[경험담]＜Utah＞ 인천 행 편도 비행기를 탄 지 1년이 지나서 돌아보는 행크와 함께한 투자경험담

[행크보노]

11월 BEST글에 선정되신 Utah님의 1년간의 투자 경험담을 소개해드립니다. ^^

2019년 7월 17일

제헌절 이라 불리는 날 오전, 한국은 장맛비로 지루한 여름이 계속 되고 있었지만, 제가 머무르고 있던 호주의 케언즈는 한 겨울을 지나는 중 이었습니다. 물론 케언즈라는 동네 자체는 적도에 가까운 열대 기후 지역이라 4계절 내내 여름 날씨인 동네라서 딱히 겨울이라는 느낌은 들지 않지만 말이죠..

다시 한국으로 돌아가야 겠다고 맘 먹은 건, 한국을 떠나 온 지 약 9개월 정도 지난 시점 이었습니다.

짐을 다 싸고, 저녁 6시반에 출발하는 싱가폴을 경유해서 인천으로 오는 편도 비행기를 기다리며, 오로지 귀국하자 마자 행크의 수업을 듣기 위해 가장 가까운 시기에 개강하는 상가초급반 수업의 수강 신청을위해서, 노트북과 휴대폰만을 꺼내 둔 채, 텅빈 월셋방에 덩그러니 혼자 앉아 있던 그 날이 기억이 납니다.

광클릭에 뒤쳐지지 않게 호주의 네트웍 속도가 받혀 줘야 할텐데 하면서 미친 듯이 광클릭을 했고, 수강 승인 댓글을 확인하고 이민 가방 두개에 다시 모든 짐을 때려 실은 저는 그렇게 한국으로 다시 돌아왔습니다.

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그로부터 약 1년 하고도 3개월이 지나고 있는 지금, 저는 아프리카의 탄자니아 라는 곳에서 일을 하고 있습니다.

지금 이 곳 시간은 저녁 9시56분..한국은 새벽 4시가 다 되어 가네요...^^;;

아 물론 이민 온건 아니고, 투자금을 좀 더 모으기 위해서 근로소득의 덩어리를 좀 키우려고 해외근무를 자청해서 나왔습니다.

지난 1년여 동안 제가 미친듯이 뛰어 다니면서, 직장생활을 병행하면서 경험했던 이야기들을 좀 돌아봐야 겠다는 생각이 들던 차에, 우리들의 경험담에 올라 온 함께 공채 지킴이 3기로 활약하고 계시는 소잉금님의 글을 읽고 나서, 저도 한번 지난 1년을 정리해 보고 싶은 마음이 굳어졌습니다.

정신없이 무언가를 위해 열심히 행크에서 강의를 듣고, 스터디 조원들과 함께 토론하고 임장하고 투자하고, 때로는 공부와 때로는 임장과, 때로는 실전 투자를 하다 보니 지나는 시간동안은 정말 내가 뭘하고 있는 건지 전혀 감을 잡을 수가 없었는데, 열흘 전 카타르 도하 공항에서 여주역 우남퍼스트빌 당첨 후기를 쓰면서 정리해 보니 주거용만 5개를 보유하고 있는 적폐중의 상 적폐가 되어 있는 저를 보면서, 신기하기도 하고 즐겁기도 하다는 생각에, 저와 비슷한 단계에 계신 분들이 계시다면, 저의 경험을 공유해 드리면 도움이 조금은 될 수도 있겠다 싶은 마음에 이렇게 재주 없는 글 이지만 공유를 해 볼까 합니다.

