안녕하세요. 서동진 실장입니다. 건강 잘 챙기고 계시나요?
오늘 소개 드릴 토지는 송산 국제테마파크에 인접한 땅입니다.
워낙에 유명한 토지라 부동산에 관심 있으신 분들은 익히 알고
있는 곳이죠 오늘은 잘 모르시는 분들을 위해 기본적으로 중요한
핵심만 집어볼게요!
송산그린시티는 우선 완전히 계획된 도시가 건설되고 있다고 보면 됩니다. 한국 수자원공사에서 주관하여 물과 자연이 있어 레저를 즐길 수 있으며, 윤택한 생활이 가능한 고급화된 도시로 계획적으로 설계하였고, 단계적으로 공사 중에 있습니다. 송산을 여타 신도시 정도로 보시는 분들이 간혹 있는데, 그것 이상이라고 할 수 있습니다. 몇 년 전 나온 맥킨지의 발표를 보면 더 쉽게 체감할 수가 있습니다. 맥킨지는 2025년 예상 괴는 세계 7대 부자도시 중 1위 카타르 도하, 2위 노르웨이 베르겐, 3위 노르웨이 트론헤임에 이어 4위 한국의 화성을 뽑았습니다. 그만큼 세계적인 이목을 끄는 관광도시이자 자연과 융합된 수변도시로 성장할 것으로 보고 있습니다.
그렇다면 이런 화성 송산그린시티가 왜 발전 가능성이 높은지를 세부적으로 설명드리겠습니다.
#공룡알 서식지
-지도 중앙에 좌우 하단이 반듯한 지역이 바로 공룡알 화석지입니다. 99년에 발견되어 2000년에 문화재 보호구역으로 지정된 이곳 공룡알 화석 지는 송산의 1/4에 가까운 면적을 차지하고 있습니다. 위치상 다른 지역과의 연결 혹은 개발을 방해한다고 보실 수도 있지만, 오히려 이곳 공룡알 화석 지를 보존하는 것이 자연 생태계를 그대로 살리겠다는 송산의 방향과 일치합니다. 이곳에는 공룡 박물관, 공룡 박물관, 공룡 자연과학 연구센터가 들어서고, 2022년까지는 시화 나래 둘레길이 조성되어 자전거도로와 산책로가 생길 예정입니다. 이런 공룡알 화석 지를 중심으로 동축(2020년까지), 남측(2025년까지), 서측(2030년까지) 단계별로 구분되어 있습니다.
#현재 송산 그린시티에서 가장 우선적으로 개발 진척이 보이는 곳이라고 할 수 있습니다 내년까지를 개발 완료로 잡고 있고, 생태주거, 상업이 어우러진 지역이라고 볼 수 있습니다. 이미 입주가 이루어지고 있고, 내년인 2020년 초면 입주가 마무리될 예정입니다. 그렇게 되면 3만여 명 정도가 계획인구라고 볼 수 있습니다 후에 국제 테마파크가 완성되면 직간접적 고용인력까지 짐작해본다면 4만여 명 정도가 동측지구에 머물 것으로 예상됩니다.
#국제테마파크는 동측지구의 좌측면으로 보이는 청록색으로 칠해진 구역이라고 보시면 됩니다. 원래는 유니버설 스튜디오가 들어올 예정이었으나 계획이 무산되면서 현재는 신세계에서 우선협상대상자로 선정된 상태입니다.
며칠 전에는 4189km²의 규모로 조성되어 4조 5700여억 원의 사업비가 투입하겠다고 업무협약을 맺었다는 소식을 접할 수 있었어요. 유니버설 스튜디오로 인해 거의 13년 가까이 표류했던 사업이 이제서야 다시 궤도에 오르기 시작했습니다. 이 국제 테마파크는 일본, 중국, 싱가포르에 있는 세계 주요 테마파크와 경쟁할 수 있는 그런 규모로 건설을 목표하고 있습니다. 송산은 첨단 관광도시를 목표로 하고 있는 만큼 국제 테마파크는 중요하게 봐야 할 포인트입니다.
