전문가칼럼에 올리신 파이팅 팔콘님의 칼럼입니다.
쉬운 경매 물건으로 대단한 수익내기
수없이 많은 사람들이 경매 투자에 대한 공부를 한다. 하지만 책을 보고 여러 경매 수업을 들어도 자신이 없고 선뜻 투자하기가 망설여진다. 물건을 선택하고 분석하고 입찰하기에는 본인이 공부한 것이 너무나도 작은 것 같고 워낙 큰돈이 들어가는 투자이기에 두렵기 때문이다.
분명 실행 할 수 있는 지식이 갖추어 졌음에도 불구하고 실천에 옮기지 못하는 이들이 매우 많다. 지식적으로 완벽히 갖추어지고 내가 완벽한 준비가 되어야지만 투자를 시작해야 한다고 생각하기 때문일 것이다.
하지만 경매 투자는 그렇게 하면 안된다. 실제 투자를 해보면 투자에 필요한 지식은 얼마 되지 않고, 정말 모든 것을 알아야하고 철저히 분석해야 하는 물건은 몇 되지 않는다. 경매 투자를 하는 사람들이 전문 경매 투자자들이 알아야하는 어렵고 복잡한 권리 분석까지 할 필요가 없다. 지금의 여러분들이 알아야 하는 것은 “일반인들이 누구나 할 수 있는 재테크 차원의 지식”만 있으면 된다.
실제 투자를 해보면 투자에 필요한 지식은 얼마 되지 않고, 정말 모든 것을 알아야하고 철저히 분석해야 하는 물건은 몇 되지 않는다.
아래의 물건은 가장 최근에 낙찰 받아 매각까지 한 물건이다. 단순 아파트 물건이고 권리 분석에 아무런 문제가 없는 물건임에도 불구하고 시세대비 1억원 가량 저렴하게 낙찰 받았다.
권리분석도 말소기준권리인 근저당 이후에 인수되는 권리가 하나도 없는 낙찰만 받으면 깨끗해지는 물건 이였다. 또한 소유자 점유 물건인데 이미 1년전에 이사를 나가 공실 이였음으로 명도도 필요 없었다. 즉 그냥 낙찰만 받으면 몇 천만원은 쉽게 벌 수 있는 물건이였다.
지금까지 필자가 받은 물건들은 거의 대부분이 이런 물건들이였다. 그래서 필자는 공부를 했지만 선뜻 실천하지 못하는, 부동산 투자를 어렵게 생각하는 이들을 위해서 쉽게 권리 분석하는 법을 가르쳐 주고자 한다. 필자는 일반물건의 경우 권리분석 하는데 1분이 채 걸리지 않는데 이는 아래에 설명하는 방식대로 물건을 선택하고 분석하기 때문이다. 이 방식으로 분석하면 절대로 불측의 손해를 입을 일이 없다. 지금부터 오랜시간 투자의 결과로 나온 특급 전략을 말해 줄테니 잘 적용해보길 바란다.
첫째. 아파트만 투자하라
둘째. 소유자 점유의 물건 or 말소기준권리일 보다 뒤에 전입한 임차인 물건
셋째. 빨간색이 없는 물건
네째. 매각 물건명세서의 기타란에 특이 사항이 없는 물건
첫째, 아파트만 투자하라!
매월 아파트 경매 물건만 거의 2000건 정도가 진행이 된다. 매월 2000건이면 산술적으로 계산하면 1년에 거의 2만건이다. 혹자들은 “아파트는 이제 별로 먹을게 없다!”라고 말하지만 그 속에서도 필자는 지금도 꾸준히 한건 당 거의 1억원에 가까운 수익을 올리고 있다. 필자가 아파트를 초보들에게 추천하는 이유는 가격 파악이 용이하고 환금성이 좋으며 부동산 자체의 하자의 가능성이 낮기 때문이다.
하지만 아무 아파트나 투자하기에는 아직 두려울 것이다. 그래서 다음과 같은 지역에 투자하면 된다.
1. 내가 사는 곳 주변
2. 내가 이사하고 싶은 곳
3. 신규 아파트 단지 or 새아파트
둘째, 소유자 점유의 물건 or 말소기준권리일 보다 뒤에 전입한 임차인 물건!
1. 소유자 점유의 물건
- 유료 경매 정보지의 임차인 현황 부분-
물건을 보다 보면 임차인 현황에 소유자 점유라고 표시가 되어 있는 물건이 있다. 소유자가 자신이 사는 집을 담보로 돈을 빌리고 경매가 진행되는 물건이라 특별히 다른 권리가 들어올 것도 없고 임차인이 들어 올수도 없는 것이다.