1. 신탁공매로 받은 부평의 투룸 오피스텔…10회 유찰 후 최저가 단독낙찰

cafe.daum.net/happy-tech/Qe3C/2449  낙찰알림에 올린 후기 입니다...^^;;

상가초급반 부천 11기, 낙찰집중반 부천 9기 수업을 들으면서 어느 정도 기본기를 다진 저는 본격적으로 수익형 물건에 집중하기 위해 월투/월심반을 들으면서 다양한 수익형 물건에 대해 접하기 시작하면서 신탁공매라는 신세계를 알게 되었고, 이 부분을 계속 공략하다가 드디어 부평의 신축 2년차 오피스텔 투룸 전용 41m2를 10회차에 최저가 단독낙찰을 받게 됩니다…

122,800,000원… 감정가 189백만원 짜리를 마지막 차수에 최저가로 단독 낙찰 받고,

19년 11월22일에 잔금, 약간은 복잡한 명도과정을 거쳐 (하지만 통화 한번 없이 문자 메시지로만 3자화법으로 명도 완료)

20년3월에 보증금 천만원 월세 60만원에 월세 계약을 맺었습니다.

이자를 제외하면 한달에 약 35만원의 순수 현금흐름을 만들었고, 보증금을 회수하고 나니 실 투자금액은

1300만원 정도가 투자 되었습니다…수익율은?

계산이 의미가 없을 정도의 짭짤한 현금 흐름이 만들어 졌습니다. 엊그제 13일에도 월세가 입금...쿨럭..

2. 법인을 세우고 아파트 단타를 맛보다…2월 매수 7월 매도 (Feat.수원 조정지역, 법인규제)

흑도님의 법인 투자반은 자꾸 지킴이 활동 혹은 다른 수업의 일정과 겹쳐서 정말로 듣고 싶은 수업이었지만 들을 수가 없어서 주변 분들께 얻어 듣고, 블로그에 올려 주시는 글 열심히 읽으면서 흑도님만의 투자 노하우를 열심히 독학으로 공부하던 차에 법인을 이용한 살짝 틀어서 투자하는 방법에 대한 글을 읽은 후에 당시 20년 2월에 핫 하던 수원 영통을 임장 다니다가 급매 물건 하나를 잡게 됩니다.

태어나서 갭 투자라고는 해 본적 없는 부린이 유타가 겁도 없이 덜컥 3.45억 짜리 아파트를 매수하게 됩니다….

중도금 혹은 잔금을 전세로 맞출 각오를 하고, 그게 안되면 신탁대출 까지 받을 각오를 하고 말이죠…

중간에 전세입자를 구하고 나니 전세가 두어달 사이에 2,3천이 오르는 기현상을 보면서, 물론 계약서 쓰고 일주일 후에 수원이 결국 조정지역으로 묶였음에도 말이죠…그리고 매매가 꾸준히 올라가는 걸 보면서 새로운 세상을 알게 됩니다…

이게 말로만 듣던 대세 상승장, 불장이라는 거구나…하지만 얼마 가지 않아 그 유명한 6.17 대책이 나오면서, 법인은 사실상 주거용에 대한 투자가 끝났다고 판단되어, 구축이었던 제 법인 1호 아파트는, 망포역 초역세권( 낮은 포복으로 가도 5분이면 가는 ㅜㅜ) 임에도 불구하고 빠른 매도를 시도하게 됩니다..

그런데, 제 법인으로부터 매수한 매수자도 법인….띠용…궁금해서 물어봤습니다. 법인 투자 이제 힘든데 이걸 왜 사시는지…

법인과 개인 명의로 투자 하시는 전문 투자자 분이신데, 그럼에도 자기는 이게 아직 저렴하다고 생각되서 매수 하시는 거라고 하더라구요…세금?은 그냥 비용으로 생각하신다고 쿨하게,...ㅡㅡa;;

세상에는 아직도 저보다 훨씬 고수분들이 많다는 걸 배우게 된 계기였다고나 할까요…혹시나 해서 찾아보니, 역시나 이 아파트의 시세는...아흑...ㅜㅜ

어쨌거나 저는 3.45에 사서 6개월 만에 3.8에 매도를 했고, 이후 법인세를 줄이기 위하여 미친 듯이 법인 카드를 사용하는 신세계를 또 한번 맛보게 됩니다….^^;;

3.  재재 1도 모르는 유타가 신림3구역을 덜컥 매수하다…

이 물건은 제가 카페에 후기도 요란하게 올렸던 바로 그 물건 입니다…^^;;