남측은 2025년까지 완공을 목표로 하고 있습니다. 이곳은 산업이 메인이라고 보시면 됩니다. 산업단지, 연구시설, 자동차 테마파크, 복합 아웃렛 그리고 중요한 화성 송산역이 남측에 들어서게 됩니다. 제가 항상 강조 드리는 것은 역세권 개발에 따라서 인구 유입이 된다는 것입니다. 때문에 송산역의 위치에 대해 잘 체크해 두실 필요가 있습니다.
송산역은 2020년 말에 완공 예정 중인 서해선 복선 전철이 출발하는 곳으로 향후 소사-원시 간 복선 전철과의 연결구간이 완성되는 2022년에는 화성에서 서울까지 철도를 통한 빠른 이동이 가능해집니다.
계획인구가 12만 명으로 잡힌 서측지구는 송산이 최종적으로 바라보고 있는 첨단 지구라고 할 수 있습니다. 2030년까지 완공을 목표로 잡고 있으며, 바다를 바라보며 부채꼴 형태로 도시 개발에 대한 계획이 잡혀있습니다. 이곳에는 의료 중심의 특성화 대학, 국제 학교, 연구소 등을 유치하여 에듀타운을 만들 예정이며, 마린리조트라고 하는 마리나 시설도 들어서 바다로는 관광레저가 자리하게 됩니다.
또 고령화에 맞춰 실버타운, 그리고 녹색도시에 걸맞은 에코팜 타운이라는 화훼 단지 또한 들어올 예정에 있습니다. 이전에는 운하를 계획하고 있었지만
현재는 수변공원으로 개발 방향이 잡혀있습니다. 첨단 도시인 만큼 교통 역시 BRT라는 간선급행버스 체계가 도입될 예정이며, 이는 남측 지구에 위치한 송산역까지 연결될 예정입니다.
마지막으로 저희 토지와 붙어있는 유보지에 대한 설명을 해드리겠습니다.
유보지라는 것은 도시계획에 의해 만들어지는 신도시는 미리 여러 용도를 예측해서 생활에 필요한 여러 가지 용도를 지정해서 건설을 하지만 사람의 일이라는 것이 미리 예측하지 못한 어떤 용도가 필요한 경우가 있을 수가 있다.
하지만 도시계획에 의해서 이미 용도가 지정이 되면 필요 용도로 바뀌는데 20년을 기다려야 하기 때문에 많은 불편을 감수해야 하는 문제를 덜고자 용도를 지정하지 않는 토지를 전체 면적의 약 3% 정도로 지정을 했다가 나중에 필요 시설 용지가 있으며 그에 맞게 지정할 수 있도록 용도지정을 미룬 토지다. 다시 바꿔 말하면 도시 완성 시시에 맞춰 필요 시설이 있으면 그 용도로 지정하기 위한 예비 용지다. 송산그린시티는 1700만 평 중 3%인 51만 평이 유보지로 볼 수 있다.
이 유보지는 일단 용도상 주거시설이 들어가지는 못한다.
왜냐하면 주거시설에 사는 사람이 필요한 용도를 지정하기 위해서 만든 것이기 때문이다.
주거시설로 지정해서 인구가 늘어나면 전반적인 도시 설계에 문제가 발생하기 때문이다.
이건 용도상의 분류고 유보지는 일단 사업주체가 이 토지를 매각해서 공사비용으로 충당하기 위한 토지 중에서 남겨진 토지라는 점이다.
그러나 보니 사업주체는 많은 돈을 받을 수 있는 용도(상업지역 등)로 바꾸고 싶어 할 것이고, 주민 입장에서는 문화관람집회시설 등 삶의 질을 높일 수 있는 용도로 지정을 원할 것이다.
실례로 천안시의 유보지의 경우 사업주체는 상업지역으로, 주민은 문화센터 건립부지를 원해 사업주체와 주민 간 마찰을 빚은 경우도 있으며, 세종시의 경우 종합청사가 들어서기도 했다.
