4월1일 이전, 세제혜택을 받기 위한 주택임대사업자 등록,이렇게 해라-4월1일 이전 등록,,, 카운트 다운-민간임대주택에 관한 특별법과 소득세법은 상황에 따라 경우의 수 각각 다르다.올해는 비교적 짧은 설명절 연휴가 지났다. 이제 매도하지 못했거나, 망설이던 2주택 이상을 보유한 다주택자들은 4월1일 이전에 세테크를 위한 어떤 결단을 내려야 한다.
하지만 아직도 다주택자들 중에 주택임대등록을 어떻게 해야 할지 갈팡질팡 고민에 빠져 상담문의가 쇄도하고 있다. 하지만 지난 8.2대책에 따른 주택임대사업자등록을 해야 할지, 매도해야 할지의 선택의 시간은 이미 지난듯하다. 통상 매매기간이 2개월의 여유를 둬야 한다는 전제아래 이제 3월말까지 남은기간에 매매를 하고 잔금을 받고 등기를 넘기기엔 턱 없이 부족한 시간일 듯하다. 그렇다면 매도하지 못한채 그대로 보유한 주택은 주택임대사업자 등록을 해야 할까? 아니면 의무임대라는 또 다른 정책이 나올때 까지 그대로 버텨볼까? 정부에서는 다주택자들을 제도권으로 끌어들여 민간임대특별법에 따른 임대료규제와 함께 의무임대기간 준수에따른 전월세상한제, 계약갱신청구권에 의한 임차인의 주거안정을 꾀한다는 정책구상이지만 정작 시장의 다주택자들은 주택임대사업자 등록을 할 경우 세제혜택이나 임대료규제, 의무임대기간 준수여부, 등록에 따른 절차안내등의 정보등을 알 수 없어 혼란스러워 하고 있다. 이는 민간임대특별법에 따른 주택임대등록제도를 관장하는 주무부처가 국토교통부이고 주택임대등록에 따른 세제혜택에 관한 소득세법을 관장하는 주무부처는 기획재정부이다. 또한 각 지역마다 임대등록이나 조건신고, 변경신고등을 관리하는 각 지자체 시,군,구청 주택과 등으로 업무가 각각 분담되다 보니 민원인들 입장에서 주택임대사업에 관한 일목요연한 정보를 얻으려면 국토부 주거복지기획과, 기획재정부(국세청콜센타 126), 각 시,군,구청 주택과에 일일이 사안별로 문의해야 하는 번거로움때문에 어려워하고 있다. 필자의 경우도 20여개의 주택을 임대등록하여 주택임대사업을 하고 있지만 아직도 헷갈리는 부분이 많아 해당 정부부처에 전화문의를 하려해도 담당관들과 통화 한번 하기도 어렵다. 따라서 우리 부동산정보매거진 구독자들이나 필자의 주택임대 실전사업에 관한 강의를 듣거나, 소문을 듣고 주택을 주택을 2채이상 보유한 다주택자들이 거주주택을 비과세 받고 처분하기 위해 주택임대사업자 등록을 아직까지 고민하는 경우도 상담을 통해 많이 해 오고 있다. 우선 주택임대사업에 나서려면 주택임대사업에 관한 법의 제정의미를 명확히 알아야한다. 선무당이 사람잡는다는 옛말도 있지 않은가? 적게는 수백만에서 많게는 수억원의 각종 세제혜택을 보기 위한 주택임대사업자등록을 시중에 떠도는 어설픈 정보로 덤벼들면 안될 것이다. 적을 알고 나를 알면 백전백승이라 했다. 먼저 박근혜정부시절 기업형임대주택인 뉴스테이제도가 도입되면서 임대주택법을 기업형임대와 준공공임대(장기임대)와 단기임대의 세가지 형태로 구분하였다. 2015년 12월28일 이전까지 임대주택법에 의해 단기임대는 5년, 준공공임대는 10년의 의무임대기간과 2015년1월~2017년12월까지 구입한 주택을 준공공임대 10년의무임대기간을 준수하면 양도소득세 100%감면해 주는 상황이었다. 그러나 2015년 12월29일 이후 민간임대주택에 관한 특별법으로 명칭이 바뀌면서 의무임대기간도 단기임대 4년, 준공공임대 8년으로 법이 개정되었다. 구 임대주택법에서는 단기임대 5년에서는 임대료상한이 없고, 준공공임대 10년의 경우, 임대료 5%상한이 적용되므로 인해 주택임대사업자들이 준공공임대등록을 기피하는 근본적인 원인이 되었다. 또한 2015년12월 28일 이후부터 임대주택법이 민간임대주택에 관한 특별법으로 변경되면서 2015년12월28일 이후에 등록하는 임대주택은 단기임대가 기존 5년에서 4년으로 1년 완화하면서, 단기임대 4년 기간동안 연 5%이상 임대료 인상을 하지 못한다는 새로운 독소적인 법조항을 슬며시 끼워 넣었다. 이로 인해 여러가지 세제혜택이 있음에도 불구하고 다주택자들이 주택임대등록을 부담스럽게 생각하여 주택임대사업활성화에 장애가 되는 상황이 된것이다. ----------------------------------------------------------------------------------------◆민간임대주택에 관한 특별법 임대료인상 및 임대조건신고, 변경신고 및 표준임대차계약서 작성에 관한 법조항
① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다. ② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 연 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여야 한다. 이 경우 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다
임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때에는 임대의무기간 동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.
