안녕하세요
오늘은 지난 10월 8일 MBC에서 방송이 나간 이후로 진짜로 그런 수익을 볼수 있냐는 문의가 많아
제가 분양하고 있는 동탄 더퍼스트타워2 를 예로 들어 설명해 드리려 합니다.
지난 포스팅에서도 언급을 했듯이 지식산업센터 투자는 불법이 아니라 편법이니깐요...
사실 분양을 문의 하시는분들중 아직은 실입주자와 투자자 비율이 6대 4로 투자자분들이 더 많구요.
자본주의 시대에 법을 어기지 않고 투자 하는것은 당연하다고 생각이 듭니다.
투기라고 하면 왠지 어감이 나쁜짓을 하는것 같은데...
투자와 투기의 차이점은 이익을 창출하는 것은 같지만(네이버 지식인에 나옵니다.^^)
투자는 이익을 창출하기 위해 내가 어떤 행위를 하서 이익을 창출하는 것이고
투기는 그 행위를 하지 않고 이익만을 창출하는 것이라고 나와 있습니다.
그렇다면 오피스텔, 상가, 아파트, 토지, 건물등 부동산에 투자하는 대부분의 투자자님들을 투기꾼으로 몰고 가는게
맞는지 의문입니다. 자본주의 시대에서 말입니다. 상가나 오피스텔, 등 실제로 거기서 직접 살거나 장사 하실 목적으로 분양 하시는 분이 많을까요? 분양 받으셔서 임대 수익이나 시세차익을 목적으로 분양 받으시는 분이 많을까요?
단, 지식산업센터는 아직 규제가 없다는 차이점이 있긴 하지만요...
그럼 이제 부터 어떻게 분양을 받아 수익을 내는지 알아보도록 하겠습니다.
이해 하시기 쉽도록 방송에서도 나왔던 더퍼스트타워를 지금 현재 실제로 분양 받을 수 있는 호실을 가지고 예를 들어 보도록 하겠습니다.
위 이미지에 나와 있는 건물이 동탄더퍼스트타워 2차 건물입니다. 멋지죠? ^^ 내년 하반기 준공예정이구요...
전망이 좋고 사무실로 선호하는 9층 13호실 입니다.
전용평수는 42.85평 / 분양평수는 85.61평으로 전용율은 약 50%가 나오며 평당 분양가는 620만원으로
분양가는 530,800,000만원이며 부가세 41,402,400원을 합하면 총 분양가는 약 5억 7천2백만원 입니다.
분양을 받으려면 총분양가의 10%인 약 5천700만원을 내야 합니다.
중도금은 50%로 월이자는 시행사에서 다 부담하므로 투자자는 10% 외에는 준공시 까지 따로 들어가는 비용은 없습니다.
준공이 나고 이제 등기를 해야 하는데 이때 은행에서 대출을 받아야 합니다. 지식산업센터는 대출규제가 없기
때문에 80%에서 90%까지 대출이 가능합니다. 하지만 실 입주가 아니므로 80%를 대출 받아야 하므로
나머지 10% 인 약 5천700만원을 납부해야 합니다.
위의 호실을 임대를 놓아 임대 수익을 보고자 한다면
월세는 평균 1평당 25000원을 받을 수 있습니다. 분양평수가 약 85평이니 약 200만원을 월세로 받을수 있습니다.
보증금 3000만원 / 월세 200만원....
더퍼스트타워2는 준공이 난후 입주지원금이라는 명목으로 분양받으신 분에 700만원을 지원하고 있습니다.
그렇다면 실제로 들어가는 실투자금을 알아 볼께요
먼저 계약금 10%+잔금10%=20%가 114,440,480원이 들어 갔네요.
여기서 부가세 환급을 받을수 있습니다. 내가 낸 부가세가 41,402,400원 입니다.
그리고 입주 지원금 700만원도 다시 되돌려 받을 수 있습니다.
마지막으로 보증금도 받아야 겠지요... 되돌려 받는 금액을 다 합치면 78,402,400을 돌려 받을수 있지요.
실제로 들어가 비용에서 되돌려 받을수 있는 금액을 빼면 실제로 들어가는 비용은 약 3600만원이 됩니다.
실 투자금은 3600만원이 되는 셈이죠...
그럼 수익을 볼까요...
80%를 대출받아야 하므로 대출금 424,640,000원을 1금융권인 기업은행에서 대출을 받을수 있으며 대출이자는 지식산업센터의 경우 2%대 이지만 3%라고 가정해 보겠습니다. 그럼 년 이자가 12,739,200원이며 월이자는 1,061,600원 입니다.
월세를 200만원을 바든다고 하면 월세에서 이자를 빼면 월수익이 938,400원이면 년수익은 11,260,800원이 됩니다.
이를 년수익률로 따지면 약 31%가 나오는 것입니다.
하지만 여기서 끝은 아닙니다.
처음에 여기 평당 단가가 620만원이라고 했는데요. 지금 현재 새롭게 분양하는 곳은 모두 700만원대에 형성되어 있습니다.
그 이유는 동탄 테크노벨리내의 지가 상승으로 평당가가 올라는데요....
동탄테크노밸리가 완성되는 2020년 경이 되면 여기도 평단가가 700만원대 이상으로 평당 약 100만원의 시세 차익을 볼수 있습니다. 그렇다면 여기가 분양평수가 약 85평이니 준공되면 시세차익만 8500만원 이상 보고 갈수 있다는 계산이 나오는 것이죠
동탄지역은 꾸준히 지가가 상승하고 있으므로 서울 성수동이나 가산, 구로 지식산업센터처럼 몇년안에 평당 2~300만원의 시세차익을 볼수 있다고 생각됩니다.
될수 있으면 자세히 설명하려고 했는데 이해는 가시는지요?
이렇기 때문에 발빠른 투자가들이 지식산업센터에 투자를 하는 것이죠....또 지식산업센터네 투자하신 분들은 다른곳에 투자하지 못합니다. 그리고 아직 지식산업센터에 투자해서 실패 보신 분들도 없습니다.
그럼 어떤 지식산업센터를 골라야 하는지? 왜 동탄더퍼스트타워에 인지는 제 블로그글에 나와 있으니 참고 하시기 바랍니다.
대출규제 없고, 종부세 없고, 1가구2주택 상관없고,전매제한이 없는 지식산업센터....
궁금한 사항이 있으시면 언제든지 연락 바랍니다. 문의 대표번호 1811-0213