월투/월심반 스터디인 '전국구 5조'의 멤버였던, 은행 다니시는 나과장님과 함께 공투로 매수 했죠…

상세한 내용은 후기를 참조하시면 될 것 같습니다….cafe.daum.net/happy-tech/81hC/9673

지금 다시 생각해도 후덜덜 한 시간차 공격…아니 타이밍 매수 였습니다…

법인으로 매수가 가능한 물건이었으며, 향후 재아님께서 강의 하시는 재건축/재개발 수업의 지킴이를 하면서 법인으로 등기를 치는 것 까지 별 문제가 없음을 배우게 되어 2024년 12월로 예정된 입주 까지 들고 가기로 계획 중입니다....주변에 있는 비교할 만한 단지로는 서울대입구 이편한세상 2차가 있는데 이 곳의 현재 전용 59 의 호가는 10억 내외인 것으로 파악되고 있고 최근의 분위기로 보아 4년 뒤의 시세는 추가 상승 여력이 충분할 것으로 생각하고 있습니다…^^;;

4.  무주택을 활용하여 비과세 셋팅에 도전하다…

모든 분들이 알고 계시는 6.17 대책과 7.10 이후로 주거용으로 이제 남은 길은 실거주 이든 아니면 투자이든, 무주택자에게 너무나도 유리한 환경이 된 것은 누구도 부인할 수 없는 상황이 도래했습니다.

근데, 중요한 건, 저도 무주택자 라는 것…ㅎㅎㅎ 그런데 아직도 부린이에서 크게 벗어나지 못한 저는 대체 뭐가 무주택자에게 유리한 것이란 말인가 스스로에게 반문하면서, 이런 저런 고민을 하다가 다시 한 번, 청약과 분양권 전매, 그리고 비과세 매도에 대해 다시 한번 고민하고 20년 초에 들었던 베니아 선생님의 분양권 수업 교재를 뒤적이게 됩니다.

그러던 차에 우연히 올해 초에 알게 된 천안의 상황과, 줍줍에 대한 경험, 그리고 저에게 다가 온 2년 정도의 해외 근무의 기회,,,비규제 지역에, 갭으로 새 아파트를 하나 사두고 해외 근무를 나가게 되면, 누군가에게는 범죄의 도구로 사용되는 매크로의 개념이, 나에게는 해외에서는 근로소득, 국내에서는 나의 사랑스러운 아파트가 시간을 먹고 수익을 키워 나가는 매크로 역할을 할 수도 있겠다는 생각을 하고 있던 차에, 같은 지킴이 활동을 하고 계시는 모네는 아름답다 님께서 최근에 핫 해진 천안 두정역 효성해링턴 플레이스에 대해서 알고 계시는 정보를 브리핑 해 주십니다. 올 초에 마피로 시작했던 두링턴이 지금 급속하게 피가 붙기 시작했다는 소식을 들은 저는 갑자기 머릿속에 번개가 몇번 치더니 본능적으로 가야 겠다는 생각이...

그 순간 고민할 것도 없이 차를 몰고 달려간 두링턴…

이틀 간의 임장 끝에, 전혀 예상치 못했던 25층 물건을 만나게 됩니다… 총 32층 중 25층, 심지어 분양권도 아닌 전세 셋팅된 급매 물건을 말이죠..^^;;첫날 헤매이다 찾은 물건들 중 최고층은 9층에 피가 5,000 수준이었지만, 둘째날 이틀간의 손품으로 찾아낸 물건은 이미 전세 셋팅이 완료된, 피 4000 수준의 급매 물건… 이게 어떻게 아직도 주인을 찾지 못하고 있었는지 지금도 알 수가 없지만 저로서는 완전히 ^^;;

다운계약서의 유혹을 뿌리치고 정식 계약으로 밀어 붙여서, 전용 59m2, 25층 물건을 2.79에 계약하게 됩니다.

