[경험담]＜블루에디션＞ 2등과 1원차이로 낙찰, 두번째 현금흐름의 기반을 마련하다

[행크보노]

9월 BEST 글에 선정되신 '블루에디션' 님의 다중생활시설 명도 경험담입니다. 

2등과 1원차이로 짜릿한 낙찰! 이후 명도는 어땟을까요? 

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안녕하세요. 블루에디션입니다.

9회말 투아웃 역전홈런의 맛

살다가 정말 짜릿한 경험을 느꼈을 때를 뒤돌아 보면서 생각해보면 많은 기억들이 떠오르진 않습니다

아니 한,두가지의 기억조차 떠올리기 어려울 것 같습니다. 

아마, 그래서 스포츠를 통해 그런 짜릿함을 느끼기 때문에 환호하며 보는게 아닐까란 생각이 듭니다.

그런데 이런 짜릿함을 경매 낙찰로 맛보았습니다.

바로 2등과의 차이금액이 1원입니다~~

전 비록 현장에 없었지만 그 얘기를 듣고 정말 대박~~ !! 소리쳤네요.. 그 전에 물건은 거의 억에 가까운 차이의 낙찰이라 더 좋았던것 같습니다.

두번째 하는 16가구 명도

16개 다가구 명도를 끝내고 임차셋팅이 마무리 되어갈즈음 다중생활시설16가구의 명도가 다시 시작 됐습니다. 

역시 처음 경험이 있어서 인지 두번째는 별로 어렵지 않게 느껴지더군요. 

이 곳 위치는 인하대 앞이라 명도대상자의 특징이 기존과는 확연히 달랐습니다. 이 곳은 돈많으신 분들이 전세를 얻어 다시 월세를 주는 전전대를 하기 때문에 실제 명도해야 되는 대상은 4분이었습니다. 4분이라 더 쉬워보일수도 있었지만 이 4분은 다가구 16가구보다 상대하기는 좀 더 까다로웠습니다

이 중, 소액임차인은 1분이고 3분은 소액 및 배당을 못받는 방들을 갖고 있었습니다. 다들 연세가 많으시고 저보다 훨씬 더 부자들이시지만 쉽지 않았습니다. 첫번째 전화에서 개인정보인데 어떻게 번호를 알았냐며 "변호사와 이야기 하세요." 하는데 드라마에서 돈없는 예비며느리가 찬 물잔을 맞는 느낌이 들더군요..

명도는 낙찰자가 우위에 있는 게임이다.

첨엔 약간 기죽었지만 원칙대로 해나갔습니다

소액임차인 공략

소액임차인은 아시다시피 명도확인서 인감증명서를 받아야 되기 때문에 원활히 진행이 되었습니다

소액임차인 + 미배당 공략

특정분들은 소액임차 배당 받는 것과 배당 받지 못하는 것들을 가지신 분들이 있었습니다. 이 분들은 명도확인서와 인감증명서를 무기로 협상을 진행하였는데 임차타이밍으로 인해 배당 못받는 방에 대해서는 이사비를 지급하고 명도하였습니다. 대학교 앞이라 임차 시즌을 놓치면 하반기 공실이 될 우려에 서로 윈윈전략이긴 하지만 아쉽긴 했습니다

임차미상

특정 분은 전체 방 5개에 대해서 모두 배당을 못받기 때문에 연락처를 알 수 없었습니다. 이 분의 연락처를 알기 위해 쓴 방법은 아래 방법으로 알게 됐습니다. 

첫번째는 청녹색박스테이프와 명도안내문을 붙여서 연락을 오게 했으나 연락을 받지 못했습니다. 두번째는 또다시 청녹색 박스테이프와 함깨 강제집행이 들어간 좀 더 강력한 명도안내문을 붙였습니다. 그리고 그걸 붙이면서 운좋게 2명의 세입자를 만나게 되서 연락처를 받았습니다. 그런데 이 분들에게 전전대 해주신 분의 연락처를 결국 못받았습니다. 나중에 알고 보니 전전대 해주신분이 연락할 필요없다 괜찮다 하여 세입자를 안심시켜서였습니다.

