우리나라 땅의 종류와 사용목적,용도 이렇게 파악해라 ‘도대체 우리나라 땅의 종류는 몇 가지고, 왜 같은 동네 논밭인데도 땅값에 차이가 날까?’ 땅 규제가 유달리 엄격한 대한민국 국민이라면 누구나 한번쯤 가져봤을 법한 의문점이다. 특히 부동산 초보자라면 땅 분류와 관련한 용어 앞에선 큰 혼란을 느끼게 된다. 용어가 추상적인데다 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 각 시.도 조례에서 규정하는 각종 토지이용 규제제도와 연계된 탓에 체계도가 복잡하기 때문이다. 땅의 종류와 가치는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 분류하는 ‘용도지역’ ‘용도지구’ ‘용도구역’와 측량.수로조사와 및 지적에 관한 법률에서 28개의 종류로 분류하는 ‘지목’ 등만 제대로 이해하고 있어도 어느 정도 땅의 사용목적이나 용도를 파악할 수 있다.
◆용도지역이란
용도지역은 건폐율, 용적률, 높이 등을 입지별로 제한하기 위해 책정해 놓은 지역을 뜻한다. 용도지역은 △도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역) △관리지역(보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역) △농림지역 △자연환경보전구역 등의 4가지로 나뉜다. 원래는 5가지(도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전)였던 용도지역이 2003년 1월 법이 바뀌면서 종류가 4가지로 축소됐다.
이처럼 땅을 쓰임새와 가치에 따라 4가지 용도지역으로 구분해 놓은 법이 바로 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’이다. 이 법에 따르면 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 구분된다. 이 중에서 주거지역은 △전용주거지역(1∼2종) △일반주거지역(1~3종) △준주거지역으로 다시 나뉜다. 전용주거지역은 다세대, 다가구 등 저층 주택만이 들어설 수 있는 땅을 말한다. 일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 땅으로 아파트가 주로 들어선다. 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정된다.
상업지역은 △중심상업 △일반상업 △근린상업 △유통상업 등으로 나뉜다.
공업지역은 △전용공업 △일반공업 △준공업 등으로 구분된다.
녹지지역은 △보전녹지 △생산녹지 △자연녹지 등으로 분류되는데, 특히 자연녹지지역에서는 개발이 제한적으로 허용돼 땅값이 상대적으로 비싼 편이다.
주로 주거, 상업, 업무 등으로 사용되는 도시지역과는 달리 관리지역은 농업생산, 녹지보전 등의 목적으로 지정된 땅을 말한다.
이 관리지역(옛 준도시ㆍ준농림지)은 현재 각 지자체별로 △계획관리 △생산관리 △보전관리 등으로 분류된다. 계획관리지역에선 제한적으로 개발이 허용되지만 생산ㆍ보전관리지역은 엄격하게 개발이 제한된다.
1.도시지역 (주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분된다.) 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역으로 다음과 같이 구분된다.
가. 주거지역 -전용주거지역 1)제1종전용주거지역: 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 2) 제2종전용주거지역: 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
-일반주거지역 1) 제1종일반주거지역:저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 2) 제2종일반주거지역:중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 3) 제3종일반주거지역:중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
-준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위 하여 필요한 지역
나. 상업지역 - 중심상업지역 : 도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역 - 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역 - 근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역 - 유통상업지역 : 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역다.
다. 공업지역 - 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역 - 일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역 - 준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역
라. 녹지지역: 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방 지하기 위하여 녹지의보전이 필요한 지역 - 보전녹지지역 : 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역 - 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역 - 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역
2. 관리지역 (보전관리, 생산관리, 계획관리지역으로 세분된다.) 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역으로 다음과 같이 구분된다.
-보전관리지역:자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역 -생산관리지역: 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역 -계획관리지역: 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역
3. 농림지역 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역 4. 자연환경보전지역 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역 ◆용도지구ㆍ구역이란 그런데 땅에는 ‘용도지역’ 외에도 ‘용도지구’ ‘용도구역’이란 것도 있다. 기본적으로는 용도지역 상에 용도지구나 용도구역이 중첩돼 지정되는 게 일반적이다. ‘용도지구’란 용도지역 지정을 보완하는 성격이 짙다. 즉 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등과 관련된 용도지역의 제한을 추가적으로 강화하거나 완화할 필요가 있을 때 용도지구를 추가로 지정한다.
주로 용도지역의 미관, 경관, 안전 등을 강화시킬 필요가 있을 때 별도로 용도지구를 추가 지정한다. ‘용도지구’의 종류로는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구 등이 있다.