전세는 2.3에 맞춰진 물건이고, 집 내부도 볼 수 있는 기회를 가진, 정말 운 좋은 케이스 였습니다. 실투자금은 약 5천만원 남짓...(취등록세 법무비 중개비 모두 포함....) 하지만, 소액 투자를 지향하는 저와, 함께 노선을 같이 하는 영혼의 공투조 멤버들과 함께 했기에 각자의 실 투자금은 조금 더 저렴하게 투입이 되어 다음 물건까지도 함께 계획 할 수 있게 되었습니다..^^

천안 전체지역에 전세가 모자라는 품귀현상과 내후년까지 공급이 부족한 상황에서 좋은 선택이었고, 2년 뒤에 비과세로 매도가 가능한, 매크로 수익이 가능한 물건이었습니다.

최근에 실거래가 3.2억 전세가격이 2.7까지 신고되고 있는 두링턴 입니다..(10월 11월 기준)

5.  재건축/재개발 수업을 듣고 극초창기 물건에 투자하다..충주 교현주공

3기 공채 지킴이로 활동하면서 3번째로 배정된 수업이 바로 그 유명한 재아 선생님의 재건축 재개발 수업…너무나 듣고 싶었던 수업에 배정된 이 기회를 한 순간도 놓칠 수 없어서 엄청난 집중력을 갖고 임했던 수업이기에…이 수업이 끝나기 전에 무언가 하나 도전해 보고 싶었지만, 아시다시피 재재는 어느 정도의 자금력이 동원되지 않으면 수도권은 커녕 지방도 쉽지 않기에 일단 핵심만 파악을 해두고 싶어서 지속적으로 중요 포인트에 집중을 했습니다…

대지 지분이 얼마인지, 속도가  주변 지역 대비 얼마나 빠른지, 그리고 조합원들의 분위기는 어떤지…그러던 차에 남들이 관심을 덜 가지고 있는, 저 조차도 잘 모르던 충주의 한 재건축 물건에 대한 상세한 임장기를 이웃 블로거의 글을 통해서 알게 되어, 천안에서 그랬듯, 신림3에서 그랬듯, 숨도 쉬지 않고 차를 몰고 충주로 달려가서 그 분의 글을 읽으면서 그대로 임장을 했습니다.

대지지분(건평은 11평인데 대지지분 16평), 근처 비슷한 단지의 사례 (용산주공이 구역 지정 2년 만에 사시인가 를 코앞에 두고 있음), 안전진단 조건부 D, 지역구 국회위원의 재건축 공약, 충주시의 재건축에 대한 긍정적 분위기, 용산 주공보다 더 좋은 입지 등을 확인하고 바로 매수했습니다.

무엇보다, 최소 투자금액으로 (갭이 아니라 실매수가 6천3백, 그 중에 대출 36백 가능) 매수 가능했고, 공주가 1억 미만의 정비구역 지정 이전 공동주택이어서 모든 규제에서 제외 라는 점도 매수 결정을 하지 않을 이유가 없었던 이유 였습니다. ^^;;

현재 주변의 용산주공은 사시인가를 앞 두고 있으며, 교현 주공의 매물은 몇 개 없지만 시세는 이렇게 호가를 부르고 있습니다. (내일 모레 19일 잔금 예정)

극소액 투자이고,정비구역이 아직 지정되기도 전의 물건이며, 그리고 무주택자인 가족의 명의로 투자를 한 비규제 지역 공주가 1억 미만의 아파트이기 때문에 4년 정도 묻어둘 생각으로 길게 가져갈 계획 입니다.

월세를 셋팅하여 대출 이자는 충당하면서 시간에 투자해 볼 계획입니다. 물론 중간에 만족할 만한 성과가 나타난 다면 출구 전략도 가능하구요....

6.  드디어 성공하다, 청약 당첨, 여주역 우남 퍼스트빌 전용 99B..

