2021년 1월 행크 BEST 글에 선정되신 '월독프'님의 공매 낙찰 이후의 이야기입니다. ^^
안녕하세요, 친애하는 행크회원 여러분 및 운영진 선생님들 :)
월급에만 의존하는 삶이 아니라, 월급에서 독립하여 경제적 자유를 꿈꾸는 월독프 인사드립니다.
INTRO
그간 안녕하셨나요? 오랜만에 게시글을 쓰게 된 것 같습니다.
낙찰 이후의 소식을 전하려고 노트북을 켰습니다.
사실, 낙찰 이후 명도와 인테리어, 그리고 매매까지 한 번에 게시글로 남기려고 했었는데
잔금을 치르는 과정에서 우여곡절이 많아서 나중에 한 번에 글로 정리하게 되면
너무나도 긴 글이 나올 것 같아 '중간 정산' 느낌으로.
잔금을 납부하고 국민주택채권할인 차액만큼 법무사에게 돌려받은 이 시점에
낙찰 이후의 소식을 글로 정리하면 좋을 것 같다고 생각하였습니다.
등기부등본에 적혀있던 '임차권'
공매에서는, 경매에서처럼 등기부등본 등과 같은 서류를 따로 올려주지 않습니다.
그렇기에 공매에서는 등기부등본(인터넷으로 700원)을 직접 인터넷등기소에서 발급받아 확 인을 해야 합니다.
공매에서 입찰을 하며 낙찰에 이르렀던 그 물건!
[공매투자반]이 안겨준 첫 낙찰을 신고합니다 (http://cafe.daum.net/happy-tech/Qe3C/4139?svc=cafeapi)
입찰을 하며 '나는 특수물건을 하지 않고, 권리분석이 쉬운 것만 하겠다' 라고 마음 먹은 것과 는 달리
위의 물건은 '특수물건'에 해당하는 것이었습니다.
등기부등본을 보면
임차권이 설정된 물건이었습니다.
임차권!
해당 주택에 본인이 임대차계약을 성립하여 거주하게 되었는데, 보증금을 반환받지 못했을 경우.
임대차 계약 기간이 끝나며 보증금을 받지 못했음을 등기부에 설정하여
차후 전입을 빼더라도 대항력을 인정해주는 것이며,
채권이 등기부등본에 기재되며 '물권화'되는 것이라는 이야기도 전해들을 수 있었습니다.
즉, 2018년 5월 6일에 계약을 하여, 2018년 5월 25일에 확정일자를 받았으며 (=전입했으며)
이는 근저당 2018년 7월 16일 보다 빠르므로 '선순위 임차권' 임을 확인할 수 있습니다.
저는 위와 같은 사실을 알았으나, 공매 재산명세서에서는 다음과 같이 적혀있음을 확인할 수 있었습니다.
그렇다면, 등기부등본에서 권리분석을 해보면 분명 임차권은 인수되는 조건인데, 이를 간과 한 것일까?
그래서 캠코에 전화를 해서 (온비드 담당자에게 전화하여) 사건번호에 대해 알려주고,
인수되는 것이 있는지 여부를 3번 확인하였습니다.
3번 확인한 것을 다 녹취해놓고, '임차권'에 대한 이야기는 하지 않은 상태로 (권리분석은 해주 지 않으므로)
모든 담당자들이 해당 물건은 특별히 인수될 권리가 없고,
'임차인의 여부'에 대해서만 조사하고 들어가라고 했습니다.
위의 임차권은 등기부등본상으로만 보았을 경우, '대항력'이 있는 임차권입니다.
그러나 여기서 특별히 인수될 권리가 없었던 이유는
임차권을 설정하기 전에 '전입을 뺐다'는 사실을 확인할 수 있었기 때문입니다.
임차권은 보증금을 지킬 수 있는 소중하고도 강력한 수단입니다.
보증금을 다 받지 못한 상태로 임대차 계약이 종료되고,
그렇게 점유를 상실(전입을 빼면) 대항력을 상실하게 되어 보증금을 한 푼도 받지 못하게 됩니다.
그럴 경우 설정하는 것이 임차권입니다.
임차권을 설정할 때에는. 임대차 종료 후 설정을 해야 하고 2-3주 가량 걸립니다.
보증금을 못 받을 것 같다면 임대차 종료 한달 전에는 신청을 해야겠지요.
정말 중요한 것은, '등기부 등본'에 임차권이 기재된 것을 꼭 확인한 후에 전입을 빼야 합니다.
그렇지 않으면. 임차권은 효력을 잃게 됩니다. (대항력 상실)
이후 재 전입을 하여도, '후순위'로 밀리게 되어 어떠한 금액도 돌려받지 못하게 됩니다.
