공매에 대해서는 대충 어떤 방식이다 얘기만 들었지 강의를 들어본 적도 없었기에
이 책을 통해 공매에 대해 처음으로 공부해보았습니다.
책 처음부터 끝까지 다양한 꿀팁들과 실전에 바로 활용할 수 있는 서식들까지,
한 권을 몇 회독 하는 것만으로도 웬만한 강의를 듣는 것보다 훨씬 낫겠더라구요!
경매의 절차와 기본개념에 대한 이해가 있는 사람이라면 다소 낯설긴 하지만 이 책을 통해 공매에 대해 충분히 지식을 쌓을 수 있을 것 같아요. 믿고 보는 송사무장님 책 :)
나름 중요한 부분만 요약해보았는데, 전 요약본 보는 것보단 책을 여러번 더 읽어보려고 합니다.^^
PART 1 공매 입문과 매각절차
공매는 경매정보에 비해 부족한 부분이 많아 등기부등본으로 권리분석을 해보는 것이 중요하다. 비용 700원을 아끼지 마라. 내가 귀찮고 아까운 만큼 남들도 똑같기 때문에 남들이 보지 못한 기회를 찾을 수 있다.
※ 공매의 난해한 부분은 경매정보를 활용하라
경매와 공매가 동시에 진행되는 경우 경매자료를 통해 점유자와 부동산 현황에 대한 자세한 정보를 수집하고 입찰은 경쟁이 덜한 공매로 한다. 경매보다 낙찰가가 조금 더 저렴할 뿐만 아니라 잔금납부를 더 빨리 할 수도 있다.
PART 2 공매부동산 검색 요령
1) 물건정보에서 확인해야 할 사항
① 주소/물건관리번호/조회수
② 용도/면적(건물지분에 표시되는 면적은 주로 분양면적이 아닌 전용면적)
③ 감정평가 금액 및 입찰사항
④ 위임기관/담당부서
: 담당자정보의 연락처로 전화해서 공고상 기재되어 있지 않은 부분에 대해 질문하자
(체납금액, 임대차에 관한 사항, 선순위임차인이 있을 때 반드시 조세채권의 법정기일도 문의)
※ 투자를 잘하려면 유찰의 원인부터 파악하라
① 법리적으로 인수할 권리사항이 있는 경우
② 당해세가 많거나 조세채권의 법정기일이 빠른 경우
③ 부동산 현황의 결함이 있거나 가치가 없는 경우
※ 오피스텔에 관해 추가로 알아두어야 할 사항
① 임대수익을 염두 해두고 오피스텔을 매입한다면 층과 향에 연연하지 마라(임대수익이 최우선)
② 전용률을 반드시 확인하라(분양평수에 속지마라)
③ 수요와 공급을 명심 또 명심하라(직장수요가 풍부하고 주변 건물들의 노후도가 심한 곳이 좋다)
④ 기왕이면 임차인의 입장에서 매입하라(옵션이 잘 갖춰진 곳은 임차인 선호도가 높다)
⑤ 오피스텔을 사업용으로 임대할 경우 부가세별도(vat별도) 문구를 기재해야 한다
⑥ 부부가 임대사업을 할 경우에는 소득이 없거나 소득이 적은 명의로 매입하는 것이 좋다
PART 3 공매부동산의 권리분석 요령
1) 말소기준권리 찾기
근저당 / 압류 / 가압류 / 경매기입등기(경매개시결정) / 담보가등기(소유권이전청구권가등기)
2) 등기부등본상의 권리분석
① 등기부상 권리 중 인수 : 전소유자의 가압류(공매 매각 시 소멸주의or인수주의 택했는지로 결정),
배분요구하지 않는 선순위전세권, 선순위지역권, 선순위지상권, 선순위가처분, 선순위가등기 등
② 등기부상 권리는 아니지만 인수 : 배분요구하지 않은 대항력있는 임차인, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 해당 부동산의 공법적인 제한사항 등
3) 임차인(점유자) 분석
4) 매각조건 및 배분금액 확인
'유의사항'에 낙찰 후 추가로 낙찰자에게 인수되는 권리나 부동산의 하자, 특별매각조건 등 기재하므로 반드시 체크
※ 낙찰을 잘못 받았다면 취소시켜라
- 물건 검색 시 토지는 제3자 소유로 되어있고, 건물만 매각되는 경우 대부분 투자자들은 관심을 두지 않는다.
'건물만 매각되고 법정지상권이 존재하여 건물주가 토지주와 협의를 하지 않아도 사용수익에 지장이 없는 경우'라면 도전해보는 것도
- 매각결정취소 요건 찾기 : 공매대상 재산에 대한 현황조사 / 공매의 방법과 공고
PART 4 공매부동산의 현장조사 및 입찰 요령
1) 현장조사 Check list
① 입찰부동산의 전입세대열람을 꼼꼼하게 하자
② 현장에 가면 단점부터 찾아라
③ 근린시설, 모텔, 주유소, 토지 등을 입찰할 때 해당 부동산의 인접필지가 동일인의 소유였는지 그리고 진입로 확보 여부도 반드시 확인해야 한다
④ 공부서류와 현황의 일치 여부를 확인하라
⑤ 상가의 경우 임대가격을 정확하게 파악해야 한다. 괜찮아 보일지라도 유동인구의 정확한 동선을 파악해야 한다.
⑥ 연체된 공과금이나 추가 공사여부를 따져봐야 한다
⑦ 유해, 혐오시설이 있는지 체크하라
⑧ 시세조사는 2곳 이상의 부동산을 방문하여야 한다
⑨ 특수물건의 경우 해당 부동산의 점유자와 관련된 사항을 입찰 전에 충분한 증거자료를 확보해두면 낙찰 후 해결이 수월하다
PART 5 공매부동산의 매각결정
PART 6 공매부동산의 대금납무 및 매각결정 취소
PART 7 공매부동산의 매각대금 배분
- 공매 배분순위표
PART 8 매각부동산의 배분방법
PART 9 공매부동산의 눈에 보이지 않는 3가지 함정
1) 조세채권의 법정기일
① 공매에서는 입찰부동산의 말소기준권리가 압류나 가압류일 경우 특히 주의하자. 배분 시 임차인의 확정일자가 조세채권의 압류일자보다 빠를지라도 배분순위는 늦을 수 있다. 조세채권은 등기부상 압류등기일이 아닌 조세채권의 법정기일을 기준으로 배분된다.
② '조세채권의 우선권'과 '조세채권의 법정기일'
- '조세채권의 법정기일'이란 해당 조세의 '신고일' 또는 '납세고지서 발송일'
- 따라서 조세가 체납되었을 때 체납자의 부동산 등기부등본에 기입된 압류일자는 이미 해당 조세에 관해 독촉 및 최고절차를 거친 이후일 것이므로 실제 법정기일보다 최소 몇 개월 후일 것이다.
2) 당해세
- 당해세의 배분순위
- 등기부등본 상 해당부동산과 압류기관이 동일한 지역일 경우에는 당해세일 수도 있다고 의심해봐야 한다.
ex) 해당 물건의 소재지가 '부천'이고, 압류기관이 '부천세무서'라면 당해세일 가능성이 높다.
PART 10 공매부동산의 명도의 기술
PART 11 공매부동산의 낙찰 후 법적절차