피벗 기대감 확연한 서울을 이끄는 선도지역은?
▲긍정적 시각: 주택시장 내 금리 민감도 점진적 완화
▼보수적 시각: 절대금리 수준에 대한 부담, 경기둔화
6월 관전포인트는 '부동산 핵심키워드 변화'였습니다. 투자관심이 기준금리 부담에서 바닥권 인식으로 이동한 것입니다. 미 중앙은행(Fed)은 기준금리 동결 이후 2차례 추가인상 시사 등 매파적 코멘트로 일관했습니다. 경제에 대한 강한 자신감을 피력 중인 미국에 반해 한국은 물가 안정만큼이나 금융시장 불안에 대한 대응도 필요합니다.
7월 관전포인트는 '매도 매수 간 힘겨루기의 향방'입니다. 3~4월부터 진행된 급매물 소진이 일단락된 상황입니다. 그러나 여전히 사자와 팔자 사이에는 시세 간격이 있습니다. 소득 대비 가격부담, 역전세 이슈, 경기둔화에 대한 걱정도 큽니다. 피벗에 대한 기대감이 실수요자를 조급하게 만드는 반면, 여전히 절대금리 수준은 실수요자를 망설이게 합니다.
실거래가격과 호가가 어느 정도 오른 상황에서 거래량까지 늘어나면 턴어라운드에 대한 확신이 커질텐데요. 그러나 어떤 자산도 쉽게 바닥을 허락하는 경우가 드물죠. 거래량은 늘 활황기에 못 미치고, 추세를 흔들어 혼란스럽게 합니다. 다만 그렇게 저점은 악재를 딛고 조금씩 우리 곁에 다가오는 것일지도 모릅니다. 6월 선도지역을 색상변화로 살펴봅니다.
서울 주택매매가격, 강북 하락률이 강남보다 커
6월의 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 설명해 드립니다. 푸른색이 진할수록 하락률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복 지역입니다.
6월 서울 매매가격 전월 대비 하락률은 -0.18%입니다. 강북 -0.31%, 강남 -0.05%로 하락률이 각각 0.30%p, 0.36%p 줄었습니다. 강북권 평균보다 더 하락한 지역은 도봉구>노원구>중구>중랑구입니다. 노원ㆍ도봉구는 강북권역에서 갭투자가 많았던 지역이고, 매물이 적어 상대적으로 하락률이 적었던 중랑ㆍ중구는 뒤늦게 급매물 영향을 받았습니다.
강남권역은 지난 5월에 첫 상승구(區)가 나타난데 이어, 6월에 두 번째 상승구가 나타났습니다. 강남3구 중 선조정 받았던 송파구가 2개월째 상승했고, 강남구가 턴어라운드했습니다. 시세 조정으로 소형아파트에 대한 실수요자의 관심이 늘었죠. 강남ㆍ송파구를 제외하면 대부분 지역이 강남평균보다 더 하락했고, 조정이 적었던 서초구는 아직 약세입니다.
경기 주택매매가격, 과천ㆍ화성시 반등
경기도가 전월 대비 -0.29% 하락해 1년째 약세지만, 하락률이 빠르게 완화됐습니다. 인기지역인 과천시가 9억원 미만 급매물 소진으로 0.73% 상승했고, 낙폭과대 지역인 화성이 0.34% 올랐습니다. 주변 도시 매물부담이 큰 의정부를 제외한 대부분 지역의 하락률이 완화됐습니다. 입주 부담이 컸던 광명시가 7개월 이어졌던 매물 압력을 소화 중입니다.
경기도는 북부와 남부 위치에 따라 시세 흐름에 차이가 나타고, GTX 등 교통개발 이슈에 민감하게 반응합니다. 무엇보다 실수요자 입장에서는 서울을 대신할 수 있는 선호지역이죠. 서울에 인접한 과천ㆍ성남ㆍ광명은 물론 동탄이 위치한 화성은 인기 많은 투자처입니다. 6월 들어 경기도 내 상급지로서 활발한 이동수요에 힘입어 회복이 빨라졌습니다.
전국 주택매매가격, 서울ㆍ세종 중심으로 회복 조짐
6월 전국 주택매매가격 지수는 93.5로 전년동기 대비* -7.3% 하락했습니다. 고금리 매물부담으로 장기추세 하락률은 계속 커지는 상황입니다. 반면 단기추세를 알 수 있는 전월 대비로는 -0.25% 하락해 11개월째 약세지만, 하락률은 줄었습니다. 한은 기준금리 속도 조절로 급매물 출회가 줄어들면서 서울ㆍ수도권을 중심으로 하락률이 3개월째 완화됐습니다.
세종시가 실수요자의 빠른 매물소화에 힘입어 약보합세로 전환했습니다. 5월 대비 하락률이 확대된 지역은 전남과 제주인데, 미세하게 증가해 색상이 짙어진 지역은 없습니다. 전국 하락률 -0.25%보다 더 하락한 지역은 대구>부산>경기>광주>대전입니다. 입주물량이 많거나, 미분양 부담이 남아있는 지역입니다.
6월 전국 주택전세가격 지수는 91.7로 전년동기 대비* -9.1% 하락했습니다. 월세전환으로 인한 전세수요 위축이 여전히 낙폭을 키웠습니다. 한편 전월 대비로는 -0.22% 하락해 11개월째 약세지만, 하락률이 5개월째 줄었습니다. 공급물량 증가로 전세 매물이 늘었던 서울과 수도권의 매물 압력이 빠르게 완화됐습니다.
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출처 KB부동산