"임대수익률만 높으면 장땡?" 상가, 목적에 따라 업종·브랜드 천차만별
25년 실무 경력의 상권 분석 전문가인 박균우 두레비지니스 대표가 ‘내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까?’(두드림미디어)를 펴냈다. 우리가 흔히 접하는 상권별 특성을 소개하고, 신도시 상가나 구분 상가에 어떤 업종을 유치해야 건물 가치가 상승할 것인지에 대한 노하우를 제시한다.
[땅집고 북스-내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까? ①] 상가, 임대수익률 높다고 무조건 최고는 아니다
경기 고양시의 한 상가 건물. 사진은 본문 내용과 관계 없음. /조선DB
주택은 소유 목적이 직접 주거를 하거나, 전월세를 통해서 임대 수익을 얻는 데 있다. 이에 비해서 상가나 건물의 취득 목적은 수익형 부동산으로 시세 차익을 통한 기간 차익을 얻거나, 임대 수익을 통한 수익을 얻기 위해서이다. 취득 상가, 건물에 대해서 시세 차익이 목적인지, 임대 수익이 목적인지가 명확해져야만 유치할 업종, 브랜드가 정해진다.
시세 차익이 목적인 건물은 대중에게 인지도가 높은 업종, 브랜드의 유치가 필요하다. 반면 임대 수익에 목적이 있을 경우 일반적으로 임대료의 수익률이 높은 인기 업종 위주로 유치하게 된다. 이 경우 임차인이 수익성이 좋지 않다면 조기 폐업하고 장기 공실로 갈 가능성이 높다. 따라서 임대 수익률 못지 않게 임대 안정성이 높은 업종인지도 중요하다.
그렇다면 상가, 건물의 취득 목적에 따라서 시장 가치를 평가할 때 따져봐야 할 것은 무엇이 있을까.
■신축 후 매각
보유 중이거나 매수한 토지에 상가, 건물을 신축해 건축비에 마진을 붙여서 매각하는 경우다. 매각은 완공 이전부터 시작하며, 사용승인을 전후해 본격적으로 진행한다. 매수자가 임대수익률을 중시할 경우 사전에 수익성 높은 업종이나 브랜드를 유치하면 매각이 성사될 가능성이 높다. 이 때 매수자가 알고 있는 지명도 높은 브랜드라면 매각 가능성이 높아진다.
하지만 신축 상가, 건물을 매수하려는 목적 대부분은 매수자나 매수법인의 특수 목적을 위해서인 경우가 많으므로 신축 상가, 건물이 해당 목적에 얼마나 부합하는지에 초점을 맞춰 프로모션 해야 한다.
■시세 차익 실현
시세 차익을 목표로 하는 상가, 건물은 구분상가보다는 통상가에 집중돼있다. 통상가의 경우 수도권 임대 수익률이 1~2%에 불과하고, 취득 시기와 매각 시기가 짧아서 양도소득세가 과도하더라도 최근 몇 년 사이 부동산 가격 급등으로 세금을 제외하고 차익 상승이 임대 수익률을 앞섰기 때문에 가능했다.
/조선DB
그러나 이런 구도는 대출 금리가 낮을 때는 가능하지만 금리가 오르면 언제든지 불안정해질 수 있다. 즉 앞으로 부동산 가격이 상승하지 않거나, 저금리가 유지되지 않는다면 임대 수익으로 이자 부담이 불가능해지거나 현금 동원력이 떨어지면서 언제든지 어려움에 빠질 수 있는 것이다.
■임대수익률이 높으면 최고일까?
특수한 목적으로 취득하거나 시세 차익이 목적인 통상가 건물은 임대 수익률에 연연하지 않는다. 시세 차익을 염두에 두는 경우 미래 가격 상승만 보장된다면 상가 수익률이 낮아도 충분히 만족할 수 있었다. 그러나 시세 차익보다는 상가 수익률을 가치 판단의 기준으로 생각하는 구분상가의 경우, 상가 수익률이 얼마나 되는지가 무엇보다 중요하다.
/게티이미지뱅크
다음은 시장에서 상가 수익률을 검토하는 방법이다. 분양가 10억원, 보증금 1억원, 월 임대료 380만원인 상가로 가정해 수익률을 계산해봤다.
-대출을 고려하지 않은 수익률
: (월 임대료X12)/(매매/분양가-임대보증금)X100
=(380만원X12)/(10억원-1억원)X100=5.06%
-대출을 고려한 수익률, 대출 4억원에 금리 3%로 가정
: (연간 수익-연간 대출 이자)/실투자금[=매매/분양가격-임대보증금-대출금]X100
=(4560만원[=380만원X12]-1200만원[=4억원X0.03])/5억원[=10억원-1억원-4억원]X100=6.72%
-대출을 고려한 수익률, 대출 4억원에 금리 6%로 가정
=(4560만원[=380만원X12]-2400만원[=4억원X0.06])/5억원X100=4.32%
이렇듯 저금리 시대에선 상가 수익률보다 금융비용이 낮다보니 얻을 수 있는 레버리지 효과 덕분에 수익률이 높다. 하지만 금리가 기대 수익률을 추월하는 경우 역레버리지 효과로 인해 상가 기대 수익률 이하로 떨어질 수도 있다.
/글=박균우 두레비지니스 대표, 편집=이지은 기자
출처 땅집고