★★★공매 낙찰로 5억띠기 상가 물건 셋팅 경험담(2편)★★★ 우리들의 경험담
먼저 상가공매로 5억띠기 낙찰 1편 http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/7738 이어서 2편입니다~~~ 8. 담배허가권 편의점을 알아봅니다. 편의점은 담배권이 중요합니다. 담배권은 편의점 매출에 있어서 중요하게 차지하게 되거든요. 임대 문의를 하면서 편의점 되느냐고 문의가 많이 들어옵니다. 상가 물건지 20m 안에 조그만 마트가 하나있다. 여기에 담배권이 있는지 확인하였으나 담배권이 없다. 왜 없을까? 이 건물은 무허가 건물로 짜투리 공간을 활용해서 지어서 구청에서 담배권이 나오지 않은 것이다. 그래서 물건지 상가에 당연히 담배권이 되겠지 생각하고 구청에 전화를 합니다. 00번지 상가에 담배권 허가가 나오나요? 담당자께서 번지수 조회를 하드만 여기 담배권 허가 불가합니다.(임차 가능 업종중에 편의점이 안되면 우리한테 절대적으로 불리한데... 이를 어쩌지) 왜요? 여기 병원 건물인거 이잖아요.. 아 그래요.. 안 된다는 법령은 어디에 있을까요? 담배사업권 시행규칙 보세요.. 네 알겠습니다.한번 찾아 볼께요 하고 끊는다. 담배권 허가에 대한 관련 법령을 찾아본다. 담배사업권 시행규칙에 “약국, 병원, 의원 등 보건의료 관련 영업장”은 안된다고 한다. 보건의료 관련 영업장의 정확한 의미를 알아야 한다. 이 건물은 8층이 공실이고 나머지 3층이 헬스장으로 되어있다. 나머지는 병원건물이 맞다. 건물 대부분이 병원용도로 쓰고 있으면 보건의료 관련 영업장으로 봐야하나? 바로 주무부처인 기획재정부로 질의한다. 기획재정부 답변 내용입니다. 기획재정부 담당자 답변은 담배권 허가 가능여부는 관할 구청에 문의 및 확인하라는 것이었다. 그러면 관할 구청에 가서 정확히 확인을 해야지... 구청에 간다. 담당자(주무관)께서 여기 상가 담배권 관련해서 다른 임차하고 싶으신 분들이 편의점 할건데 담배권 되는 지에 대해서 문의가 몇건 들어와서 알고 있다고 한다. 여기 안된다고 다 안내해줬다고..... 왜 담배권이 안될까요? 물어본다.. 담당자께서는 이 건물 전체가 병원건물인데 어떻게 되느냐고? 나는 여기 8층 공실이고 3층 헬스장이므로 가능한거 아닌가요라고 한다. 건축물 대장 떼어서 가져 왔냐고 물어봐서 건축물 대장 보여준다. 건축물 대장 보시드만 여기 저기 전화하신다... 건축물 대장상 모든 층이 다 병원이라고 하신다. 선생님 건축물 대장 보시면 3층도 의원으로 되어있죠?, 그리고 8층은 사무소인데 이거는 병원용 사무소입니다..라고 주무관님께서 말씀하신다. 주무관님 “3층은 공부상 의원은 맞으나 현황상 헬스장으로 운영중이고요. 8층은 병원용 사무소가 아니고 예전에 일반 사무실로 사용되었고 현재는 공실입니다” 라고 하니 아니 그게 아니고 공부상 다 병원이잖아요... 그래서 안돼요.. . 선생님 이제 아셨죠? 그만 돌아가세요.. 주무관님 그러면 3층을 헬스장의 공부상 의원을 현황에 적합한 업종으로 변경하면 되는 건가요? 주무관님 왈 변경하면 검토해보신다고 함. 그러면 업종 변경할려면 어디로 가야하나요? 건축과 가라고 한다. 건축과 방문해서 좀전에 내용을 다 설명한다. 건축과 주무관님 왈 “근린생활시설로 지정한게 근린생활시설 그 범위내에서 영업을 하면되는거지 실제 현황 대로 바꾸라고하는 것은 오히려 민원을 야기시키는 것이다. 근린생활시설 범위내에서 식당으로 하다가 소매점으로 소매점으로 하다가 식당으로 엄청많이 바뀌는데 그 때마다 건축물 대장을 변경하는 것은 말이안된다고 건축과 주무관님께서 말씀하신다.. 근린생활시설을 지정한 것은 이렇게 변경되는 것을 그 범위 내에서 알아서 쓰라고 법에서 정한 사항을 오히려 민원인을 괴롭히는 격이다. 