결국 마지막으로 또다시 청녹색 박스테이프와 함깨 단수안내문을 붙였습니다. 그제서야 전전대 해주신분이 연락이 오더군요. 그리고 대면을 하니 역시 이사비를 요구하셨습니다.

결론부터 말씀드리면 임차시즌만 아니었다면 강제집행을 통해 처리했을 수도 있었지만 5가구 모두 이사비를 드리고 끝냈습니다 하지만, 바로 드린것은 아니었고 최초 요구받은 방당 50만원에 대해 먼저 연락 올 때까지 얘기를 하지 않았습니다

먼저 연락을 하는 순간 협상력을 잃을거라 생각하고 기다렸는데 역시 먼저 연락이 와서 회사에서 강제집행하는 것으로 결정이 났다 그렇지만 명도팀장으로서 나도 힘들기 때문에 강제집행비인 방당 30만원을 내돈으로 드리겠다 협상했습니다. 그쪽에서도 중간에 다른 분이 대표해서 협상하셨었는데 40만원으로 주면 본인돈으로 10만원 채워서 50만원씩 받은거로 하겠다로 서로 줄다리기가 시작됐습니다.

그러던 와중 소액임차인+미배당분들이 본인들도 배당 못받는 방당 이사비를 요구해오기 시작했습니다. 결국 이 분들은 방당 30만원으로 처리하고 배당 하나도 못받는 분은 40만원으로 이사비 드리고 명도를 완료했습니다. 방학 기간의 임차를 위해서는 최선의 결과였다고 생각합니다

Lesson & Learned

대출

신탁대출로 93% 를 받았습니다. 지난번에 200명 대출연락을 통해 5명으로 추려서 이 분들 중 다시 대출을 실행할 줄 알았는데 법원에서 받은 명함 중 한분과 연결되어 대출 실행을 하였습니다. 정말 또 운이 좋았던건 대출 규제로 인해 이 정도의 대출이 하루차이로 받게 되었습니다

명도

역시 명도는 3자화법과 낙찰자가 유리하다는 것입니다 그리고 어려운 질문을 받거나 결정을 해야 될 때 그 자리에서 바로 하지 마시고 팀장님과 협의하겠다 하고 못해주는건 나도 해주고 싶은데 회사가 안해준다며 같이 회사욕을 하는 마인드입니다. 절대 먼저 감정이 앞서면 안됩니다. 

임차

임차는 진행중이라 딱히 아직까진 그렇지만 전체 도배 및 각 방마다 방향제를 두었습니다. 그리고 요새 언택트 시대에 맞게 방마다 전자레인지를 놔주고 있습니다. 주변 집을 보니 CCTV 와 모니터를 현관에 달은곳이 있어 저희도 안전하다고 느낄 수 있게 ADT캡스로 설치하였습니다. 이제 10월달 대면수업이 결정되길 바랄뿐입니다.

세금

법인으로 받았지만 해당 물건이 다중생활시설이고 5층만 주택으로 되있어 재산세 종부세가 얼마 안나옵니다.

즉, 대출만 잘 알아볼 수 있다면 법인으로 투자할 수 있습니다. 지금은 마이너스 현금흐름이지만 임차 셋팅만 잘된다면 월 300이상의 현금흐름의 기반을 기대하고 있습니다. 

긴글 읽어주셔서 감사합니다. 

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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크" 

cafe.daum.net/happy-tech/81hC/10278

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[해피브릿지]

명도과정이 아주 짜릿하네요. 진솔한 글 감사합니다~^^

[RICH유람]

축하드립니다.

좋은 경험 공유해줘 감사합니다. ^~^

[sophialemon]

명도의 기술. 배워갑니다. 좋은글 감사합니다

[정용천]

2등과의 차이금액이 1원 대박 입니다 경험담 감사합니다

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[수시아13]

명도의 기술에 대해서 자세히 써주셔서 감사합니다!!
어서 300 이상 현금흐름을 마련하시길 바래요^^