부동산 성공노하우 “절세전략”
돈은 벌고 싶은데 부동산 투자에 나섰다가 높은 세금이라는 잘벽에 가로막혀 진입을포기하는 투자자가 생각보다 많이 있다. 이해하지 못하는 것은 두려움의 대상이 되고 두려운 대상과는 자연스럽게 거리를 두고 관심이 없어지게 된다. 부동산 투자에 있어 가장 중요한 절세원칙은 세금을 아끼는 것보다 수익이 우선이다. 수익이 생기지 않으면 그에 따른 세금도 발생하지 않기 때문에 수익을 극대화할 수 있는 방안에 대한 공부를 많이 하는 것이 중요한 것이다.
부동산 양도소득세는 ‘일정한 기간의 소득이나 거래에 세금을 매기는’ 기간 과세 세금이다. 이렇게 세금을 매기는 일정한 기간을 ‘과세 기간’이라 한다. 기간 기준으로 세금을 매기는 이유는 이러한 종류의 세금은 해당 기간 과세 대상 소득이나 거래가 여러 차례에 걸쳐 발생하기 때문이다. 즉 과세 편의상 한 건씩 과세하기 어렵고, 누진 세율을 통해 소득 등에 맞는 세율(누진 세율)을 적용하기 위해서다.
그렇다면 세금을 줄이는 방법은 어떤 것이 있을까? 수십, 수백 가지가 있을 수 있지만, 개념적으로는 ‘절세, 탈세, 조세 회피’ 등 세 가지로 분류할 수 있다. 셋 모두 일차적으로는 세금이 줄어든다. 다만 세금의 신고와 납부 이후 세금이 줄어들지 않고 오히려 늘어날 수도 있다. ‘탈세와 조세 회피’가 사후적으로 과세 당국에 확인돼 과세될 때가 그렇다.
‘탈세’는 법이 허용하고 있는 범위를 넘어서 불법적인 절차와 방법을 통해 세금을 내지 않는 경우다. 세무 당국은 오히려 여기에 해당하는 사례를 찾아내 원래 내야 하는 세금은 물론 걷지 못했던 세금에 대해 가산세를 부과한다. 가산세에는 미신고 및 축소 신고에 대한 신고 불성실 가산세와 늦게 납부된 부분에 대한 납부 불성실 가산세가 있다. 탈세 정도가 심한 경우 조세 범죄로 처벌까지 될 수도 있다
지난 정부에서 과도한 세금정책으로 침체된 부동산 시장을 살리기 위하여 윤석열정부 이후에 양도세 중과 배제 조치는 기본적으로 다주택자들에게 직접적인 절세 효과가 있다. 현행 양도세에서 절반 이상 세금이 줄어들어 부동산 매매에 숨통이 트일 것으로 전망된다. 현행 양도세 기본세율은 6~45%다. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔면 2주택자는 기본세율에 20%를, 3주택자 이상은 30%를 더한 세율이 적용된다. 이에 더해 주택을 3년 이상 보유했을 때 양도차익의 최대 30%까지 공제하는 장기보유특별공제 배제 혜택도 받을 수 없다.
그러나 정책 시행 이후에 집을 팔면 세금을 절반 이상 아낄 수 있다. 이를테면 3주택자가 15년간 보유하고 10억원이 오른 주택을 팔면 세금은 양도세 중과세율 적용시 6억8280만원에서 절반 이상 줄어든 2억5755만원을 내면 된다. 4억2525만원의 세금을 절세하는 셈이다.
또한 농지의 절세방법은 자경 농지에 대한 양도세 감면이 있는데 소유하고 있는 농지를 30킬오 이내에서 거주하면서 해당 지역에 직접 거주하면서 8년 이상 직접 농사를 지은 사람이 농지를 양도할 때 양도세를 1년(정확히는 1과세 기간)에 1억원, 합하여 5년간 최대 2억원(2019년 12월 31일 이전까지는 3억원)을 감면하는 제도가 있다.
부동산 투자 시 세금을 효과적으로 줄이는 방법을 터득하는 것은 부동산 투자 관련 다양한 유튜브나 책을 접하겠지만 어느 시점에 매수, 매도를 하라는 말은 쉽게 할 수 없다. 결국 수익 창출을 매듭지을 때는 자신만의 투자철학과 전략을 터득하는 것이 절세 성공전략이 될 것이다.
정영수 경영학박사
출처 K채널