부동산 투자,,, 장기투자 패턴으로 변해야 한다.

작성자매거진|작성시간17.09.11|조회수26 목록 댓글 0

부동산 투자,,, 장기투자 패턴으로 변해야 한다.*

예전에 어느 회사인지 잘 기억이 안나지만 TV광고에서 "모두가 Yes라고 외칠 때
나는 No라고 외친다"라는 광고를 본적이 있다.

단체든 회사든 국가든 주류는 있기 마련이다.
이때 주류는 모든 의사결정의 핵심세력으로 이에 반하는 세력은 모든 면에서 입지가 약할수 밖에 없다.

지난 9.7일 금통위 한 위원이 현 정권의 부동산 정책에 반대되는 소신있는 발언을 했다.

발언요지는 "우리나라가 저출산, 고령화, 자본구조 등은 20년 격차를 두고 일본을 따라 가고 있으나
부동산은 일부를 제외하고 물가상승과 커플링 수준으로 거품이 아니다 "라는 주장을 폈다.

물론, 현 정부의 부동산을 바라보는 시각과 매우 배치되는 내용이다.

이글을 보면서 이분 자리에 대한 위협을 받지 않을까 하는 생각이 들었지만

성숙한 민주주의 국가에서 그렇게까지 되지 않으리라는 믿음이 곧 생겼다.

시장경제에서 좋은 입지의 아파트는 누구나 선호하고

이 아파트의 가치는 점점 올라갈 수 밖에 없는 것이다.

이에대한 기본적인 시장경제 원리를 무시하고

정부에서 인위적으로 조절한다는 의미를 잘 이해를 해야한다.

조절이란?
원하는 방향을 이끌기 위한 것이 사전적 의미이다.

현 정부가 부동산의 무엇을 조절하려고 8.2대책을 내놓은 것일까?
반문을 하고 싶은게 있다. 현 정부가 부동산 자산의 붕괴를 바랄까?

절대 그렇지 않다. 자산의 붕괴는 국민들에게 엄청난 고통을 안겨줄 뿐 아니라 정권의 유지와

엄청난 지지율 하락을 초래할 것이기 때문이다.

조절의 목적은 명확히 유추해보면 천천히 가라는 의미로 해석해야 한다.
정치적 목적을 달성키 위해서는 부동산이 부담스러울 정도로 오르는 것은

굉장한 부담이 아닐수 없을 것이다.

그래서 정부는 시장이 안정될 때 까지 계속 조절하려할 것이다 .

첫 술에 배부를 수 없다.
부동산 자산가의 길도 마찬가지로 단기간 될수 없다.

진정한 부를 얻길 원한다면 조급함을 버리고 장기적인 관점에서 부동산투자에 나서야 한다.
이번 정부정책 중 다주택자 양도세 중과나 분양권 50% 중과적용이 있다.

정부는 갭투기꾼들에게 단기투자하지 말라는 시그널이다.
이제 장기로 투자하는 부동산 투자 패러다임의 변화 시대가 도래했음을 의미한다.

고수 프로투자자는 정부의 규제정책강도에 따라등락을 거듭하는 단기시장의 악재에 일희일비하지

않는다.

필자는 8.2대책 이후에도 계속 투자행보에 나서고 있는데 지난 8.31 매입한 남양주 평내동 재건축아파트

입주권잔금이 이번달에 한건 있고, 또 지난 8월초 8.2대책 발표후 모지역 어느 3주택자가 시세보다

2000만원 싸게 내놓은 32평 급매 아파트 (정상시세 2억4500만을 1억9300만의 전세를끼고 2억1900만에 매입했다. 전세만기는 내년 6월이고 현재 전세시세는 2억1000만~2억2천만원 이다.)

지금은 대략 등기, 복비등 비용포함 3000만 투자했지만 9개월후 만기 지나면 전세금 2000만 정도 올리면

2500~3000만은 앉은자리에서 차익에 대한 수익보장 받고 실투자금은 1000만원 정도다.

하지만 이 물건은 내년 9월 전세금 2억1000만으로 올린후 8년준공공임대로 등록하여 긴 시간 더 숙성시킬 예정입니다. 준공공임대등록하고 10년 임대를 하게되면 다주택자 이지만 양도세도 100%면제이며

정부의 세제지원혜택도 고스란히 받게 된다.

현재는 2014년1월1일부터 올해말 까지 매입하여 준공공임대주택으로 등록하고 10년 임대요건을 채우면

양도소득세를 100%면제 받게 됩니다. 이 규정은 이번 9월말 주거복지로드맵 발표때 3년 더 연장하는

방안이 논의되고 있으므로 앞으로도 다주택자가 투자수단으로 소형아파트를 매입할 때 준공공임대주택으로 등록하고 세제혜택을 최대한 받게 되면 세제혜택과 장기간 투자에 따른 시세차익까지 두마리 토끼를

잡는 투자법이 될것이 분명하다.

정부의 강력한 규제로 모두가 숨죽이고 움츠린 지금이 초급매ㆍ저가 매물을 선점하는 기회일 수 있다.

위기의 순간이 최대의 기회이다.
매의눈으로 시장을 살피다가 저가매물을 포착하는 기회가 오면 망설이지 말고 벌처럼 쏴야 한다.

집값~
정부의 강력규제 시그널 때문에 잠시 주춤하는 조정장세를 보이다가
어느 순간 '훅' 하고 달아나게 될것이다.
지금의 가격이 미래의 최저가격이 될 것이다.

그동안 저의 20년 투자경험에 비추어 보면 지금보다 절대로 크게 떨어지진 않을 것이다.

필자도 2012년 강남불패는 끝났다며, 다주택자들 하우스푸어로 전락한다는 언론기사와 인터넷 유명전문가들의 칼럼등을 맹신하다가 2013년하반기부터 2014년 초까지 평촌의 20평아파트 6채를 모두 2억초반대에 매도하였으나, 그 아파트들이 2014년초 바닦을 다지고 지금은 모두 3억1천만~3억3천만원을 시세를 보이고 있다. 언론기사와 유명전문가들의 미래예측에 속아 6억이라는 시세차익을 날려버렸다.

그러나 필자에게는 큰 수익을 놓쳤지만 한번 실수는 병가지 상사라 했으니 이제는 언론, 유명전문가들의 뉴스나 칼럼을 걸러내고 시장을 예측하는 나만의 시장을 보는 눈을 가지게 되었다.

부동산투자분석을 할 때 눈앞에 나무만 보지말고 멀리 있는 숲을 볼 줄 알아야한다.

부지런하고 높이 나는 새가 멀리 보게 되듯이~~~

<부동산정보매거진 발행인 김 태 헌>

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