[경험담]＜강사장＞ 상가 투자의 정석 @저평가된 상가 낙찰 받아 pc방 창업하여 순이익 천만원이상

[빨간쪼끼]

우리들이 경험담에 올라 온 강사장님의 경험담입니다.

원본은 요기

http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/8050

안녕하세요 월세3기, 상초7기, 상권분석6기, 실전반20기(주말), 토지투자반4기를 수강한 강사장입니다.

요즘 소호 사무실등 영업수익형 부동산에 많은 관심을 받고 있는 것 같습니다.

누구나 좋은 상가를 받아서 좋은 임차인과 예쁜 임대료를 꿈꾸며 상가로 진입을 하는 것 같습니다.

하지만, 기대와는 달리 성급한 판단과 물건 낙찰 후 또는 낙찰 전의 계획 실패로 공실과 예상과는 다른 임대료로 마음고생을 많이 하시는 분들을 봐왔습니다.

대략 1년 전의 행크에 올린 강사장의 ‘ 상가복기 임장기’

http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/7237

이 글을 올리는 날까지도 복기 임장을 다니고 있습니다.

지금껏 다닌 상가 복기 임장만 250~300군데 이상은 되는 것 같습니다

복기를 다니며, 정말로 안타까운 상가도 많고, 무작정 받고 보자는 분도 본 것 같습니다.

 제가 드리고 싶은 얘기는 1년 남짓의 상가 복기(다른 분들의 사례)가 저에게는 엄청난 힘으로 작용을 했다는 겁니다.

보는 상가 물건이 좋은지는 모르겠지만, 나쁜지는 판가름 할 수 있었던 것 같습니다.

그런 경험을 토대로 정말 많은 상가와 수익형 물건에 입찰을 했었습니다.

2018년 7월 2일 부터는 하루도 빼놓지 않고 매일 2~6건(지역에 따라서)임장을 했었습니다. (제가 투자금을 끌어모은 시기가 2018년 9월부터 입니다.)

 투자금이 없던 시절 수업만 듣는 것 보다는 경매 선배들의 낙찰 받은 물건들이 과연 얘기처럼 수익을 얻고 있는지 확인 차 다니기 시작 한 것이 지금까지 오게 되었습니다.

저는 몇 달 전 지방의 전용78평 정도의 낙찰 받은 상가에서 창업에 도전 했던 경험담을 올리고자 합니다.

이번 글을 올리는 의도는 제가 입찰을 하게 된 물건의 특징에 대해서 말씀을 드리려고 합니다.

(사건번호와 주소는 가리는 점 양해 부탁드립니다)

감정금액을 보시면, 감정가가 3억이 되지 않습니다.

그 말은 수익율 6%로 계산을 하면 임대가가 월 120~130만원 정도 밖에 되지 않는 물건입니다.

제가 왜 이 물건에 관심을 가졌냐면,

이 물건은 지방의 소형 도시에 위치해 있는 물건으로 물건 검색을 하다가 신건부터 입찰을 하려고 내려갔었던 물건입니다.

하지만, 신건 때 아무도 입찰을 하지 않을 것이라는 확신을 가지고 입찰 전날 올라왔었습니다.

그 이유는

(2층에서 3층으로 가는 유일한 계단입니다)

(엘레베이터와 비상구 자리 입니다.)

사진으로 다 담아 낼 순 없지만, 물건지는 3층인데,

임차인이 임의로 2층과 3층의 바닥을 뚫어서 계단으로(다이소의 연결 계단과 같음) 사용 중이었고,

엘리베이터와 비상구는 모두 막아서 출입구는 오직 2층 계단만을 통해서만 진입을 할 수 있었습니다.

그리고 남,녀 화장실 모두를 멸실(벽체, 출입문, 배수를 없앰-화장실 자체가 없음)을 하고 바닥에 묻어 버려서

아마도 임장오신 분들은 2층 천장복구(3층 바닥복구)와 화장실 복구를 어떻게 해야 하는지에 대한 두려움도

있었을 것으로 판단이 되었습니다.

그리고, 임차인분이 화장실과 바닥 복구 비용이 3,000만원 정도 든다고, 본인이 견적을 받았던 금액이라며 아주 친절하게 임장오신 분들에게 설명을 해주셨습니다.

