[경험담]＜열정나무＞ 첫 낙찰에 1타 4피 상가 최종세팅 완료(feat.건물주)

[행크보노]

8월 BEST 글에 선정되신 '열정나무'님의 상가낙찰 및 세팅 경험담을 소개해 드립니다. ^^

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작년 12월 우연히 본 족장님 유튜브를 통해 처음 행크를 접하고

경매를 통한 부동산 투자 매력에 빠져 송사무장님 블로그,

지혜로 서적들, 행크온라인 강의 등 이것 저것 닥치는 대로 공부하며

올해 2월 쯤 가족법인을 설립 한 후(대표 마누라) 본격적으로 입찰에

들어갔습니다. 

무작정 시작해보다!

첫 물건은 아파트나 빌라가 무난 할듯 하여

주택(아파트)위주로 검색, 임장, 입찰, 패찰, 분석 과정을 3-4달 반복하였습니다. 

[행크인이 되면서 구입한 도서 및 강의]

많은 패찰 및 분석을 통해서 주택(특히 아파트)는 

제 기준에서는 도저히 투자 메리트를 느낄수가 없었습니다. 

필자는 부산지역에서 약 6년전부터 일시적 1가구 2주택 비과세를 이용한 

분양권, 재건축, 재개발 APT 투자를 꾸준히 하고 있었고,  

(비과세로 정리한 수익금을 더해 한급 높은 아파트를 매수 비과세 세팅하는 일명 메뚜기전법ㅎㅎ) 

여튼 내 기준에서는 경쟁, 노력, 시간, 투자대비 수익에 대한 메리트를 도저히 느낄수 없었다.

이후 주택은 아예 검색조차 하지 않았고,

상가 임장을 통한 확신과 낙찰까지

5월 쯤 족장님의 상초반 수강 후 상가의 매력에 빠져 집중하여 파고들기 시작!

어느때와 마찬가지로 관심물건 중 비슷한 지역 2-3개 물건을 사전조사 및 정리하여

임장을 하던 중

        [임장 전 사전조사 자료]

나의 운명의 물건이자 첫 낙찰, 첫 상가, 첫 경험(?)상대

아무튼 그 녀석을 만났다.

사전조사에서는 B급물건이라 그냥 근처 간김에 한번 보기나 하자는 마음에

방문했는데 현장에서 묘한 매력을 몇가지 느꼈다

1. 현장을 보니 생각보다 상권이 괜찮았다. 

   주위 4천세대이상 둘러싸인 중심상업지역이고 1층기준 공실은 찾을 수 없었으며 폐업율도 낮았다

2. 작년 말에 재오픈한 고기집이라 간판 및 내부 인테리어도 깨끗했다

3. 낮이라 오픈 하지 않았지만, 마침 술 음료 넣는 배달사장님이 해당 물건지에 배달 중이었고

   근처 편의점에서 음료수를 얼른 사서 드리며, 대화를 시도!

" 사장님, 더우시죠 이거 하나 드시고 하세요 "

" 당뇨라서 음료수 안 먹습니다(단호-_-)"

"(당황) 아 예~ 몇가지만 물어볼께요 "

(질문요약)가게 장사 잘됨? 주위고기집과 비교? 최근 술,음료 수요 변화?등등

이것 저것 생각나는데로 질문을 했고 그분 대답을 듣고 내린 결론은

"여기 잘됨 / 주위대비 제일 잘됨 / 코로나때도 평타이상 쳤음"

이걸 듣는 순간 느낌이 왔습니다.... 이거다!!!

4. 하나의 상가로 쓰고있지만 소유주의 사유로 분리되어 물건번호가 4개로 쪼개짐

   나름 특수 물건이 되버리면서(+경미 불법건축) 경쟁력이 낮을 것으로 판단

[4개 중 한개라도 다른 사람이 받는다면 일이 복잡해지며 협상을 2군데(임차인, 다른 낙찰자)와 진행해야함]

[낙찰 물건지와 처음 만난날]

입찰을 결심하고 물건지에 자주 가서 고기도 구워 먹으며 (항상 만석)

입찰가를 고민에 고민...

이번 3차에서는 유찰 시키고 4차쯤 입찰하면 적당한 가격이라

결론을 내리고 4차 입찰이 올때까지 한달 기다림

(다른 물건 임장도 하고 공부도 하며)

예상대로 4차까지 왔고 최종 입찰가 산정을 위해 다시 고기를

구워 먹으러 갔습니다. (이제는 거의 단골)

만석에 대기자까지....본 순간...

처음 생각했던 입찰가에서 천오백을 올렸습니다.....(1500만원짜리 삼겹살 맛있었다ㅠ ㅠ)

[마지막 입찰가 산정을 위한 방문시 대기손님들..]

입찰 당일 유난히 떨렸다. 

받을 물건이 4개라 서류 작성에도 시간이 오래걸렸다

(법인대리입찰에 물건 4개-_-;)

결과는 전부 다 단!독!낙!찰.......... 4개가 전부!

