집값, 떨어지면 사려했는데 더 오른 서울집값,,,내년엔?

[매거진]

[현장발품 뉴스분석]

8.2대책이후 떨어지면 사려했는데 더오른 서울 집값


ㅡ떨어지면 사려 했는데···더 오른 집값에 한숨
ㅡ매수대기 많고 '알짜지역' 선호 현상,
ㅡ정부-시장 온도차 커


#회사가 광화문인 이모씨(37)는 직장과 비교적 가까운 성동구 옥수동에 집을 구하기 위해 공인중개업소를 다니다가 포기했다. 부동산 규제가 강해지고 입주 물량이 늘어나면 전체적으로 아파트 가격 조정이 오지 않을까 했는데 오히려 한 두 달 전보다 가격이 더 뛰었기 때문이다. 지금이라도 사야 하는지 내년에 시장 상황을 봐야 하는지 고민이 된다.

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정부가 부동산 시장을 잡기 위해 다주택자들을 위한 임대주택 유도 활성화 방안까지 내놨지만 서울의 집 값 안정화는 쉽지 않을 것으로 전망됐다. 규제 강화로 알짜 지역 선호 현상이 두드러지면서 서울 주요 지역의 경우 가격 상승폭이 커지는 모습이다. 일부 시장 전문가들은 더 오르기 전에 사려는 예비 매수자들이 늘어나고 있다고 진단했다.

19일 국토교통부 실거래가에 따르면 서울 성동구 옥수동 래미안옥수리버젠 84.81㎡의 지난 7월~8월 신고 거래액은 9억4700만원~9억8000만원이다. 이후 신고 거래가 없었으나 지난 10월 10억6000만원·11억9000만원에 각각 거래돼 매매가 12억원에 육박했다. 한강 조망이 가능한 층의 호가는 12억원을 넘어 12억5000만원에 매물로 나와 있다. 소형 평수인 59.25㎡도 이달 8억7000만원(5층)에 거래돼 지난 10월 같은 층수 거래액(8억원)보다 7000만원이 올랐다.

옥수동 K공인중개소 관계자는 "84㎡는 저층이라도 10억원 밑으로 매입은 어려워졌다"면서 "59㎡ 소형도 9억원은 줘야 구입이 가능하다"고 말했다. 가격 상승 원인에 대해 이 관계자는 "시중에 풀린 돈이 많고 (서울)아파트를 사려는 사람도 많다"면서 "대기수요가 있다 보니 매도자들이 오히려 더 집을 내놓지 않고 호가는 계속 올라가는 분위기"라고 설명했다.

KB국민은행의 주택 통계에 따르면 지난 11일 기준으로 서울 성동구는 전주보다 아파트 매매가격이 0.42% 올라 서울 25개구 중에서 가장 높은 가격 상승률을 보였다. 강남 4구인 송파구와 강남구도 각각 0.34%, 0.32% 올라 같은 기간 서울 평균 상승률(0.17%)을 크게 웃돌았다.

강남구 공인중개소 관계자는 "다주택자에 대한 규제가 강화되니까 수익성이 좋은 강남에 한 채만 두고 다 팔자는 분위기"라면서 "강남에 집이 있는 사람들은 팔 생각이 없고 수요는 강남으로 더 몰리니까 가격이 계속 오른다"고 말했다.

한 시장 전문가는 "정부가 잇달아 대책을 내놨는데도 가격이 꺾이지 않고 치고 올라가는 이유는 서울 주요 지역은 적어도 더 오를 것으로 예상하기 때문"이라면서 "규제에 따른 양극화 심화 등의 보도가 나오면서 매도인은 팔지 않고 (예비)매수인은 더 사려는 현상이 벌어지고 있다"고 분석했다.

정부의 규제가 먹히지 않는 주요 이유 중의 하나로는 시장 전망에 대한 정부와 시장의 온도차가 크기 때문이라는 분석도 있다. 정부 정책 관계자들은 내년에 주택시장이 안정적이라는 전제하에 다주택자들이 임대주택 등록을 하는 게 세금을 아끼면서 비용 부담도 낮출 수 있다며 독려하고 있다. 하지만 시장에서는 향후 가격이 오르면 양도세 등 세금 부담 보다 시세 차익이 훨씬 클 것으로 기대해 임대주택 등록에 소극적이라는 것이다.

다른 한 시장 전문가는 "시장이 조정을 받으면 매수를 하겠다던 대기 수요들도 시장 가격이 꺾이지 않고 오르자 가격 조정에 대한 기대를 버리고 매수 분위기로 돌아서고 있다"면서 "적어도 서울 인기 지역은 이런 분위기가 계속될 것으로 본다"고 전망했다.

