고금리 장기화 우려 속에 매매공방의 우세는?
- 인플레이션 압력 여전 vs. 美연준 긴축 종료 기대감
- 고금리 장기화 부담 vs. 주택공급 위축 부작용
당분간 소강국면 속에 매도 및 매수 간 힘겨루기 이어질 듯
11월 2주차(11월 6일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 90.2로 전년동기 대비* -8.7% 하락했습니다. 완만한 중기 하락추세 속에 하락률이 15주째 줄었고, 하락폭도 축소됐습니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 상승률은 2주째 강보합세를 유지했습니다 (이하 전주 대비** 기준). 10주간 빠른 회복 뒤 치열한 매매공방이 진행 중입니다.
전세가격의 강세는 실수요자 매매전환을 유도해 매매가격에 연동되지만, 이번엔 사정이 다릅니다. 아파트 급매매 매물이 소진되면서 가격 메리트가 둔화된 상황입니다. 대출금리 부담과 일반형 특례보금자리론 종료 등이 매매거래 매수세 약화 요인입니다. 반면 빌라와 오피스텔 전세사기가 기승을 부리면서 아파트 전세 선호는 당분간 이어질 분위기입니다.
시장 컨센서스를 보면, 장기적으로는 수급불안요인으로 우상향 기대치가 유지 중입니다. 그러나 단기적으로는 고금리 장기화, 유동성 정체 등 금융변수와 매물압력으로 쌍방간 힘겨루기 양상이 관측됩니다. 숨 고르기 과정에서는 작은 금융변수에도 심리가 요동칠 수 있죠. 당분간 실수요자 관심이 모이는 서울ㆍ수도권 매물동향에 관심이 필요해 보입니다.
3高 현상(고금리ㆍ고물가ㆍ고환율)에 글로벌 경기둔화가 겹치면서 보수적 시장의견이 나옵니다. 다만 美연준의 '금리 인하 시그널'로 통화정책의 방향 전환 기대감도 유효한 상황이죠. 美 고용시장 냉각 속에 中 수요 둔화로 국제유가도 안정세입니다. 중동, 美中 등 지정학적 리스크가 안정된다면 투자기회를 찾는 다양한 시도는 계속될 것으로 보입니다.
매매가격 상승률을 크게 상회하는 전세가격 상승률
서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 0.01% 상승했습니다. 상승 11주 만에 반발매도세 압력이 커지면서 지난주 보합 수준의 관망세를 나타냈지만, 다시 오름세로 전환했습니다. 전체 25개구(區) 중에 상승구(區)가 2개구 줄어 16곳이며, 강보합 및 약보합구가 각각 1곳씩 나타났고, 하락구(區)가 1개구 늘어 7곳으로 집계됐습니다.
강남4구는 강세 행진을 지속 중입니다. 송파구 27주째, 강남구 25주째, 강동구 21주째 상승 랠리이고, 서초구도 20주째 오름세를 유지했습니다. 강북구가 약세 전환해 강북권역에서는 노원ㆍ도봉ㆍ동대문ㆍ은평ㆍ중랑구 6곳이 하락했습니다. 반면 강남권역에서는 관악구가 하락세를 유지했고, 동작구가 약보합으로 전환했습니다. 금천구는 강보합입니다.
서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.17% 상승해 -0.01%p 줄었습니다. 매매가격을 상회하는 전세가격 상승세가 인기지역 순환매를 통해 15주째 이어졌습니다. 전체 25개구(區) 중에 상승구(區)가 1개 줄어 22곳이며, 약보합구가 1곳입니다. 하락구(區)가 1개구 늘어 2곳입니다. 상승구가 3주 전 25곳에서 22곳으로 줄었지만, 상승률은 견조(堅調)합니다.
강남4구의 강세 속에 강북권역에서는 마포구의 상승탄력이 이어지고 있습니다. 송파구 27주째, 강남구 23주째, 강동구 22주째, 서초구 13주째, 마포구가 21주째 상승세를 지속했습니다. 강북권역에서는 도봉구가 하락 전환했고, 노원구가 약보합세입니다. 지난주 약보합이었던 중구가 상승 전환했습니다. 강남권역에서는 관악구만 하락세를 유지 중입니다.
경기도 매매가격 상승률 발 빠른 순환기조 지속
경기 매매가격은 양주시가 신규 1위입니다. 경기는 전주 대비** 0.02% 상승해 -0.01%p 내렸습니다. 15주째 상승세가 이어지면서 경계매물 압력이 축소되고 있습니다. 양주시가 1위로 급상승했습니다. 신규아파트의 입주 마무리로 입주물량 부담에서 자유로워질 것이라는 기대감이 작용했습니다. 과천은 GTX-C노선의 연내 착공 소식이 반영됐습니다.
인천은 전주 대비** 0.02%p 상승했습니다. 2주간 조정과정에서 벗어났습니다. 9~10월 매물 소화과정을 거치면서 오름세와 조정이 번갈아 나타나고 있습니다. 낙폭과대 인식과 입주물량 과다, 신축 대단지 급매물, 노후단지 수요 정체 등 악재가 겹친 상황입니다. 중구가 특화산단 기대로 0.11% 올랐고, 남동구가 논현동 학군수요에 힘입어 0.08% 상승했습니다.
경기 전세가격은 화성시가 1위를 유지했습니다. 경기도는 전주 대비** 0.16% 상승해 0.01%p 오르면서 13주째 상승했습니다. 화성시가 동탄신도시 매매가 상승에 힘입어 꾸준히 1위입니다. 24주째 상승세입니다. 김포시가 서울편입 이슈에 힘입어 7위에서 2위로 급상승했습니다. 인기지역인 과천시가 3위를 계속 유지했습니다. 26주째 상승세입니다.
인천 전세가격은 전주 대비** 0.02% 상승했습니다. 지난주 강보합세에서 상승 전환했습니다. 주 단위로 오르내림을 반복하면서 잔여 매물을 줄여 나갑니다. 중구가 신축아파트 입주가 완료되면서 0.16% 오르면서 상승 1위입니다. 연수구가 전세물량 부족으로 0.14% 상승해 2위입니다. 서구가 대단지 입주물량이 줄어들면서 0.08% 상승해 3위입니다.
충북ㆍ강원ㆍ대전ㆍ세종, 상위 순위지역 강세 지속
전국 권역별 매매가격은 서울 관망세, 지방 강보합권으로 횡보했습니다. 1년에 가까운 회복과정에서 급매물 소화로 피로감이 누적됐습니다. 고금리에 대한 부담이 장기화되면서 추격매수를 자제하는 분위기입니다. 가격부담이 상대적으로 적은 수도권 인근지역으로만 매수세가 몰리고 있습니다. 지방도시는 제한적인 저가매수세로 강보합세입니다.
전국 권역별 전세가격은 전세 선호로 전반에 걸쳐 강세입니다. 서울이 15주째 회복세가 이어지면서 상승세가 가장 뚜렷합니다. 그 뒤를 수도권이 바짝 쫓는 양상입니다. 역전세 우려를 딛고 타이트한 상승세가 13주째 지속됐습니다. 금리부담으로 매매보다 전세 거래가 인기입니다. 이사철에 들어서면서 인기지역은 전세매물 부족현상까지 보입니다.
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출처 KB부동산