물건지는 전형적인 항아리 상권이었고, 인근에 여러 개의 학교가 위치해 있었는데, 개인적으로 봤을 때는 저평가 된 물건 이었습니다.

이것 저것 명칭을 가리다 보니…..아무것도 안보이네요

명칭을 가린점 양해 부탁드립니다. 추후 건물을 매도하면 시원하게 알려드리겠습니다.

바로 위 빨간선은 입찰전 물건지 배후세대의 동선을 그어본 것 입니다.  

동선을 다 그어보니 물건지를 무조건 지나쳐야 한다는 걸 깨닫고 적극적으로 입찰에 참여를 했습니다.

예상은 입찰에 3명 정도 참여 할 것으로 봤으며, 2.7억을 넘기면 100% 낙찰을 받을 것이라는 확신이 들었습니다.

결론은 강사장 낙찰, 물건 임차인 2등 이었습니다.

이제 임차인과 협의를 할 사항이 몇 가지 있습니다.

1. 바닥복구

2. 화장실 복구

3. 간판자리 협의

간판자리만 얘기하자면, 얘기가 길어 질 것 같아서 제가 임차인에게 보낸 내용증명 중 일부는 이렇습니다.

간판자리의 협의를 원할하게 이끌어 내기 위해(3층의 위치에 2층 임차인의 간판이 있었습니다)

제가 취할 수 있는 방법은 심리적으로 압박을 해서 위축을 시킨 다음 좋게 마무리를 하는 거였습니다.

그럼 예전의 간판 자리는 어땠을 까요?

보시는 봐와 같이 간판사이의 여유가 있습니다.

간판자리 싸움을 얘기하자면 끝도 없을 것 같아서, 결론은 건물 전체의 간판자리를 모두 밀고 당겨서 저의 간판자리를 차지하는 것 이였습니다.

현재의 간판 사진입니다.

사진상으로 잘 표현이 될지 모르겠지만, 일반적으로 간판과 간판자리에 공간이 필요하지만, 저는 간판과 간판사이의 공간이 1cm 없습니다.

물건지의 해당 지자체의 조례에 의하면 허가를 받지 않은 간판은(간판 표준 규격 있음)철거의 대상이다라는 조항을 찾아내어서 담당 공무원을 찾아가서 만일의 사태를 대비한 모든 준비(2층 임차인의 간판은 표준 규격을 넘어섬)는 해두었습니다. (민원신고로 간판을 내리는 데는 한달 정도의 시간이 소요됩니다)

임차인의 3,000만원이 든다는 반협박(?)의 멸실된 천장과 화장실은 어떻게 되었을 까요?

2층과 3층 연결 계단 철거 작업 모습

2층에서 바라 본 3층 바닥 사진

마지막 2장의 사진은 3층에서 본 바닥 사진입니다.

멸실된 화장실을 남,녀 2칸으로 복구 한 모습

보시는 봐와 같이 천장과 화장실은 아주 깔끔하게 만들어서 마무리가 되었습니다.

이 모든 비용이 얼마가 들었을 까요?

멸실된 천장(바닥) 복구 비용 300만원, 화장실 복구 비용 250만원 정도 들었습니다.

저는 임장을 갔을 데 관련 업체들에게 전화를 돌려서 대력적인 비용이 550~600만원이 든다는 얘기를 듣고 입찰가를 산정을 했었습니다.

이 물건은 지방에 위치해 있으며, 물건의 신건부터 입찰을 준비했던 물건인데, 아무도 들어오지 않을 것이라는 확신이 들어서 2회차에(복구 비용을 산출해서 입찰가 산정) 당시 물건지 임차인과 제가 경합했던 물건입니다.

물건을 임장을 할 당시 시세가 제대로 없었습니다. 그 말은 거래가 빈번하지 않다는 말이죠.

저평가 되어 있다는 확신을 하고, 낙찰을 받았으며, 낙찰을 받고 유명 프렌차이즈 PC 방 업체 2곳이 자리를 적극적으로 알아 보고 있다는(임대료는 상관없이 무조건 들어오겠다) 반가운 소식을 접했습니다.