위 임차인은, 9월 28일에 임차권을 접수하였으나. 7월에 전입을 뺀 것으로 확인이 되었고
(by. 캠코 직원, 등초본) 그렇기에 위 임차권은 대항력이 없음을 확인할 수 있었습니다.
전입세대열람에서 '전입세대 내역이 없음'만 보고 안전한 물건이라고 생각하시고 입찰하시다가 큰일납니다.
'임차권'이 설정되어 있을 경우 현재 전입세대 내역에 없어도,
임차권에 기재된 보증금만큼 낙찰자가 인수해야하는 경우가 참 많으 니깐요..
그렇게 낙찰을 받고! 대출을 알아보고! 법무사까지 연결이 되었는데 ......
갑질 법무사, 법무사의 갑질, 신규 은행직원
은행 직원이, 공매는 처음으로 다뤄보는 느낌이었습니다.
공매건을 법무사에게 맡기면 '공매 위임장'이 필요로 합니다.
그러나 은행 직원은 그러한 안내가 없었고, 이후 여러 약정서들을 누락하여
거주지로부터 1시간 40분 떨어진 지역으로 은행을 3번 다녀오는 수모(?)를 겪었으며
법무사는 매우 '불친절'하였고, 경매건과 공매건을 같이 진행하며.
갑자기 공매건이 '조정지역'이 되며 대출이 막히는 어려움 을 딛고 경매건 잔금 기일을 넘겨서
(잔금 기일은 12/23, 저는 이날 납부를 못했습니다)
조정지역에 해당하는 공매건을 먼저 대출을 일으켜야만 했습니다.
(대출을 받을 때, 비조정지역 1채를 소유하고 계시면 조정지역에 대한 대출이 어렵고, 대출이 나오더라도 전입 의무가 따르는 등 규제가 심합니다.)
잔금기일에 잔금을 완료하지 못해도, 경매 낙찰이 취소되는 것은 아닙니다.
차순위로 신고한 사람이 있다면, 잔금 납부를 못할 경우 차순위에게 넘어가겠지만,
그런 것이 아니 라면 '그 다음 매각기일' 3일전까지 잔금납부가 가능합니다.
단, 지연 이자(연20%)와 기타 경매진행비용을 납부해야하기 때문에
부득이한 사정이 아니라면, 잔금날 안에 잔금을 납부하시는 것이 좋습니다.
그렇기에 연 20%에 해당하는 지연이자를 납부하고 기타 경매비용을 더 내기로 하며 경매건 잔금 납부를 미뤘기에, 공매건을 최대한 빨리 해결하기 위해 공매 매각결정기일인 12/21 으로부터
머지 않은 날인 12/23에 공매 대출 서류를 모두 제출하기에 이르렀습니다.
(지연 이자가 하루하루 증가하는 소리가..)
12/23에 모든 서류를 제출했고, 빠른 일처리를 부탁했지만
법무사는 '자네 말고도 밀린 고객이 많으니까 기다리세요 ㅡㅡ' 라는 답변과 함께
2021년 새해가 밝게 되고 법무사님은 아무런 연락이 없었습니다... (갑질의 시작..)
그렇게 아무리 기다려도 연락이 없자, 저는 1/5에 먼저 연락을 하게 됩니다.
(12/23으로부터 거의 2주가 흐른 시점..)
'법무비 내역'을 보내달라고 하며 어서 일을 진행해달라는 의미에서 말이죠.
보시는 바와 같이 1월 8일 안으로는 경매건을 다 해결해야 한다고 경매계에서 연락이 왔기에
그 사실을 알려주며 빠른 일처리를 부탁했으나, 그는 연락이 없었고
결국 1월 5일, 법무비 내 역을 요청했고 그는 '사무실에 들어가 면 보내드리겟습니다'라는 문자와 함께
그 날 연락은 오지 않았습니다. (갑질..?)
그렇게 인내심 테스트는 시작되었고 결국 1월 6일, 전화를 시도했습니다.
그랬더니, '은행이 공매는 처음이가봐요, 위임장이 없네^^ 위임장 빨리 보내야 합니다.
벌써 1 월 6일이라고요' 라는 답장을 받고, '경매건 인감증명서가 이상하네요. 이것도 다시요' 라는 답변을 들으며
12월 23일에 서류를 다 보내드렸는데 이제서야 서류를 검토해보신건가요 선생님? ^^ 이라고 하자
"자네 말고도 고객이 많아 바빴습니다 ㅡㅡ 서류나 빨리 보내세요" (뚝)
처음 마주하는 법무사는 너무나도 냉철하고, 갑질이라고 하기도 애매한.. 불친절한 법무사였 습니다.