[머니투데이 배규민 기자]

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<뉴스를 읽고 현장발품을 통해 시장을 바라보는 나의생각>

뉴스기사를 읽으며 2012년 거래침체기 시절이 생각납니다.
2011년 당시 강남불패는 끝났다면서
가격폭락 장세가 계속되고 거래절벽현상이 나타나면서
당시 은마아파트가 12억5천만원까지 고점을 찍었다가 8억대로 주저앉는 등
강남의 아파트값도 맥을 못추고 시장의 공포분위기가 팽배했고
여기저기 전문가, 언론에서는 빨리 팔라는 뉴스기사와 칼럼으로 도배되던 시절~

당시 모지역 20평아파트를 2억300만원에 매수해서 1억7500만원에 전세를 주었는데

임차인이 1년 살다가 직장이 지방이전에 따라 개인사정으로 전세집을 빼달라고해서

주변 중개업소에 매매로 내놓았으나 1년이 지나도록 매수수요가 없었습니다.

결국 만기가 다가와 전세로 다시 새임차인을 구했으나, 전세가가 하락하여 1억6500만원에

겨우 임차인을 구해 1000만원을 생돈으로 토해내야 하는 상황이었습니다.

그 때 1년여 동안 임차인의 집 좀 빨리 빼달라는 독촉으로 시달리다가

새 임차인을 1000만원 낮게 어렵사리 구해 전세계약을 체결하면서

"아! 이게 말로만 듣던 역전세난이구나" 하고 느꼈습니다.

이로인해 나도 공포감에 못이겨 보유했던 여러채를 모두 차익없이 급매로 내놓았는데도

매수 입질이 없다가 2013년 중반부터 2014년초 까지 보유물건 여러채를 모두 매도하였습니다.

그 때 일부는 해당지역 중개업자들이 매수를 하기도 하였죠.

그 후 1년정도 지나서 2015년초 내가 매도했던 그아파트단지에 경매물건이 나와서

입찰을 위해 시세분석을 하다보니 1년전 내가 매도했던 가격인 2억원대 보다 5000만원이나 올라

시세가 2억5~6000만을 형성 하고 있는것을 확인했습니다.

경매입찰에서 그 경매물건을 2억5000만원에 입찰했으나 패찰(당시 2억5800만원에 낙찰)하고 나서

바로 물건분석차 상담하러 들렀던 중개업소로 바로 달려가 그 단지에 있는 수리 잘 된 급매 아파트를 내가 매도했던 2억초반대 가격보다 5~6000천만원이나 더 주고 3채를 다시 매입했습니다.

그 후 3년이 다되어 가는 지금 그 단지 아파트들은 8000만-1억원이나 더 올라

3억4000~3억6000만의 시세를 형성하고 있습니다.

이런 상황의 시장 등락그래프 궤적을 지금와서 분석해보니

2013년말에서 2014년초가 바닥을 다지고 상승장을 준비하는타이밍이었습니다~ㅠㅠ

주택시장의 특성은 진행형일땐 그 누구도 알 수 없다는것입니다.

시간 지나고 실거래가와 시세의 등락에 따른 궤적에 의해 바닥인지 꼭지인지를

정확히 알 수 있다는것 입니다.

따라서 등락의 궤적을 지금에 와서 살펴보니

2013~2014년 그때가 바닥이었고 매도가 아닌 매수타이밍 이었던것입니다.

그때 매도했던 그 아파트들이 지금은 훌쩍 가격이 올라 저 높은곳을 쳐다보며
그때 급한마음 누르고 조금 더 기다렸으면 하는 아쉬움은 있지만

그나마 급처분 후 1년 후 다시 3채를 좀 오른가격이지만 재매수한게

잘 했다는 생각이 듭니다.

이렇듯 부동산 시장 전망은 귀신도 모른다고 합니다.
날고 기는 전문가나 언론에서 보도되는 시장전망과는 늘 다른방향으로 움직입니다.

전방위적인 대출 및 세금 규제, 입주 물량 홍수, 금리 인상 가능성 등이 시장을 짓누르는

내년 주택시장은 먹구름이 잔뜩 드리운 악재 투성입니다.

하지만 부동산 시장도 변함없이 유유히 흐르는 강물처럼 계속 움직일것입니다...........

정부의 집중규제 폭격에도 불구하고
수요가 넘쳐나는 지역에선 상승장이 계속될 것이고
공급이 과잉인 지역에선 하락 또는 역전세난이 나타날것입니다~~~

따라서 불확실성이 증대된 만큼 무리한 투자보다는 안전 투자로 접근을 하고

전세, 대출 등 지렛대를 최대한 활용하는 공격적인 투자보다 자기자본의 비중을 늘리는 것이

안전판이 될 수 있을 것 입니다.

적을 알고 나를 알면 백전백승이라 했습니다.

이렇듯 차별화가 극심해진 현재의 시장에서 우리는 그것을 핀셋으로 찝어내듯
발품정보로 무장하여 시장분석을 하고 투자에 나서야 실패를 줄일것입니다.

<부동산정보매거진 발행인 김 태 헌>

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