그럼 이 유보지의 용도는 언제 지정이 되는 것일까?
도시개발이 거의 끝나는 지점이면 필요한 용도가 가시적이라 이때에 지정이 되는 경우가 많다.
그러다 보니 어떤 분은 유보지는 도시개발 중에서 제일 마지막에 용도지정이 되어 필요 시설이 들어서니 그 이전에는 그냥 텅 빈 공터로 남아 있어서 이 유보지에 인접한 토지는 투자에 불리하지 않냐고 반문하는 분이 계신다면 여러분은 어떻게 생각하실까요?
어떤 도시가 되었던 혹은 아파트 단지가 되었건 많은 사람이 이용하는 시설은 일단 주거시설이 다 들어서는 시점에 맞춰 공사를 하게 됩니다.
상가를 이용할 사람이 없는데 상가를 먼저 건설하지는 않는다는 사실이죠.
많은 사람들이 역세권을 선호하고 있습니다.
역세권이 좋은 이유는 뭘까요?
많은 사람 즉 유동인구가 많기 때문이지요.
유동인구가 많으면 좋은 이유는 또 뭘까요?
그 주변에 내 땅이 있다면 어떤 장사를 해도 먹고사는 토지가 된다는 것이죠.
큰 대단위 아파트 단지가 들어서던지 혹은 전철역이 만들어지던지 아니면 문화시설이 들어서 관람객이 많던지 일단 사람이 많이 모이는 곳 근처의 땅값은 오를 수밖에 없습니다.
상업시설이 주거시설보다 가격이 비싸고 선호도에서 훨씬 좋다.
내 땅 앞에 백화점이라도 들어온다면 쌍수를 들고 환영해야 할 일이다.
시설 용도 상 보통 전철역이나 문화관람시설 등 주거시설이 들어서고 난 이후에 들어온다.
나중에 시설이 들어서니 자연적으로 전체 시설 중에서 공사기간이 가장 길어질 수밖에 없을 것이다.
만약 내가 건축행위가 가능한 토지를 선택할 수 있는 경우에 공사 완료 기간이 길어지는 시설은 백화점이 들어오는 토지보다는 공사 완료가 짧은 주거시설이 들어서는 토지를 받을 것인가?
이렇게 물어보면 누구나 백화점 앞의 토지를 받겠다고 아우성을 칠 것이다.
송산그린시티의 중심은 송산역이 아니라 서측지구라는 것을 알아야 한다.
계획인구 12만 명이 모여사는 도시, 송산그린시티 서측지 구이다.
수자원공사 자료를 보면 이 서 측지 구를 도시 중심으로 표현하고 있다.
실제로 이 송산그린시티가 건설되는 지도를 봐도 서측지구가 그 중심에 있다.
투자의 기본은 사람이 많이 몰리는 곳이다. 토지 투자는 사람이 많이 몰릴 곳이다.
백화점이나 대형마트가 들어서는 곳!!!!!!!!!!
전철역이 들어서는 곳!!!!!!!!!!!!
상업시설이 들어서는 곳!!!!!!!!!!!
관공서가 위치한 곳!!!!!!!!!!!!!
도로가 생기고 관광지가 생기는 곳!!!!!!!!!!!!!
산업단지가 생기는 곳!!!!!!!!!!!!
이런 곳들이 정말 좋은 투자처이다.
잘 이해가 되셨나요? 지금까지 송산에 대한 설명의 개요를 잡아드렸습니다. 토지 투자에 있어 하나씩 정보를 확인하고 알아가는 것이 저는 무엇보다 중요하다고 생각합니다.
성급한 투자 결정보다 이런 전반적인 자료들, 그리고 앞으로 제가 추가로 설명드릴 자료들도 신중하게 살펴보시면서 후회 없는 투자 결정을 하셨으면 합니다.
화성 그린시티에 대해 궁금하신 점이 있으시다면 편하게 문의하시길 바랍니다.
이름:서동진 실장
상담번호:010-8248-4225
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