보유세 인상 카드에 다주택자는 어떻게 대처해야 할까?,,, 세금폭탄 피할 방법은 있다. ◆ 정부가 내년에 조세개혁특위를 꾸려 보유세 인상 카드 만지작 정부가 치솟는 집값을 잡기 위해 ‘보유세 인상’이라는 강력한 조치를 취하기로 했다. 물리는 세금인 만큼 팔지 않으면 부과되지 않는다. 상황이 많이 달라질 것으로 보고 있다. 문 대통령은 올해 초 대선 기간에 “국내총생산(GDP) 대비 0.7~0.8% 수준인 부동산 보유세를 임기 안에 경제협력개발기구(OECD) 평균 수준인 1%까지 올리겠다”고 약속한 바 있다. 적극 검토해야 한다고 주장해왔다. 보유세 인상에 신중한 입장을 보였던 김동연 경제부총리도 부동산시장이 굉장히 불안정한 모습을 보인다면 보유세 강화를배제하지 않겠다는 의사를 최근 밝혔다.
공시가격의 현실화와 종합부동산세(종부세)의 공정시장가액비율 상향 조정이 그것이다. 따라서 이를 현실화하면 자연스럽게 재산세가 늘어나는 효과가 발생한다. 다만 이는 1주택자까지도 똑같이 적용받는 부분이어서 조세 저항이 클 수밖에 없다. 다주택자만을 타깃으로 하기가 쉽지 않은 방법이다. 재산세는 그대로 둔 채 종부세만 공정가율 조정이 가능하고 절차상 국회를 거치지 않아도 되기 때문이다. 이 비율이 공정가율이다. 종부세의 공정가율을 높이면 자동적으로 종부세를 강화하는 효과가 나타난다. 6억원 초과분인 7억원의 80%에 해당하는 5억6000만원이다. 이 경우 K씨에게 부과되는 종부세는 280만원에서 525만원으로 2배 가까이 늘어난다. 공정가율은 종부세법 시행령에 규정돼 있어 국회에서 다툴 필요도 없다.
◆ 현정부 출범이후 7차례 규제대책에도 강남권시장 약발 안먹히자 보유세카드 만지작 2017년 5월 현정부 출범 이 후 7차례의 규제대책에도 강남권시장이 말을 듣지 않자 보유세카드까지 꺼내드는 모양새다. ◆ 6억이하 소유한 다주택자들은 세금폭탄 피해갈 방법은 있다. 하지만 하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있다고 하지 않았던가? 다주택자들이 세금폭탄을 피해갈 방법은 있다. 취득세와 양도소득세는 다른나라와 비교할때 훨씬 우리나라가 높다. 여기에다 다주택자 징벌적조세인 양도세중과세까지 더해지면 조세부담이 만만치 않다. 세금내는 소유자가 세금내고 가격을 내려 판다는건 어불성설이다. 결국 매도할 때 세금부분을 비용으로 계산해 전가하게 된다. 매물도 없는 공급부족의 서울시장에서는 기대하기 어렵다. 공급부족에 거래량은 줄고 건설인허가도 줄어들 것으로 보인다. 며칠전 어느 경제신문기사에서 분양을 마치고 입주가 임박한 건설회사 오너와 임원들이 밤잠을 설친다고 한다. 수분양자가 기존집을 처분하지 못해 입주가 원활하지 못하거나 전세가 안나가 수분양자들이 제때에 시장이 너무 냉각되어 가라앉으면 다시 부양정책으로 견인할수 밖에 없다. 이제부터 버틸 수 있는자만 살아남을 수 있는 체력전으로 돌입해야 한다. 정부의 2013년~22년까지 제2차 주택종합공급계획에 따르면 시장엔 연평균 전국에서 39만호가 필요하다고 한다. 이 공급계획은 전국적으로 매년 39만호의 수요가 발생한다는 근거에 따른것이다. 39만호는 매년 발생하는 가구(인구)수요 19만가구, 소득수요 13만가구, 멸실수요 7만가구정도가 매년 전국적으로 새로운 수요가 발생한다고 한다. 그 방법은 바로 주택임대사업자등록 이다. 정부규제의 폭탄속에 한편으로 정부는 다주택자들에게 주택임대사업자등록이라는 퇴로를 열어 주고 있다. 필자는 이미 오래전 부터 20여채 소형아파트투자를 통해 주택임대사업자로 등록하여 꾸준히 수익을 추구하고 있다. 엊그제도 강서구 모아파트 84㎡(32평)를 전세시세 4억2천만원이지만 임차인이 8년동안 오래거주했고 보증금 올려줄 자금여력이 없다고 사정해서 기존 보증금 3억5천만원에서 3천만원 인상한 3억8천만원에 재계약하면서 임대주택으로 등록했다. 지역의 전세시세보다 싸게 임대해 주었다고 표준임대계약서 새로 쓰면서 임차인이 감사하다는 말을 수없이 되뇌었다.
