1.선순위 저당(채권)금액이 적은 경매사건 부동산은 조심하라 채무자가 빚을 갚아 경매가 취하되면 그동안 권리분석을 위해 공들인 시간이 도로아무타불이 된다. 소액의 저당권이 설정된 경매부동산은 입찰전에 채무가 변제되어 경매가 취하되는 사례가 의외로 많다. 또 낙찰 받은 다음에 취하신청이 들어오는 경우도 비일비재하다. 낙찰을 받는것이 한 순간에 물거품이 되는것이다. 2.잔금을 납부해도 소멸되지 않는 권리에 주의하라 선순위지상권, 가처분, 가등기, 대항력있는 임차인의 등기는 낙찰 받아도 권리가 없어지지 않는다. 예고등기도 소유권분쟁이나 저당권의 원인무효와 관련해 소송중인 경우가 많으므로 재판결과에 따라 소유권이 바뀌거나 저당권이 소멸될 수 있다. 또한 전 소유자의 가압류도 경매결과로 말소되지 않을 수도 있으니 가급적 입찰에 신중을 기하는 것이 좋다. 3.감정평가금액을 맹신하지 마라 감정가격은 대체로 시세의 90%선에서 결정되지만 이보다 높은 경우도 꽤 있고 반대로 시세보다 훨씬 낮게 감정되는 경우도 흔하다. 또 경매 실행되기 몇 년전에 경매(매각)가 들어간 물건은 현재보다 훨씬 저평가 되어 있는 경우도 많다. 법원감정가격은 참고자료로 활용할 뿐 입찰 전에는 실거래가도 확인할 뿐 아니라 최소한 현지 부동산업소 2~3군데 이상을 방문하여 시세를 조사하고 향후 전망은 어떠한지도 반드시 체크하고 입찰가격을 산출해야 한다. 4.법정지상권 있는 물건은 피하라 토지중에 대지는 경매물건에서 자주 볼 수 있다. 건물과 토지소유자가 다르거나 건물만 입찰에 부쳐지는 경우로, 낙찰자는 건물의 사용권이 없고 지료를 받을 수 있다. 해당 부동산 소재지 관청에서 건축물관리대장과 토지대장을 비교해 소유자가 일치하는지 따져봐야한다. 경매지에는 지상에 '소유권미상의 건물있음' '법정지상권성립여지있음' 등으로 표시된다. 경매에 익숙하지 않은 단계에서는 가급적 입찰하지 않는 것을 권한다. 5.임야나 전답은 지번을 잘 확인해야 한다. 지방에 있는 땅의 경우 해당 지번을 찾는것이 쉽지 않다. 현장에 가서도 엉뚱한 곳을 보고 와서 낙찰 받았다가 뒤늦게 보증금을 포기하는 경우도 심심치 않게 발생한다. 더불어 농지취득자격증명원이 필요한 경우에는 법원이 정한 기일 내에 농취증을 확보할 수 있는 방안을 미리 확인해야한다. 낙찰 후 농취증을 제출하지 못하면 낙출불허가가 나며, 입찰보증금을 몰수 당할 수도 있기 때문에 주의해야한다. 6.선순위 세입자가 있는 물건은 신중하고 권리분석에 철저해라 선순위 세입자는 최초 저당권등 소멸기준 이전에 주민등록 전입신고를 하고 점유하여 주택임대차보호법상의 대항력을 확보하고 있는 세입자다. 물건조사시 선순위 세입자가 배당요구를 하지 않고 있는 물건의 경우, 세입자의 임차금액이 확인되지 않으면 물건이 욕심나도 함부로 입찰에 응해선 안된다. 이런 물건은 나중에 대항력을 행사하여 낙찰자에게 대항하는 경우, 현재의 법체계하에서는 낙찰자가 일방적으로 불리 하기 때문이다. 경매의 고수들은 이런 물건은 거뜰떠 보지도 않는다, 7.토지의 경우 형질변경이 가능한지 따져봐라 도로변에 접했더라도 낙찰 후 원하는 대로 용도변경이 안 돼 애를 먹는 경우가 있고 지방의 임야나 농지를 구입할 때는 지자체를 방문하여 형질변경이 가능한지 확인하는 것은 기본이고 원하는 용도로 허가등을 얻어 사용목적을 달성할 수 있는지도 입찰전에 반드시 확인해 보아야한다. 8.공유지분경매는 일반 경매와 다르다. 건물이나 토지의 일부만이 경매로 나오는 경우가 있다. 대개는 상속이나 증여로 인해서 부모형제끼리 지분을 확보하고 있는 경우로 현재 시세보다 상당히 저평가 되어 경매가 시작되는 것이 일반적이다. 값이 싸다는 이유만으로 응찰했다가 낭패보는 경우도 많이 발생한다. 여러번 유찰된 경우 납득할 만한 이유가 있는지 알아봐야 한다. 해당 부동산과 특별한 관계가 아닌 바에는 응찰하지 않는것이 바람직하다. 9.잔금 후에 명도절차에 대해서도 사전에 준비를 해야한다. 법원경매가 일반경매와 다른 점은 잔금을 내도 바로 입주를 할 수 없다는 점이다. 매매의 경우는 잔금을 지불하면 바로 부동산을 명도받아 입주계획을 사전에 충분히 세울 수 있지만 경매는 잔금 지불일 전에는 이해관계인의 항고가, 잔금지불일 이후엔 명도절차가 남아있다. 민사집행법에서는 경매사건에 대한 항고시 모든 항고인에게 최초 감정가의 10%를 항고공탁금을 공탁하게 하여 항고가 남발될 여지를 줄이고 있으나 항고가 제기되면 경매의 진행이 중지되기 때문에 당초에 짜놓은 스케즐이 흐트러질 수 밖에 없다. 또한 임차보증금을 날리게 되는 세입자가 있는 경우엔 명도저항이 심해 명도가 쉽지 않다는 점도 고려해야 한다. 법원경매에서 모든 명도책임은 낙찰부담이므로 소유자나 보증인 또는 세입자와 분쟁소지가 있을 경우 법원에 인도명령이나 명도소송이란 강제집행절차를 밟아야 한다. 10.현장방문을 필히 하라 경매든 일반투자든 부동산 특히 주택을 구입할 때의 가장 기본은 임장활동이다. 입찰에 응하기전에 현장을 가보고 해당서류를 발급받아 자신이 목적대로 이용할 수 있는지 확인해야 한다. 주변 부동산중개업소에 들러 감정가격이 정확한지, 현재, 매매시세, 전세시세는어느 정도인지 이후에 개발계획등의 여지가 있는지도 파악해서 입찰가격 결정에 반영하여야 한다. 또한 주택이 경매로 넘어가면 1~2년 사이에 점유자등의 관리부재로 건물이 급속도로 노후화가 진행된다. 최대한 건물의 관리상태, 즉 보일러고장, 시설물고장여부와 관리비 연체등에 대해 관리실로 부터 확인해야 한다.
<부동산정보매거진 발행인 김 태 헌> 국내유일의 부동산전문정보지 더 많은정보 보기 |
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