그래서, 4,000/240만원에 임차를 내놨으며, 당연히 2곳중 1곳이 임차를 들어올 줄 알고 있었습니다.

하지만, 의욕많은 새내기 중개실장의 말 실수 -경매로 낙찰 받아서 세입자를 명도하고 있으니 2달만 기다려 달라 곧 내보낼거다- 라는 어이없는 답변으로 2건의 임차가 모두 날아가 버렸습니다.

프렌차이즈 담당자의 엄청난 욕을 먹으며 실장님이 저에게 전화를 했습니다.

‘ 강사장님 죄송합니다. 제가 이러저래 하게 설명을 했는데, 실수 했나 봐요…어떻게 하죠??’

‘흠…. 할 수 없죠. 앞으로는 절대 경매의 경자도 꺼내지 말고, 임차인의 계약 날짜가 이러저러하니 기다려 달라고만 해주세요’

순간 어떻게 처리를 해야 하나 고민을 했습니다. 물론 그 뒤로도 몇 건의 임차 문의가 들어 왔었습니다. 4,000/200만원(부과세 포함)이면 바로 들어 오겠다고(프렌차인즈 요가) 했지만, 정중하게 거절을 했습니다. (매도가 4.4억-수익율 6% 계산)

그리고 최악인건, 4층이 PC방으로 운영하다가 입찰하기 얼마 전 임대인과 싸움이 나서 소송으로 불거졌습니다.

저는 그 소송얘기를 듣고 임차를 맞추고 난 뒤에 끝나겠구나 라는 생각을 했지만, 낙찰을 받은 며칠 뒤, 바로 위층인 4층에서 임대를 내놨다는 얘기를 들었습니다.

 제가 내린 결론은 어떠한 인터넷 게임(스타도 못함)도 전혀 할 줄 모르지만 ‘PC방 창업을 하자’ 였습니다.

사실 입찰을 하기 전 계획 2가지가 있었습니다.

계획1:  4,000/240만원 임차를 맞춰 놓고 건물 매각(매도가 5억~5.2억-낙찰가 2.73억)

계획2: 직접 창업을 해서 권리금을 받고 PC방을 매각 후 최대치의 임차료를 세팅 후 건물 매각(6.4억~7억)

계획인즉 PC방만을 보고 낙찰을 받았던 물건입니다. 그 정도로 제 눈에는 PC 방 자리로 제격 이었습니다.

혹시나 지금 제가 수익율과 매도가를 산출한 금액이 이해가 안가시면, 족장님의 상초반 3주차 수업 때 자연스럽게 아실 수 있습니다. 꼭 상초반을 들어 보세요.

 창업 준비를 하기로 했으니, 이제 PC방 관련 수익구조를 알아봐야 했습니다.

저는 여러가지의 창업을 염두해 두고 1년전부터 프렌차이즈 박람회에서 많은 가맹 상담을 받아 놓은 상태였습니다.

그것만으로는 불안한 마음이 있기에, 임장 할 때 수도권의 PC방 운영을 하시는 분들을 무작정 찾아가서

임장과 똑같이 수익구조와 애로사항, 창업시 아쉬운점을 묻고 다녔습니다.

그리고, 해당지역 물건지 경쟁업체의 조사는 당연하고, 인근의 비슷한 상권의 PC방 12곳의 피시방 사장님과 알바들을 찾아 다니며, 물건지의 경쟁업체와 왜 잘 되는지를 묻고 다녔습니다.

정말 무식하게 상권 분석을 했었습니다.

결론은 돈이 되겠다라는 것이었습니다.

저의 목적은 창업을 해서 돈을 버는 게 아니라, 임대료를 최대치로 받는 게 목적이었기 때문에 어떻게든지 PC방을 성공 시켜야 했습니다.

사실 PC방을 창업 전(입점이 무산된 후) 전국 프렌차이즈 업체에 입점 제안서를 몇십장을 돌리며 입점을 시도 했지만, 실패로 끝났습니다.

그리고, 그 동안 1년 가까이 상가 복기 임장을 다니면서, 스스로 공부한 상권분석이 맞는지 확인을 할 수 있는, 또는 스스로 많은 수업료를 내며 확인해야 하는 상황이었습니다.