이 아파트는 약 3억원의 차익이 생겨 38%의 양도소득세에 3주택이상 중과세 20%를 합하고 세액의 10%지방세까지 합치면 대략 2억원가량의 양도소득세가 발생한다. 하지만 필자는 마음편하게 8년준공공임대로 보유하면서 종부세합산배제로 종부세는 일단 피하고 재산세는 25%(84㎡는 25%감면임) 혜택을 받고 양도소득세도 장기보유특별공제 70%혜택까지 보면서 장기보유 전략으로 임대주택으로 등록을 했다. 또한 이아파트는 2년후인 2020년 12월 시세는 어떻게 변해있을지 모르지만 필자는 3억8천만원에 5%인 1900만원을 또다시 안정적으로 인상할 수 있기 때문에 현금흐름에서도 상당히 도움이 된다. 이 물건외에도 내년 1월에 재계약하는 모지역 중소형아파트 2건도 보증금 2000만원 인상하여 주택임대등록을 할 예정이다. 이미 10채는 종전부터 임대등록을 하며 보유중이고 남은 10채도 정부의 정책추이를 봐가면서 차근차근 임대주택으로 등록하면 현재정부의 규제정책에 크게 동요되지 않아도 된다.
이런 형태로 20여채 아파트를 임대등록으로 세제혜택을 받아가면서 임차인들에게는 시세보다 저가에 전세로 임대하면서 5%씩만 보증금을 인상해도 수시로 현금흐름을 만들 수 있는 하나의 투자방법이 된다. 전세만기기간인 2년동안 20여채에서 매년 5%씩 인상하여 평균 1000만원씩만 올려받아도 최소 2억원의 현금흐름을 만들어 낼 수 있다. 20여채중에는 가격이 잘 오르는 지역에 똘똘한 효자 아파트도 있고 제자리걸음인 아파트도 있으니 평균을 1000만원으로 잡은 것이다. 정부가 어떤 규제정책을 시행하든 또는 다주택자를 투기꾼으로 몰아세우든 간에 개의치 말고 과욕을 부리지만 않는다면 시세보다 저렴하게 임대하여 임차인과 우호적인 관계를 유지하면서 임대사업으로 수익을 추구하고 집없는 서민과 신혼부부에게 안락한 보금자리를 제공하는 임대인으로써 또한 착한 사마리안으로 임대주택을 저가에 공급하는 공급자이면서 사회봉사의 일익을 담당하는것이 된다. 다만 지금은 정부의 규제정책 속내를 잘 살펴볼 필요가 있다. 정부는 수차례의 고강도 규제대책에도 불구하고 계속해서 치솟는 강남권 고가주택과 이런 고가주택을 2주택이상 보유한 강남권 다주택자들을 집중적으로 겨냥하고 있다. 따라서 6억이하의 저가주택을 보유한 다주택자들은 본인의 상황에 맞게 종부세ㆍ재산세등 보유세혜택도 받으면서 4년임대등록으로 추이를 보다가 양도소득세까지 혜택을 받으려면 4년단기임대 중간에 4년연장하여 준공공임대로 전환하여 보유세는 물론 양도소득세까지 두루 세제혜택을 받을 수있는 전략이 필요해 보인다. 종전에는 단기임대등록을 했으면 4년 만기후에 다시 준공공임대로 8년간 등록을 해야 세제혜택을 받을 수 있었으나 올해 9월 민간임대특별법 개정으로 단기임대기간 중간에 준공공임대로 전환등록이 가능하고 세제혜택도 그대로 준공공임대혜택을 받을 수 있도록 개정되었다. 정부의 규제의 칼날이 거세지고 있지만 정부 규제의 틈새에 주택임대사업자등록이라는 당근도 제시되고 있으니 임대주택으로 등록하여 장기간 버티고 살아남는자들은 훗날 '진정한 부자'가 되어 있을 것이다. <부동산정보매거진 발행인 김 태 헌> 국내유일의 부동산전문정보지 더 많은정보 보기 |
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