① 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정한다) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경한 경우에도 같다. ② 제1항에 따른 신고의 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제47조(표준임대차계약서) ① 임대사업자가 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다. ② 제1항의 표준임대차계약서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 임대료 및 증액에 관한 사항 2. 임대차 계약기간 3. 제49조에 따른 임대보증금의 보증에 관한 사항 4. 민간임대주택의 선순위 담보권 등 권리관계에 관한 사항 5. 임대사업자 및 임차인의 권리ㆍ의무에 관한 사항 6. 민간임대주택의 수선ㆍ유지 및 보수에 관한 사항 7. 임대의무기간 중 남아 있는 기간 8. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 단기임대의 경우 기존 5년에서 4년으로 의무임대기간이 줄어 임대의무에 대한 부담은 줄었지만 4년의무임대는 민간임대주택에 관한 특별법에서 정한 과태료를 면하기 위한 의무기간이지 세제혜택을 위한 의무기간은 아닌것이다. 따라서 소득세법에 따른 세제혜택이 유효하려면 소득세법에서 규정한 장기임대의무기간 5년을 지켜야 한다. 그러나 이러한 법의 규정을 모르는 일부 임대등록을 한 임대인들이 의무임대기간내에 재계약하면서 시세가 변동이 큰경우 이 법의 규정을 간과하고 임대료를 연5% 이상 올려 과태료부과를 받는 등 불이익을 당하는 사례가 발생하고 있다. 연 5%인상제한은 2015년12월28일 이전에는 준공공임대(10년, 현재는 8년으로 단축)에만 있었고 단기임대(기존 5년, 현재는 4년)에는 없는 조항이었다. 따라서 종전에 준공공임대를 할 경우 장기간 임대료인상을 제한 당하는 불이익에 대한 인센티브로 정부에서는 10년이상 보유후 매도시 양도세를 거의 대부분 감면해주는 파격적인 혜택을 주었지만 임대기간이 너무 길어 준공공임대등록이 저조한 반면 단기임대는 임대료인상률제한이 없어 그나마 단기임대등록이 훨씬 많았던 것이다. 앞으로 4월1일이후 등록하는 단기임대의 경우 양도세 중과배제와 종합부동산세 합산배제 혜택도 없어지므로 단기임대(4년)등록을 고려하는 다주택자들은 잘 따져보고 준공공임대(8년)등록을 통해 양도소득세 장기보유특별공제 70% 공제혜택과 종합부동산세 합산배제혜택까지 다양한 세제혜택을 받으면서 장기임대로 보유해야 한다.
우선 준공공임대등록이 8년이라 부담스럽다면 우선 4월1일 이전에 단기임대(4년)등록으로 하고 임대기간중간에 시장상황과 시세차익을 감안하여 임대기간중에 차익이 커졌다면 양도소득세절세전략으로 준공공임대(8년)으로 전환하여 등록하면 장기보유특별공제율이 70%로 높아지기 때문에 양도소득세 절세에 큰 도움이 될것이다. 준공공임대등록 8년의무를 마치면 해당 임대등록주택의 최초취득시 취득가액에 따른 양도소득세 장기보유특별공제율을 적용하므로 상당한 절세전략이 될 수 있다. 단 4월1일 이후 단기임대로 등록할 경우 양도세중과배제, 종부세합산배제 세제혜택도 제외된다. 종전에는 단기임대등록을 하였다가 준공공임대등록 전환이 안되었으나, 2017년 9월 법개정으로 단기임대기간중에 준공공임대등록으로 전환하더라도 단기임대기간을 합산하여 인정하여 준다. <부동산정보매거진 발행인 김 태 헌> 국내유일의 부동산전문정보지 더 많은정보 보기 |
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