내가 항상 꿈꿔왔던 첫 낙찰은 2등과 근소한 차이로

멋지게 아자~ 하는 장면이었는데 ㅎㅎㅎㅎ

단독에 최저가에서 육천만원 떡을 먹으며 첫 낙찰이라니(섀도우 복싱하며 떡을 먹다니 ㅠㅠ)

하지만 낙찰영수증 받을때는 겁나 쿨하게 받음(많이 받아본척... 처음이면서)

두근두근 첫 낙찰기: 인생 첫낙찰이자 법인 첫 낙찰!! 1타 4피 상가!!

낙찰 이후 과정은 모든게 처음이라 걱정이 되었지만

내 뒤에는 행크가 있기에 두렵지는 않고 설레임이

앞섰다! 책과 강의로는 많이 봐왔지만 

처음 해보는 경락대출, 명도, 상가세팅 등이 기대가 되었다

대출은 뭐다? 갬성이다!

솔직히 고백한다. 

나는 벽체없는 분리상가가 원칙적으로 대출이 안된다는

사실조차 모르고 이 물건을 받았다(그렇다 나는 초보이다)

처음 법원에서 낙찰 후 받은 명함 몇군데 연락을 해보고

"이런 물건은 대출 안나옵니다"를 듣는 순간 첫 멘붕이 왔다

하지만!! BUT!! 나는 행크인으로서 알고 있었다

"대출은 갬성이다!"

행크에서 대출상담사 연락처 파일(100명)을 받아 나의 상황을 정리한 문자를 뿌렸다. 

[상담사들에게 보낸 문자 (유라신랑님 블로그 참고)]

인천, 전라도, 청주 등 몇군데에서 가능하다고 연락이 왔고

조건 비교하며 조율하고 최종적으로 청주 신협으로 결정

(참고로 부산 상담사에게는 전부 다 거절당했다)

최종조건 [금액 85%, 금리 3.8%, 중도 1%]

임차인과 협상을 시작하다.

처음 입찰때부터 재계약을 염두에 두고 낙찰한 물건이었다. 

대항력 없는 임차인 A가 등록되어 있었고

당연히 A가 현재 가게를 운영중이라 생각했으나,

매각결정 후 현장 방문하니 현장에는 점장C가 운영(월급사장)하고 있었고

대표 B가 실질 운영중이라고 했다(연락처를 주고 B에게 전달요청)

며칠 기다리니 B에게(이하 임차인)연락이 왔고,

임차인은 현재 운영중인 프렌차이즈 공동대표라고 하였다.

A는 19년쯤 고기집을 그만두고 현재 임차인이 모든 권리를

양도양수 받아 자신이 운영하는 브랜드 식당을 오픈했다는 것이었다.

(A는 B에게 채무가 있었는데 가게를 양도하는 걸로 어쩌구 저쩌구 구구절절)

A에게도 확인해본 바 현 임차인말에 동의하고 모든 결정권은

임차인이 가지고 있으니 적극 협조한다 진술(녹취 및 확인)

나는 철저히 경매전문회사 명도전문 팀장으로 빙의하였고

약속을 정하고 대망의 첫만남을 가졌다. 

정장에 넥타이, 안경, 서류가방 등 전문가 코스프레를 하고

전날 협상 대본까지 만들어 우리 회사대표(마누라)를 상대로

수없이 상황극을 하며 준비를 했다. 

(상황극 중 딸내미가 "아빠 왜 엄마 괴롭혀"라며 몇번 혼남)

[급하게 만든 명함...나의 부케릭 정팀장(삼엽문님 추천 오프린트미 이용)]

[첫번째 미팅]

임차인왈

"주위 상권은 안 좋은 데 우리 브랜드로 인해 상권이 조금 살아나는 중이다"

"왜 이렇게 비싸게 낙찰 받았냐?"(내맘이잖아....)

"자기들이 다음 회차에 경매 받을 계획이었는데 망쳐놨다"(안물안궁) 등등

내 입장에서는 징징거림을 30분정도 쏟아냈다.

첫만남이라 많이 들어주고 동의 및 리액션도 해주고, B에게 리스펙도 표현(고기인생 30년 자부심)

어려운 질문은 회사 사장님에게 전달하겠다 등 즉답은 회피

대화 도중 선을 넘으면 단호히 말을 끊고 상황을 설명하고

실전반 명도파트에서 배운데로 진행했다. ㅎㅎ

첫만남 한줄 요약은

"재계약은 하고 싶지만 월세가 너무 비싸다! 깍아줘!

안해주면 우리도 버티거나 진상이 될수밖에 없다.

(이봐 젊은이 신사답게 행동해)"

이때 임차인이 제시한 월세가 300만원이다. 

(경매 현황서상 370만원)

[두번째 미팅]

협상을 위해 주위 상권 월세를 세밀하게 다시 조사하였고,

내가 내린 결론은 평당 오만원 초반이면 적당한 월세라는 확신을 가졌고

대략 53000*75평=397만원

400만을 가이드라인으로 잡고 협상 하면 되겠다고 결정!

시세조사 중 가장 놀라웠던것은 제일 가까운 부동산은 월세 300만원을

적정가라 했고, 바로 옆 부동산에서는 390만원을 이야기함

부동산 사이에서도 월세보는 시각이 천지차이였다.