그러면 주무관님께서 담배권 담당자님께 전화한통 해주시면 안되나요? 제가 아쉬운 사람이 아니니 그 담당자가 전화하면 제가 안내는 해드릴께요라고 하신다. 네 알겠습니다.. 바로 담배권 주무관한테 간다. 주무관님 건축과에서 업종 바뀔때마다 건축물 대장을 바꾸지 않아도 된다고 합니다. 누가 그래요.. 건축과 000주무관님이요. 죄송한데 그분께 전화 통화한번 부탁드리겠습니다. 바로 전화하신다. 건축과 주무관님한테 내가 말한 내용이 맞는지 확인하신다. 전화를 끊으시더니 무슨 내용인지 이해를 했으니 현장 실사 가서 실제로 의원으로 사용안하고 헬스장으로 사용하는지 확인하고 검토해서 최종 담배권 허가 여부를 알려준다고 하신다. 알겠다고 하고 나온다. 5분이나 지났을까... 담당 주무관께서 나에게 전화를 하시더만 여기 상가 담배권 허가가 가능하니 신청하라고 하신다. 주무관님께서 미안하섰는지 주변에 편의점이 있는데 100m는 넉넉히 넘으니 거리제한도 문안하게 될거같다는 말씀도 해주신다. 편의점 문의했던 사람들한테 편의점에 담배권이 가능하니 본사에 확인해서 적극적으로 검토해달라고 알려준다.
TIP 8 : 허가권이 안된다면 왜 안되는지? 될 가능성이 조금이라도 있으면 포기 하지 말고 끝까지 알아본다. 최선을 다 했음에도 안 된다면 할수 없는 것이다. 하지만 할 수 있는 건 최선을 다한다.
9. 미납관리비 관리비 해결을 위해서 관리사무소와 협의가 필요했다. 부천에 있는 관리사무실에 방문한다. 미납 관리비가 거의 3000만원 가까이 되었으며 관리소와 협의할 사항은 전용관리비 부분이었다. 다들 아시쥬? 2017년 두 번째 물건 경험담( http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/6988 ) 에도 올려드린 공용관리비/전용관리비 부과 주체요. 대법원 판례를 뽑아서 관리소에 간다. 관리소 여직원 과장님이신데 경매/공매로 미납 관리비에 대해서 전용관리비는 낙찰자 승계 사항이 아니고 공용관리비만 낙찰자가 승계한다는 내용을 잘 알고 계신다. 가볍게 협의 완료. 물론 연체료도 낙찰자가 승계 사항 아님. 공용관리비 부분도 신탁사와 협의해서 원만하게 해결됩니다. 10. 대출 대출 이모께 낙찰 받자 마자 연락을 한다. 18.11.1부터 DSR적용으로 대출이 쉽지 않다고 하신다. 그래도 낙찰을 받았으니 좋은 조건으로 알아봐 달라고 요청한다. 아래는 대출 관련 용어 정리 내용입니다. 가. LTV : Loan to value ratio 주택담보대출비율, 주택가격대비 대출받을수 있는 최대비율, 집값이 3억원이고 LTV가 50%이면 최대 대출가능 금액은 3억*0.5=1.5억 나. DTI : Debt to income ratio, 총부채상환비율, 개인의 총급여소득을 감안해 일정범위 안에서 대출해주는 제도. DTI 50%라면 매년 상환하는 원리금이 연봉의 50% 이내여야 한다. 연봉이 5천만원이라면 매년 상환하는 금액이 5천만원*0.5=2500만원을 넘지 않는 한도 내에서 대출을 받을 수 있 다. DTI가 높을수록 대출상환능력이 좋은 것으로 볼수 있다. DTI=(신규 주택담보대출 원리금+기존대출이자)*100/연소득 다. DSR Debt service ratio 총부채원리금상환비율, DTI보다 더 엄격한 기준이 적용된다. DTI가 부채를 볼 때 빌린 주택에 대해서만 본다면, DSR은 여기에 신용대출, 할부금 등 금융권에서 받은 대출 정보를 취합하여 판단한다. 대출받으려는 사람의 원리금 상환 능력을 제대로 평가하자는 취지에서 생겨난 제도이다. 대출을 받을 때 DSR이 80%를 넘으면 은행은 여신 재심사 등의 점검을 해야한다. 