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[아시아경제 이진우 소나무 부동산연구소장] #1.경기도 가평군수가 구속 기소됐다. 헐값의 땅을 분할해 팔려는 기획부동산으로부터 돈을 받은 혐의다. 관련자 4명이 더 걸렸다. 이들은 죄 값을 치르면 되지만 투자자들은 돈은 찾을 길이 없어졌다.
#2. 10여년 전 투기 열풍이 몰아닥쳤던 경기도 양평의 3만 평 규모의 땅은 아직까지 방치되고 있다. 이 땅의 주인은 300여명에 달한다. 이들의 허락을 받거나 이들로부터 땅을 사야 개발되지만 사실상 불가능한 상황이다. 기획부동산의 말만 믿고 돈을 쏟아부은 결과다.
땅은 돈 된다. 하지만 투자자가 똑똑해야 한다. 땅, 관련 법, 시장 상황 등에 대한 연구가 필요하다. 그러나 보통의 투자자들은 자금만 있는 사람들이다. 연구는 뒷전이고 솔깃한 말에 자금을 투입하고 기다린다. '묻지마 투자'가 판을 치는 이유다.
투자자들의 마음을 뺏는 것은 소위 '기획부동산'으로 불리는 개발업자들의 현란한 혀놀림 때문이다. 원래 평당 100만원인 땅을 50만원에 판다고 말한다. 곧 200만원까지 오를 것이라는 말도 잊지 않는다.
문제는 이들 중 실제 땅의 가치를 올려서 파는 '좋은 기획부동산'이 있는 반면, 아예 사기를 치려는 '나쁜 기획부동산'이 있다는 점이다. 이들에 대한 구분은 투자자의 몫이다.
좋은 기획부동산은 고급 정보(공시된, 아님 미공시된)를 가지고 '산' 번지를 일반 토임(등록전환)으로 바꾸는 절차를 대행한다. 땅의 용도를 바꿔 전원주택부지 등 활용도를 높여 공급한다는 뜻이다.
이들은 많은 경비와 인원을 통해 판매한다. 이에 취득원가의 3~7배의 중간 마진을 챙긴다. 하지만 일정 기간이 지나면 그 이상의 가격이 형성돼 투자자들도 이득을 취할 수 있다.
또한 나쁜 기획 부동산은 일명 '깍두기'다. 이들은 적법한 사업 의지가 없다. 땅에 대한 가분할도상에 무수히 많은 필지를 깍두기처럼 잘라, 판매만 한다. 투자자에게는 땅의 정확한 위치도 알려주지 않는다. 개발지 인근의 땅이라는 게 전부다. 이에 땅 투자의 가장 중요한 요소인 도로, 경사도 등도 사실과 다르게 설명한다.
이들의 목적은 판매다. 큰 땅에 선을 그어 팔지만 실질적인 토지 분할이나 도로 개설 등 땅의 활용도를 높이기 위한 최소한의 것도 하지 않는다. 심지어 1년 뒤 판매가의 두 배가 된다는 각서까지 쓴다.
투자자들은 두 부류를 구분하기 위해 끊임없는 연구가 필요하다. 토지를 소개받았다면 지적도, 토지이용계획 확인서, 등기부등본, 토지(임야)대장을 살펴야 한다. 토지이용계획 확인서를 통해서 토지가 나중에라도 개발을 할 수 있는지 여부가 판단된다. 토지이용계획 확인서상 용도 지역이 모든 개발 가능 여부를 결정한다고 해도 과언이 아니다. 지적도를 통해서 그 토지의 형태나 도로 현황 등을 파악 할 수 있다. 특히 도로 문제는 아주 중요하다. 자동차로 진입도 안되는 땅을 되팔 수 있을 것이란 상상은 버려라.
토지(임야) 대장이나 등기부 등본은 소유자 현황이나 분할 시점 등을 파악할 수 있다. 법인 형태의 개발업체의 물건을 소개 받았다면 등기부 등본, 토지 대장을 주의깊게 봐야 한다.
보통 정상적인 계약은 매매 당사자간 계약이 원칙이다. 이에 그 임야의 소유권이 소개한 법인의 소유인지를 파악해야 한다. 계약하기 전 반드시 해당 지번을 알려 달라고 해 본인이 한번 더 알아봐야 하며 주변 지적도와 부합하는지의 여부도 반드시 확인해야 한다.
계약은 평일에 하는 것이 좋다. 주말이나 공휴일에는 직접 서류 등의 확인이 불가능 하니 꼼꼼히 살필 수 있는 평일에 계약 하는 것이 좋다. 마지막으로 본인이 조금만 더 노력을 하고 꼼꼼하게 챙기고 전문가의 도움을 받는다면 좋은 기획 부동산의 토지를 잡을 수 있다.
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