내 물건에 한해서는 내가 제일 전문가라는 생각으로,

부동산에서 하는 말은 참고만 하고

모든 시세는 내가 결정해야 겠구나를 많이 느꼈다.

스스로 정리가 끝나고 임차인과 2번째 만남을 가지며

회사입장을 설명했다.(내 입장)

"이쪽 라인은 평당 시세가 얼마고 이쪽라인은 얼마

우리 옆에는 얼마~ 그 평균값은 이정도이다. 그러므로 회사에서 내린 결론은~"

우리 상가 라인 중에 제일 비싼 월세를 내는 맛찬들 가게를 빗대어 말하며

월세 450만원을 제시했다!

당연히 격렬한 반발을 하였고

차분히 들어주고 임차인 입장에서 재계약을 안했을 때

입을 피해(?)에 대해 간접적으로 암시를 주었다. 

"인테리어, 현재 장사 잘되는 고기집 권리금 날림, 

주위 70평대 1층 임대 없음, 몇달동안 장사 못해 손해 등"

넌지시 임차인 입장에서 유리한 선택이 무엇인지 고민하시라고 말하며

일주일 이내 연락을 달라고 통보 후 헤어 졌다.

며칠 후 B의 전화가 왔다

"팀장님 5000/400으로 해주세요. 

임차료 2년간 동결해주시면 2년후에는 430 맞춰 드리겠습니다."

개인적으로 이 말을 듣는 순간 가장 큰 희열을 느꼈다

내가 혼자 생각하고 고민하고 시나리오 짰던 결과들을 처음으로 남에게 인정받는 느낌이었다

(내가 생각한 가치가 틀리지 않았어 다른 사람이 못본거 뿐이야 단독낙찰 쫄지마 ㅎㅎ)

입찰가 산정 시 기준이었던 최소 월세가 370만원이었고 400만원이 협상 최종 목표 였다.

하지만 협상 중 상대방 제의에 바로 오케이 할수는 없는 노릇

회사사장님과 상의 해보겠다 하고 끊고

바로 회사대표인 마누라에게 자랑질-_-;; ㅎㅎㅎ

그리고 며칠 후 B에게 전화를 하여

"저희 사장님이 5000/420 까지는 괜찮다고 하네요"

임차인 측도 예상을 한 금액인지 프리렌탈 주시면 그 조건에 계약 하겠다고 동의하였다

프리렌탈 주는 대신 저희 회사 일정 및 기타조건등을 최대한 맞춰주는 선에서

최종 구두 합의하였고 잔금 후 계약날짜를 잡기로 했다.

잔금을 치르고 임차인측과 통화하여

계약날짜를 잡고 특약사항 등을 사전 조절하였다.

계약서도 직접 작성하였는데,

상가계약은 처음이고 더구나 법인으로 계약하는 것도 처음이었기에

여러가지 블로그 글을 챙겨 읽으며 놓치는 부분이 없는지 공부하고

계약서를 수차례 수정하며 만들어 나갔다.

               ["임대인에게 유리" 저 문구에 끌려 결제함ㅎㅎ]

상가 임대차 계약을 하다!

오늘 매장에서 직접 작성한 임대차 계약서에 사인을 하고 잔금을 받고

서로 악수하며 좋은 분위기에 마무리 하였다.(도장 찍을 때 손이 조금 떨렸지만)

[최종 계약서!]

마지막으로 정리하자면,

낙찰가 : 7.8억

대출: 6.7억

실투자 : 1.1억

보증금, 월세 : 5000/420 (특약으로 2년 후 450)

(취등록세, 법무사비 등은 계산안함)

한줄요약 : 실투 1억에 월세200(이자제외) 1층 상가 세팅!

진행 일정 : 6.22 낙찰 -> 7.24 잔금 -> 8.4 임차계약

경매공부 후 첫 낙찰받은 초보치고는 만족하는 세팅이었고

차후 매도차익도 괜찮을 걸로 예상한다.

낙찰기 당시 차후 후기 빡세게(?) 작성한다고

이야기 했고 이 정도면 읽기도 빡실꺼라 생각합니다 ㅎㅎ

행크를 만나 여기까지 왔습니다.

사무장님 이하(특히 족장님, 흑도님) 행크 가족여러분 감사합니다.

저 같은 초보도

오직 온라인 강의만 듣고 혼자서 여기까지 왔습니다.

" 야 너도 할수 있어!"

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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크" 

http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/10090

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[빌게이털]

초보인 저에게 많은 도움될 듯 합니다

[광촌]

상가과 법인 등 의구심이 많았는데 이 글을 보니 확신에 한발 다가서네요 좋은 글 감사합니다!!

[독립만세]

좋은 글 감사합니다~

[순이우주로]

좋은 글 공유 감사합니다.
향후 매도시, 1층 매매가 계산을 위한 수익률을 5%으로 잡아도 11억 정도 되는 건가요?ㅎ
축하드립니다!

[해돋이랜드]

ㅎ ㅎ 축하드립니다. 온라인 강의만 듣고도 이렇게 잘하다니,
저도 더욱 열심히 해야겠다는 다짐을 합니다.