‘용도구역’은 특히 이용규제에 초점을 맞춰 용도지역의 지정을 보완한다. 구체적으로는 무질서한 시가지 확산방지, 계획적인 토지이용, 토지이용의 종합적 관리 등을 위해 정해놓은 지역을 말한다. 이 ‘용도구역’은 시가화조정구역, 개발제한구역(그린벨트), 수자원보호구역 등으로 구분된다.
일반적으로 용도지역과 용도지구가 토지 이용에 초점을 맞추고 있다면, 용도구역은 토지 이용 규제에 초점이 맞춰져 있다. 용도지역과 용도지구는 도시지역 내에 지정되는 경우가 많은데 비해 용도구역은 도시 주변에 지정될 가능성이 크다.
용도지구ㆍ구역의 구체적인 내용은 대부분 각 지방자치단체의 조례에서 규정하게 된다.
◆지목(地目)이란? 지목은 가장 기초적인 땅의 분류방법이라고 볼 수 있다. 그런데 지목과 용도지역의 차이점은 뭘까. 우선 지목은 현재의 토지의 쓰임새를 나타내는 성격이 강하다. 또 지목은 땅주인의 뜻에 따라 특별한 사정이 없는 한 변경이 가능하다. 예컨대 임야를 소유하고 있는 사람이 지자체의 허가를 얻으면 대지로 바꿀 수 있다.
반면 정책적 필요에 따라 국가에서 지정된 용도지역은 땅주인 마음대로 바꾸기가 매우 어렵다. 예를 들어 용도지역상 생산관리지역에 들어선 땅을 계획관리지역으로 쉽게 변경할 수가 없다는 의미다.
용도지역은 행정 당국의 행정적 계획제한 내용을 나타낸다는 점에서 용도지역과 지목과는 큰 차이가 있다. 이 때문에 지목보다는 용도구역이 땅의 가치를 결정하는 데 더 중요한 요소라고 보는 전문가들이 많다. 지적법상 지목에는 28가지가 있다. 구체적인 종류로는 대지, 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지(온천수 나오는 땅), 염전, 공장용지, 주차장, 주유소용지, 창 고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거(인공수로ㆍ둑), 유지(저수지), 양 어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등이 있다.
일반적으로는 건물을 지을 수 있는 땅이냐 그렇지 않은 땅이냐를 기준으로 대지와 그 이외의 땅으로 구분되기도 한다. 지목을 정할 때는 필지마다 하나의 지목을 설정하는 게 원칙이다.용지지역ㆍ지구ㆍ구역, 지목간 땅값 차이는 그 쓰임새에 따라 결정되는 경향이 짙다. 쓰임새가 많아지면 그만큼 값어치도 올라간다. 땅의 쓰임새란 지을 수 있는 건물의 종류, 건폐율, 용적률 등에 따라 결정된다.
예컨대 용도지역상 도시지역은 관리지역에 비해 건폐율과 용적률이 많이 주어져 건물을 보다 높이 지을 수 있어 땅값이 더 비싼 편이다. 같은 용도지역 안에서도 세부 분류에 따라 땅값에 차이가 난다.
일반적으로 아파트 건축이 가능한 도시지역내 일반주거지역 땅은 저층 주택만 들어설 수 있는 전용주거지역 땅값보다 비싸다.
지목간에도 땅값 차이가 크다. 땅값 면에서는 대지 가격이 다른 27개 지목에 비해 항상 제일 비싸다. 주변 논밭과 비교해 대략 30% 이상 비싸다. 전답을 주택건축이 가능한 대지로 지목을 변경할 경우 ㎡당 1만300~2만1900원까지 비용이 들어간다.
논밭을 대지로 변경하면 당연히 쓰임새가 많아지면서 땅값이 30∼40% 정도 올라간다. 물론 대지 가격도 조건에 따라 가격이 천차만별이다.
조건이 나쁜 땅은 은행담보능력 등이 떨어져 땅값 쌀 수밖에 없다. 이런 대지로는 △위험시설과 인접한 땅 △저지대에 위치한 땅 △폭이 8m 이하인 땅 △진입도로에 2m이상 접해 있지 않은 땅 △진입로 폭이 4m 이하인 땅 △경사 15도 이상인 땅 등이 있다.
이런 땅은 쓰임새가 떨어져 가치가 떨어지는 만큼 되도록 투자를 피하는 것이 좋다.
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