천안의 두정역 효성해링턴 플레이스의 계약일자는 20년 10월 17일, 잔금일은 10월 20일 이었습니다. 11월 첫째 주에 탄자니아행 비행기를 타야 하는 저 였기에 무조건 10월 내에 등기를 치고 맘 편히 출국하고 싶었기 때문 입니다. 하지만, 그 사이에, 여주역 우남 퍼스트빌에 대해 알게 되었고,

(자세한 내용은 후기 참조  cafe.daum.net/happy-tech/Qe3C/3964  )

우남의 청약 공고문 게시일은 10월15일 이었기에, 공고문 게시일 기준으로 저는 무주택자 신분이었기 때문에 살짝의 틈새라 할 수 있는 99B에 도전하여 RR에 버금가는 동호수에 당첨되는 행운을 가질 수 있었습니다…

주변의 시세는, 내년 21년 12월에 입주 예정인 우남의 길 건너 편 푸르지오(전용 84가 최대면적) 를 통해 가늠해 볼 수 있고, 다가오는 성탄절에 전매 제한이 풀리는 금호 어울림(전용 102m2, 24세대)을 통해서도 예상이 가능합니다. 지금 푸르지오의 프리미엄은 5천-7천 정도 (전용 84 기준) 형성이 되어 있다고 하네요…

앞서 말씀 드렸던 천안 두링턴을 비과세 매도 한 후, 이 녀석도 등기 친 후에 비과세 매도가 가능할 것 같아서 그렇게 진행해 보려고 합니다. 수도권 초역세권 대형 평수 신축 아파트라 마이너스될 확률은 거의 없어 보이기 때문에 전매 제한 풀리면 바로 던지는 단타 보다는 시간에게 좀더 매크로 소득활동을 맡겨 보는 전략으로 가보려고 합니다.

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지난해 이맘때 쯤, 부평의 오피스텔 명도 때문에 전전긍긍 하던 그 때가 바로 몇일 전 같은데, 벌써 일년이 지난 시점이 되었고, 그 사이에 이렇게나 많은 일들이 저에게 일어났다는 게, 다시 한번 돌이켜 보아도 믿어지지가 않을 만큼 신기하고 희한한 느낌 입니다.

사람들과 만나서 어울리고 술 마시고 노래하고, 주말에 놀러가고 골프 치는 것을 누구보다 좋아하던 제가, 주말에는 당연히 부천에 가서 수업 듣고, 부천에 가서 수업 지킴이 역할을 하고, 수업이 없는 주말에는 임장을 가고, 평일에도 땡기는 물건이 있으면 임장을 가고, 첨엔 무서워서 들어가다가도 다시 나오던 부동산에 유타에셋 김종우 사무장이라는 명함을 파서 소장님들과 차 한잔 하면서 시세를 논하고, 투자를 이야기 하는 것이 즐거워 지게 될 줄은 정말 상상도 못했던 일 들 이었습니다.

그러다 보니 어느 새 주거용으로만 다섯개의 물건을 보유 하게 되었고, 이 또한 서슬 시퍼런 정부의 규제와 압박 속에서 나름의 전략으로 이루어 낸 실적이다 보니 저 스스로도 깜짝 놀랄 만한 일인 것 같아서 세삼 좀 다시 한번 놀라고 있습니다. 이 글을 쓰면서도 말이죠...^^;;

아무것도 하지 않으면 아무 일도 일어 나지 않는다는 말을 시험해 보고 싶어서 단순 무식하게 시작한 부동산 공부와 투자활동…

언제나 어렵기만하고 정부의 규제 때문에 못 한다고 이야기 하는 주변의 많은 사람들과 수 많은 주장들...

하지만 10 년전에 사무장님을 처음 수업에서 뵈었을 때도 경매로 돈 버는 시절은 끝났다, 이젠 부동산은 돈 못 벌어 라고 많은 사람들이 큰 소리로 이야기 하던 시절이었습니다. 

그때도 사무장님께서는 지금 처럼 늘 같은 목소리로 말씀 하셨죠. 기회는 늘 있어왔고, 그것은 그것을 찾아내는 사람들의 몫이라고… 행복재테크에 처음 참여 했던 2010년의 어느날과 지금의 저는, 다른 사람이 아닐 뿐 더러, 그때나 지금이나 수강생의 신분임에는 달라진 것이 없습니다.