1-1. 말소기준권리일 보다 뒤에 전입한 임차인 물건
- 유료 경매 정보지의 임차인 현황 부분-
소유자외에 만약 임차인이 있다면 말소기준 권리 이후에 전입한 물건을 고르면 된다. 이때는 확정일자도 배당요구도 소액임차인 여부도 아무 상관이 없다 그냥 말소기준권리보다 늦게 전입한 임차인은 대통령 할아버지라고 하더라도 대항력이 없고 낙찰자에게 인수되는 금액이 없다.
셋째, 빨간색 없는 물건!
- 유료 경매 정보지의 임차인 및 등기부현황 부분-
경매 정보지 화면을 봤을 때 그냥 빨간색이 안보이면 된다. 인수되는 권리들은 빨간색으로 인수라고 표시가 된다. 그러므로 빨간색이 없는 물건을 선택 하면된다.
네번째, 매각 물건명세서의 기타란에 특이 사항이 없는 물건!
경매 정보지에 빨간색이 없음을 보고 투자하기에는 아직도 조금 무엇인가 걱정 스러울 것이다.
마지막으로 법원에서 제공하는 매각 물건 명세의 기타란(매각물건명세서의 아래의 빨간색으로 표시된 부분)에 아무런 문구가 없다면 투자하면 된다. 여기에는 유치권, 법정지상권 등 낙찰자에게 인쉬되는 권리를 표시하므로 혹시나 인수되는 권리가 있다면 무조건 여기에 표시가 되어야 하고 혹시나 인수되는 권리가 있는데 표시가 안되어 있다면 매각 불허가 사유가 되니 걱정하지 않아도 된다.
첫째. 아파트만 투자하라
둘째. 소유자 점유의 물건 or 말소기준권리일 보다 뒤에 전입한 임차인 물건
셋째. 빨간색이 없는 물건
네째. 매각 물건명세서의 기타란에 특이 사항이 없는 물건
위와 같이 4가지의 조건이 충족되는 물건으로 투자하면 된다. 절대 불측의 손해를 볼일도 잘 못될 일도 없다. 이렇게 검색을 해보면 거의 대부분의 물건이(아파트 중 80% 이상) 이러한 구조라는 것을 알게 될 것이다.
다시 한번 말하지만 필자가 지금까지 투자 했던 수많은 물건 중 95%의 물건은 낙찰만 받으면 모든 권리가 소멸되는 아무런 문제가 없는 일반 물건이 전부 였다. 처음 투자를 시작하는 이들에게 그 누가“권리분석이 어려운 특수물건을 하라!”고 하였는가? 아주 쉬운 물건으로 낙찰 받아 처리해보고 하나 하나 단계를 높혀가면 되는 것이다. 중요한 것은 권리 분석이 아니라 부동산 자체의 가치인데 부동산 경매는 어렵다는 잘못된 인식 때문에 시작도 하지 못하고 포기를 하는 이들이 매우 많다.
중요한 것은 권리 분석이 아니라 부동산 자체의 가치인데 부동산 경매는 어렵다는 잘못된 인식 때문에 시작도 하지 못하고 포기를 하는 이들이 매우 많다.
여러분들에게는 어려운 물건은 패스하고 쉬운 물건만 선택해서 투자 할 수 있는 superpass카드가 있다. 권리분석이 어렵고 복잡한 물건이라고 수익이 큰 것이 절대 아니다. 쉬우면서도 부동산 가치가 있는 물건이 큰 수익을 가져다 준다.
PS : 부동산 경매를 잘못된 방법으로 접근하고 어렵게 생각해서 정말 좋은 재테크 수단인 경매를 포기 하는 이가 없도록 하기 위해 이번에 “경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?”라는 책을 집필하였습니다.
책 속에는 위에 언급한 내용 이외에도 정말 투자자들에게 필요한 노하우와 꼭 알아야 하는 내용에 대해서 쉽게 그리고 실질적인 정보들을 담으려고 노력하였습니다. 책을 덮는 순간 “경매 권리분석이라는 것이 이렇게 쉬운 것이고, 이렇게 쉽게 공부하고 수익을 낼수 있는 분야구나!” 라는 생각이 들도록 최선을 다하여 집필 하였습니다.
또한 책 출간과 더불어 경매공부를 더 효율적으로 할 수 있도록 초반에 선착순으로 행크에듀 초급반 30% 할인쿠폰을 증정합니다. 2019년 경매공부를 마음먹은 분께 제 책과 행크에듀 수강할인권이 큰 도움이 될 것입니다.
저의 책을 통해 올바른 방법으로 투자를 시작하여 정말 쉽고 재미있고 즐겁게 투자 할수 있는 부동산 경매를 해나가시길 바랍니다.
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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"
http://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/4347
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