다른 부채가 있다면 DTI보다 DSR을 적용했을 때 대출 가능액이 적어진다. DSR=(신규 주택담보대출+기존 대출 원리금)*100/연소득 은행에서 2건중 1건은 무조건 되는데 1건은 전산을 돌려봐야 한다고 한다. 서울에 있는 농협 지점장님께서 직접 연락을 주셔서 대출에 필요한 준비서류를 챙겨주신다. 결국에는 낙찰금액의 80%를 대출받는걸로 최종 확정... 이 물건이 공매로 나온 이유는 위탁자(채무가)가 이자/원금 상환이 이루어지지 않아서 공매로 나오게 된 사항입니다. 신탁원부에 빚이 자그마치 150억정도 됩니다. 상가 물건이 좋아서 잔금 납부 시기를 검토하는 과정에서 위탁자가 150억 빚을 갚지 전까지는 공매 취하가 되지 않음에 따라 최대한 잔금을 늦추어서 내는 걸로 했습니다. 만약에 빚이 적은 상태에서 공매가 나오게 되면 위탁자가 채권을 변제하게 되면 낙찰자는 말짱 “꽝”이 되기 때문입니다. 위탁자자 왜 이렇게 빚을 지게 되었는지 확인해보니 인천 여러곳에 건축을 하다가 문제가 생겨서 빚을 이렇게 많이 지었다고 합니다. 건축은 함부로 하는게 아니구나 라고 다시 한번 생각하게 하네요...
TIP 9 - 주위에 연봉이 높은 사람하고 공투한다. 연봉이 높으면 대출 팍팍 해준다. - 채권 금액이 적으면 잔금을 최대한 빨리 납부하고 채권 금액이 위탁자가 감당하지 못할 정도면 임대 셋팅 등의 상황을 감안해서 느긋하게 해도 된다. - 낙찰자가 자서한 상태이면서 다른 대출 중개사를 통해서 다른 대출 알아봐 달라고 의뢰하시면 안됨(대부분 최저이율/최대대출로 알아봐 달라고 요청하기 때문에 결국에는 낙찰자가 자서한 은행으로 대부분 다시 의뢰가 들어 가게 됨에 따라 대출 중개인 욕 먹습니다.) 11. 임대 셋팅 임차인 인테리어 하기전까지 깔세로 공실을 채우긴 하였으나, 그 당시에는 깔세를 처음 경험하게 되었고, 약정서를 2개월마다 체결하고 1개월 단위로 월세를 입금해 주는 방식으로 진행을 하였습니다. 깔세 영업 시작일 최소한 일주일전에 월세를 입금해주는 걸로요. 깔세는 언제라도 쉽게 나갈수 있다는 확률이 있다는 것을 염두해 두고 임차인을 구해야 했습니다. 임차인을 구할때도 공실을 염두해둔 절박한 심정을 가지고 임한것 같습니다. 처음 입찰 할때부터 지후파파와 저는 임차인 구할때까지 최악의 경우 6개월 정도 공실 감안해서 들어간 물건이었습니다.. 다행이 깔세가 도와줬지만요... 깔세는 하루 하루가 돈이므로 이사갈때도 당일 영업을 다 끝나고 이삿짐을 꾸려서 트럭을 불러 이사를 합니다. 이사가는 곳과 이사오는 깔세가 동시에 이루어 지더라고요. 그래서 이사오는 다른 깔세는 그곳에서 마찬가지로 영업을 다 하고 짐 챙겨 오기때문에 늦은 9시 넘어서 오더군요... 밤 늦게까지 상품 디스플레이한후 그 다음날부터 바로 영업시작합니다. 말씀 드린것처럼 하루 하루가 돈이기 때문에 통상 이렇게 한다고 합니다. 깔세 본사? (자리부장)쪽에서 스케줄을 맞추어 지시를 내리면 조직적으로 처리가 되더라고요.. 완전 기업같았습니다. 그리고 약정서 체결시 정식 임차인 계약이 체결되면 깔세는 15일 이내로 이사간다는 내용도 약정서에 넣었습니다. 아래는 깔세 약정서(깔세 본사 : control tower역할, 실제 임대료 협상 주체)입니다.(우리가 "을", 깔세는 "갑"으로 했어요) 깔세를 처음 경험하였는데요. 경험을 해보니 뒷끝없고 마무리도 깔끔하게 처리해 주시더라요. 실제로 깔세 운영중에 임대차 계약이 체결됨에 따라 우리가 요청한 날짜에 맞추어 이사를 가시더라고요... 처음엔 깔세가 조폭들이 운영하는 줄 알고 모든 걸 FM(약정서, 각서)대로 하자고 했거든요.. 이사 갈때마다 항상 긴장감을 가지고 항상 매장에 가서 확인하고 입회하고 열쇠를 인수받았거든요...ㅋㅋ