하지만, 저는 늘 사무장님의 아래 말씀을 가슴속에 새겨 두었었습니다.

부동산은, 포기하지만 않는다면 누구나 성공할 수 있는 시장이다.
절대 포기하지 말고, 지금이 아니라도 기회는 가질 수 있으니 시장을 절대 떠나지는 말라

떠돌이 건설회사 노가다로, 마음이라도 좀 편하게 먹고 살겠다고 떠났던 이민자로, 그렇게 오랫동안 떠나 있다가 돌아온 저 같은 사람도 약 1년여 만에 이렇게, 소소하지만, 무언가 성과를 내고 있는 걸 보면서,

저와 비슷한 상황이나 입장에 계신 누군가도, 제가 만들어 낸 것들을 보면서, '헐, 유타 같은 놈도 하는데 나도 한번 해볼까?'

이런 마음을 가져 주실 수 있다면 얼마나 좋을까 하는 생각에서 이렇게 두서 없이 지난 일년여를 돌아보게 되었습니다.

사실, 월세 35만원 셋팅한 것과, 법인으로 단타 차익 몇 천만원 확정 지은 것 말고는 죄다 사이버 머니라 불러도 이상할 게 없는, 미확정 수익(기대 수익)일 뿐, 별 것 아닌 것일 수도 있습니다.

하지만, 이러한 것들을 진행하면서 저 스스로 알게된, 배우게 된 많은 것들은, 정말로 앞으로의 투자 활동에 있어서 큰 자산이 되었음은 부정할 수가 없다는 것…

그리고 너무나 즐겁게 바뀌고 있는 주변의 환경과 사람들 덕분에, 앞으로 저의 인생과 행크에서의 시간들은 너무나 기대가 크고 행복하다는 것… 그것을 많은 분들과 함께 할 수 있다면 얼마나 좋을까 하는 생각을 하면서 부족한 글 마무리 할까 합니다.

해외현장에 다시 나와서, 종잣돈이 떨어져 추가로 투자할 자금을 마련하기 위해 날아온 머나먼 나라이지만, 퇴근 후에 크게 할 수 있는 일이 없는 관계로, 앞에서 말씀 드린 사례들에 대한 후기를 차분히 하나씩 조금 더 상세히 올려 볼까 합니다. 뒷 이야기들과 자잘한 에피소드들이 너무 많거든요....^^;;

물론, 그런 소소한 경험들이 누군가에게는 도움이 될 수도 있고, 도움이 되었으면 하는 작은 소망에서 말이죠....^^;;

부족한 글 끝까지 읽어 주신 분들께 진심으로 감사드리며, 늘 항상 건강하시길 기원 드립니다. 아울러 아무것도 모르는 부린이 Utah에게 알게 모르게 많은 것들을 일깨워 주신 송사무장님과 행크의 선생님들께 다시 한번 감사의 인사 드리고 싶고, 늘 행크를 지켜 주시는 운영진 분들과 공채 3기 지킴이 동기님들께도 감사의 말씀 전하고 싶습니다. 

꾸벅..

                                                                    -  동남아 보다 좋은 아프리카 탄자니아에서 Utah 올림 –

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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크" 

cafe.daum.net/happy-tech/81hC/10535

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[ddoddo]

좋은글 보니 힘이 나네요

[rich80]

포기하지 않고 꾸준히 나가겠습니다^^

[두두림]

좋은 실전 후기, 경험담 감사합니다.

"부동산은, 포기하지만 않는다면 누구나 성공할 수 있는 시장이다.
절대 포기하지 말고, 지금이 아니라도 기회는 가질 수 있으니 시장을 절대 떠나지는 말라"

가슴에 잘 새겨두겠습니다.

[지지카도]

포기하지 않으면 성공한다는 말 잊지 않겠습니다!!

[부린28호]

배우고 가요~~!