PC방 수익 구조는 추후 기회가 되면 다시 글을 올리도록 하겠습니다.

PC방 창업의 결과는 어떨까요??????

100대 좌석 만석 사진입니다.

대박이었습니다.

제가 쓰고 있는 PC방 운영프로그램은 전국에 대략 5,500곳에서 사용 중인데, 매일 상위 1~4%에 랭커가 되어 있습니다.(매출이 아닌 동시간 대 PC 가동율)

그럼 다들 궁금하신, 그래서 PC방 창업을 한건 알겠는데, 그래서 얼마 버는데???

일겁니다

저는 여기서 한달에 현금 흐름을 순수하게 800~1,000만원(비수기 금액)이 만들어 졌습니다. 앞으로 더 증가(성수기는 1,200~1,400만원 이상 기대)를 할 것으로 보이며, 모든 이자비용과 인건비등 기타 잡비 모두를 제외한 금액입니다.

만약 감정가 또는 낙찰가에서 임대만 맞추려고 했다면, 월 120~130만원의 임대료가 들어왔을 겁니다. (이자를 제외하지 않은 금액)

단 한건의 물건으로 제가 올해 목표한 현금흐름을 초과 달성을 했습니다.

저는 이 PC방을 계속 운영을 할까요?

아닙니다.

저의 계획은

1. PC방 권리금을 받고 PC방 우선 매각 후 건물 매각

2. 건물을 먼저 매각 후 PC방 임차인으로 있다가 PC방 권리금 받고 매각

2가지를 염두해 두고 있습니다.  

저는 PC방을 운영하는게 목표가 아닌, 월세 흐름을 만들고, 제가 가고자 하는 seed money를 만들어서 더 큰 물건을(더 큰 현금흐름) 매입하는게 목표 입니다.

제가 이 물건에 임대료를 280만원 또는 300~320만원에 맞춘다면, 이 물건의 매각가는 얼마일까요?

낙찰은 2.7억에 받았는데, 매각 차익은 얼마가 될까요?

제가 이런 발상을 가질 수 있었던 건, 대략 7~8년전에 읽었던 송사무장님의 ‘실전경매’ 였습니다.

실전경매의 사례중, 지하상가의 노래방과 모텔 사례가 나옵니다.

형편없는 물건을 리모델링과 영업력으로 최대치의 임대료를(수익) 만든 후 최대치의 매가로 매각을 하는 사례를 보며, 저는 늘 꿈을 꿨었습니다. 이 길의 끝에 서 계시는 분을 따라 해보자 였습니다.  

제가 상가 복기를 다니면서 느낀 점은 몇몇 분을 제외하고, 대다수의 상가 낙찰 받은 분들의 수익율이 형편 없는 걸 알게 되었습니다.  

그래서 제가 가고자 하는 분의 얘기를 항상 가슴에 품고 임장과 입찰을 하였었습니다.

그럼 이 물건의 변신 과정을 보여드리겠습니다.

저는 자랑을 하려고 경험담을 쓰는게 아님을 알아주시길 바랍니다.

남들이 보기에 형편 없어 보이거나 하자가 보이는 물건을 보수 후 미래의 가치가 어떻게 될지에 대해서 많은 고민을 했다는 것을 이 글에 담고자 노력을 하였다는 겁니다.

그리고, PC방이 절대 쉬운 업종이 아님을 알아주시기 바랍니다.  

저는 이 물건을 오픈하고 지금까지 매일 15시간 이상을 매장에서 지내고 있습니다.(6개월 단기 원룸 구함) 오전에는 PC방 인근의 물건을 임장을 다니며, 일주일이나 보름에 한번씩 수도권의 집으로 가서 가족을 보거나 수도권 임장을 하고 있습니다. 

제가 이렇게 잠을 하루 5시간 이상을 자지 않고 노력을 하는 이유는 어떻게 하든지 이 사업체를 성공을 시켜서 제가 원하는 수익을 달성을 하기 위해서 입니다. 그 말은 목표가 있기 때문에 지치지 않고 정진 할 수 있습니다.