요거는 깔세 매장 실제 운영자(명도용) 각서입니다. 깔세 월세 입금도 그렇고 이사도 정확하게 해 주시더라고요... 신뢰성 있게 일 처리하는 거에 놀랬습니다. 깔세는 자리가 좋은 곳에만 들어간다고 합니다. 나중에 혹시 이 자리 깔세로 돌릴거면 언제든지 연락하라고 하십니다...다시는 이 자리를 깔세로 돌리지 않아야겠지요.. 전에 이 상가에서 깔세하시고 돈 벌어 나가신 분은 아직도 연락을 하고 있습니다. 좋으신 분들이시더라고요...
TIP10 - 깔세는 혹시 모를 명도가 문제가 될수 있음에 따라 약정서를 반드시 체결하여 깔세를 놓는다 - 깔세 매장 실제 운영자로부터도 각서를 한 장 받아 놓는다.(향후 명도를 원활하게 하기위함) - 깔세 임차인, 자리부장과 돈독한 관계를 유지하자. 언젠가는 또 다시 만나게 될 것이다. - 낙찰 및 임대계약 원래 우리(저+지후파파)가 생각하는 업종으로 문의는 엄청 왔으나 정작 우리가 원하는 업종으로 임대계약은 되지 않았습니다. 예상외의 다른 프랜차이즈 업종으로 임대는 되었으나 앞으로 가게가 영업이 잘 되기를 바래봅니다.. 1호 상가는 현수막을 통해서 임차인과 직접 계약을 체결하였고 2호 상가는 1편에서 말씀드린 55개 부동산중 한곳을 통해서 임대계약을 체결하였습니다. 현수막과 55개 모든 부동산이 임대를 맞추기 위해서 동시에 경쟁을 하게 하였습니다.. 실제로 임대 현수막 걸면 전화 엄청나게 오더라고요. 효과 만점이었습니다... - 깔세 임대 : 낙찰 받고 임대 놓을때까지 깔세로 운영해서 공실이 발생하지 않았습니다.
지난 2017.10월에 실전반을 듣고 11월 12월에 빌라 및 아파트 낙찰 그 이후에 상가초급반, 상권분석반, 월세투자반을 수강하였습니다. 2018년 1월부터는 주거형은 손을 털고 계속해서 상가만을 임장하고 입찰하였습니다. 상가쪽으로만 입찰을 하면서 느낀거는 “역시 상가도 좋은 상가는 경쟁이 쎄구나”였습니다. 주거형(아파트)보다는 덜하지만 그래도 상가 경쟁률이 만만치 않더라고요. 그래도 고 고 고 계속해서 패찰, 또 임장, 패찰......임장... 패찰.... 낙찰 한건 없이 이런 패턴(입찰-패찰-입찰-패찰)을 거의 10개월 반복..... 집사람이 그럽니다. 아니 실적도 없이 고생이 많다고.. 기냥 지난번처럼 아파트 싸게 받아서 단타로 팔고 또 다른 아파트 하면 되지.... 꾸사리를 줍니다.. 그래도 내가 좋아서 하는거고 상가 임장하면서 많이 배우고 있다고... 비록 실적은 없어도 좋아서 한다고 하니 별말은 없습니다....ㅋㅋ
임장과 입찰을 지속적으로 하니 걸립니다. 포기하지 않고 지속적으로 한다면 언젠가는 걸립니다. 인디언은 기우제를 지내면 반드시 비가 온다고 하지요. 왜? 비가 올 때까지 기우제를 지내기 때문이죠.. 우리도 포기하지 않고 지속적으로 도전한다면 언젠가는 낙찰이 될거라 확신합니다.. 그리고 할 수 있을 때 해야 됩니다. 저는 그렇게 이른 나이에 행크에 오지 않은 듯합니다. 행크에 좀 더 젊은 나이에 왔더라면 정말 좋았더라고 생각을 해봅니다. 그동안 바보같이 회사에서 조기출근 늦은 퇴근, 회사일에만 올인, 그거에 대한 보상은 쬐끔...ㅋㅋㅋ 집, 회사(일), 집 회사(일) 패턴을 거의 20년동안 반복을 했더라고요... 회사생활은 현명(SMART)하게 하면 될 것을 ..... 그러나 과거는 중요치 않습니다. 앞으로 미래가 더 중요하니까요.. 100세 시대이니... 100세까지 살면 아직 반도 안 살았으니....ㅋㅋㅋ 평상시 제가 공감이 가는 글 올려드립니다. “어제와 똑같이 살면서 다른 미래를 기대하는 건 정신병자 초기증세다” 정신병자가 되지 않기 위해 조금이라도 노력해야 한다는 생각이 번쩍 드는 글 입니다...
