에는 그 기존 주택의 소유자(해당 공익사업의 사업인정 고시 당시에 해당 주택을 소유하였는지와 관계없이 같은 법에 따라 보상금을 모두 지급받은 자를 말한다)가 자기 소유의 토지[「건축물 관리법」 제30조제1항에 따라 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 한 날(해체 예정일 3일 전까지 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 하지 않은 경우에는 실제 건축물을 해체한 날을 말한다) 당시 소유권을 확보한 토지를 말하되, 공익사업의 시행을 위하여 기존 주택을 존치하는 경우에는 기존 주택의 소유권이전 당시 소유권을 확보한 토지를 말한다]에 신축하는 경우
② 기존 주택이 재해로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우로서 그 기존 주택의 소유자가 자기 소유의 토지 (재해를 입은 날부터 6개월 이내에 소유권을 확보한 토지를 말한다)에 신축하는 경우
③ 개발제한구역 지정 이전부터 건축되어 있는 주택 또는 개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유의 토지에 신축되어 있는 주택으로서 토지 소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없는 주택을 법 제12조제1항제2호에 따른 취락지구에 신축하는 경우
라. 근린생활시설 증축 및 신축할 수 있는 시설은 다음과 같다.
가) 주택을 용도변경한 근린생활시설 또는 1999년 6월 24일 이후에 신축된 근린생활시설만 증축할 수 있다.
나) 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역 지정 당시부터 그 토지의 소유자와 건축물의 소유자가 다른 경우만 해당한다)와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택(제24조에 따른 개발제한구역 건축물 관리 대장에 등재된 주택을 말한다)이 있는 토지에만 근린생활시설을 신축할 수 있다. 다만, 「수도법」 제3조제2호에 따른 상수원의 상류 하천(「하천법」에 따른 국가하천 및 지방하천을 말한다)의 양쪽 기슭 중 그 하천의 경계로부터 직선거리 1킬로미터 이내의 지역(「하수도법」 제2조 제15호에 따른 하수처리구역은 제외한다)에서는 「한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률」제5조에 따라 설치할 수 없는 시설을 신축할 수 없다.
다) 나)의 본문에도 불구하고 기존 근린생활시설(공익사업의 시행으로 개발제한구역에서 해제된 지역의 기존 근린생활시설을 포함한다)이 공익사업의 시행으로 인하여 철거(시장ᆞ군수ᆞ구청장이 공익사업의 시행을 위하여 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함한다) 되는 경우에는 그 기존 근린생활시설의 소유자(해당 공익사업의 사업인정 고시 당시에 해당 근린생활시설을 소유하였는지와 관계없이 같은 법에 따라 보상금을 모두 지급받은 자를 말한다)는 국토 교통부령으로 정하는 입지 기준에 적합한 자기 소유의 토지[「건축물 관리법」 제30조제1항에 따라 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 한 날(해체 예정일 3일 전까지 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 하지 않은 경우에는 실제 건축물을 해체한 날을 말한다) 당시 소유권을 확보한 토지를 말하되, 공익사업의 시행을 위하여 기존 근린생활시설을 존치하는 경우에는 기존 근린생활시설의 소유권 이전 당시 소유권을 확보한 토지를 말한다]에 근린생활시설을 신축할 수 있다.
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