이렇게 제가 생각을 할 수 있었던 것은 다양한 상가 복기 물건을 보며, 고민을 하고, 행복 재테크와 행복네트워크(5기)에서 다양한 사례를 간접경험을 하면서 배우게 되었습니다.

그리고 행크에 들어온지 1년 6개월, 투자금을 가지고 투자를 한지 9개월만에 이루어진 일들입니다.

제가 이물건의 투자포인트로 잡은 부분은 

1. 충분한 배후세대(학교포함)

2. 저평가 된 물건

3. 물건에서 사업 후 시세차익

입니다.

그리고 만약 4층에서 먼저 PC방 임차인을 먼저 맞추었다면, 제 건물의 임차인이 과연 어떤 업종이 들어올 수 있었을 까요? 

제가 PC방 창업을 결심한 결정적 이유는, 3층의 제 건물에 먼저 창업을 하면, 4층의 PC방 이었던 자리는 어떠한 관련 업종도 들어올 수가 없을 것이라는 겁니다.(경쟁자 제거) 

반대로 4층에 PC방이 들어 왔다면, 3층의 제건물은 어떠한 관련 업종도 들어 올 수 없었을 겁니다.  

4층에서 임차를 맞추는데 시간이 걸리니, 제가 ‘PC방 오픈 예정’ 이라는 현수막을 크게 먼저 걸어 버리면, 제 건물이 공실이 아닌 4층이 공실이 될거라고 생각을 하고 현수막부터 먼저 걸어 버렸습니다.(임차인을 구하는 동안)

역시나 현재까지 4층은 아직도 공실에서 벗어나지 못하고 있습니다.  

물론 들어올 수 있는 업종은 몇 개가 있을 수 있지만, 제가 원하는 임대료를 맞추기는 힘들었을 겁니다.

여러가지 하고 싶은 얘기들을 줄여서 얘기하다보니, 많은 부분이 빠져 있는 듯한 느낌입니다.

추후 기회가 된다면 못다한 이야기를 올리겠습니다.

그리고, 제가 생각 했었던 방향으로 진행이 될지는 지켜봐야 하고, 어쩌면 무모한 도전일 수도 있습니다.

하지만 제가 목표하는 시간은 여름방학 직후인 9월~10월 안에 PC방 매각을 하는 것 입니다. 그 뒤 건물이 언제 팔리지는 모르지만, 건물이 팔리지 않더라도 저는 풀피 세팅이기 때문에 느긋하게 기다릴 수 있습니다.

직접 이렇게 사업체를 운영 해보는 이유는 앞으로 PC방, 만화 카페등과 같은 업종의 수익구조와 위치선점 포인트를 이해 하고, 내가 원하는 만큼의 매각 차익을 얻지 못하고 5~6억에 매도를 하더라도, 권리금 + 영업이익 + 매각차익으로 많은 자본을 확보를 할 수 있다는 판단 때문이었습니다. 

다시 한번 더 제가 드리고 싶은 요점은

‘남들이 보기에 형편 없어 보이거나 하자가 보이는 물건을 수리,보수 후 물건의 미래 가치가 어떻게 변화될지 고민해 보세요’

입니다. 이상 강사장의 허접한 창업 이야기 였습니다.

그리고, 강사장의 성공스토리는 이제부터 시작 합니다.

감사합니다.

[고고21]

어쩐지 상투반에서 보던 사례사진이 있어서 뭔가했는데, 크 이 글이 레노쌤글이었군요! 언제읽어도 레노쌤의 상가에 대한 진심이 느껴집니다!^^

[코기봉봉]

오늘도 레노쌤의 물건 선택에 대한 안목과 저평가+창업과 연계한 시너지 효과를 떠올리며 자극 받고 갑니다!!

[행부_200억현금부자]

와~~ 레노쌤의 첫 물건이 이런 것이였군요~~ 상가를 보는 안목과 임차가 맞추어 지지않음에도 창업에 대한 도전과 그로 인한 더 큰 현금흐름 확보! 멋지십니다~ 좋은 후기 감사합니다!

[랜드러버]

소투스6기 포레스트박 잘 읽었습니다

[아린_]

와, 레노쌤 이야기 궁금했는데 여기 있었네요... 꼼꼼하게 읽어보겠습니다!