“사람이 가슴에는 쉼 없이 펌프질을 해대는 뜨거운 심장으로 온몸 구석구석에는 뜨거운 피가 흐른다. 심장이 멎고 피가 차가워 지면 사람은 죽는다. 사람이 피가 36.5도인 이유는 적어도 그만큼은 뜨거워야 하기 때문이다.“ ==== 드라마 “외과의사 봉달희＂=====
18.11.21 3번째 상가를 낙찰 받았습니다. 3번째 상가도 지후파파와 같이 공투하여 공매로 받은 물건입니다. 3번째 상가는 현재 명도 소송중에 있습니다. 19.1.29 점유이전금지 가처분을 법원 집행관과 동행하여 집행했음에도 불구하고 임차인이 꿈쩍도 안하고 있는 상태네요.... 강제집행전에 잘 마무리 했으면 하는 바램입니다... 명도가 완료되고 임대셋팅이 되면 좋은 경험담으로 다시 찾아뵙도록 하겠습니다. 3번째 상가는 상기 2개 상가보다 훨씬 수익률이 좋은 물건으로 판단이 됩니다. 그래서 명도소송중이고요.. 임대셋팅이 완료된 상가 2개는 현 상태로 매도하게 된다면 세전 약 5억(4.6억) 띄기 물건이 될거 같네요.. 행크를 알게 되어 수업을 들은지(17.9) 딱 1년5개월만이네요. 신탁공매를 뽀개주신 멋진인생님, 상가의 기초를 닦아주신 족장님, 상권분석의 정석을 가르쳐 주신 홍소장님 감사드립니다. 신탁공매로 상가를 받아 셋팅하는 것이 3분의 주옥같은 강의 덕분이네요 앞으로는 토지분야에도 도전 할려고 합니다. 그 바탕에는 행크의 풀하우스 선생님 토지 강의가 있었습니다. 풀하우스 선생님 토지 강의 너무 좋았습니다. 풀하우스 선생님 강의 듣고 선생님 가르침 덕분에 가치있는 토지를 열심히 더 배울려고 노력하고 있습니다.. 항상 감사드립니다. 모두들 성공 투자 하시고 행복하세요. 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다. |
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작성자오늘감사 작성시간 21.09.03 정성으로 작성한 상가 낙찰 후기를 잘 읽었어요. 감사합니다.
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작성자감도리 작성시간 21.09.03 와 감사합니다 도움이되는 글입니다.
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작성자돌체라떼절대안먹어 작성시간 21.09.15 공매... 공매쪽은 넘 어려워 책도 안 읽어보고 있는데 공매도 열심히 공부해야겠스비다!
어제와 똑같이 살면서 다른 미래를 기대하는 건 정신병자 초기증세다!!
감사합니다!! -
작성자하이밸류 작성시간 21.09.24 깔세라는걸 처음 알게 되었어요
생생한 경험담 공유해주셔서 감사드립니다! -
작성자랜드러버 작성시간 22.06.08 소투스6기 포레스트박 잘 읽었습니다