(경매건, 인도명령신청은 서비스로 해달라고 했으나 묵살 당했습니다. 10만원 드렸지요)
그렇게 다급하게 서류를 구비해서 (회사에 반차를 내며.. 눈치를 무지 보며..)
빠른 등기로 부 치고 나니 법무사가 위임장과 인감증명서를 받아들고서는 저에게 전화로 이렇게 말했습니다.
이 물건요 임차권 있어서 저는 겁나고 두려워서 못하겠습니다 서류 다 돌려드릴테니 다른 법무사랑 해요
그 당시 점심시간을 활용해서 공매의 기술을 읽으며 (송사무장님 최고)
3년 후 부자가 될 모 습을 상상하며 책을 읽던 저에게는 날벼락 같은 소식이었지요
갑질 법무사는 결국 서류를 다 돌려주고 다른 법무사랑 하라며
(겁나고 두려워서 차마 못하겠다고 하십니다^^)
은행에도 전화해서 "이건 진행하면 안되는 겁니다 지점장님!!" 이라고 말하기에 이르렀습니다...
그렇게 법무사는 '아몰랑, 안해'를 시전하며 지점장에게 '대출 해주시면 망함^^' 이라고 합니다..
(경매건 납부 1/8까지 해달라고 연락을 받은 상태, 대출 서류 다 제출하고 자서도 다 했는데 1/6에 갑자기..)
은행 지점장 설득하기 프로젝트
그렇게, 은행 지점장과 대부계 직원과의 긴밀한 대화가 이어집니다..
대부계 직원 : 공매건은 이래서 어렵나봐요~ (본인이 누락하여 고생하게 만든 것에 대한 사과 는 일절 없음)
은행 지점장 : 법무사가 이건 하면 안 된다고 하네요~
저는 은행 지점장에게, "이 물건에 대해 제가 책임지겠습니다." 라고 말을 하였습니다.
알고보니, 은행이 지정한 법무사와 어떤 '서약'같은 것이 있는데,
법무사가 일처리를 잘못하여 은행에 피해가 갈 경우 법무사가 전적인 책임을 지고 손해배상을 해야 한다는 규정이 있었습니다. 법무사는 이 물건이 매우 곤란한 '특수물건'임을 알고 본인은 겁나고 두려워서 못하겠으니 서류를 다 돌려줄테니 다른 법무사랑 하든지 '알아서 해라' 라고 말을 했던 것이었습니다.
그래서 이 사안에 대해 등기부등본의 '임차권'이 낙찰자에게 '인수'되더라도 은행은 상관이 없다며 대출은 해주겠다~! 라는 답변을 얻게 됩니다. (30분간의 통화와 설득으로 결국 대출 승낙!)
그렇게 한 시간 후....
지점장 가라사대...
확인해보니 법무사의 말에 따르면 임차권이 말소가 되지 않을 것 같습니다
은행이 1순위로 근저당 설정이 안 되는 사안이므로 대출이 불가합니다
법무사가 은행지점장에게 전화해서
"임차권이 말소가 되지 않음"을 설파하며 대출하면 안 된다고 강력하게 설득한 것입니다.
저는 캠코와의 통화로 인수되는 권리가 없었음을 수차례 확인했으며 통화도 녹취해놓았다며
녹취한 것도 보내주었으나 은행지점장은 확고하게 '임차권은 말소가 되지 않는다'라고 주장하며
오히려 저로 하여금 '잔금 납부를 하지 마시고 이번에 비싼 수업료 냈다고 생각하시고 입찰보 증금 포기하세요.
임차권에 설정된 보증금 1억2천700. 이번에 6900에 낙찰받았으니 2억에 물건 사는겁니다....
라고 주장하기에 이릅니다.
그렇게 저는 제가 찾아놓은 근거와 조문 등을 바탕으로 반박하기에 이릅니다.
그렇게 오후 09:39부터 한 시간동안 지점장님과 통화하였습니다.
그렇게 한 시간동안 통화를 하며 그간 행크에듀에서 배운 지식들을 다 쏟아내는 느낌으로 대항력부터 전입일자, 확정일자, 임차권 (+전세권) 이야기부터 채권과 물권 기타 등등에 대해 이야기를 했습니다. 무료로 경매수업을 해주는 느낌마저 들 정도였습니다.
그렇게! 결국! 지점장은 다음과 같은 문자를 보내게 됩니다.
그렇게 지점장님을 설득하고 나니
지점장님이 법무사에게 '이 일은 그대로 진행하겠습니다.' 라고 말을 하게 되고
'일이 잘못될 경우엔 낙찰자인 월독프씨가 책임지겠다고 하니 법무사에게 책임을 묻지 않겠 습니다' 라고 하며
은행이 '면피'할 수단까지 깔아놓으며 결국 대출을 받고, 잔금을 납부하게 됩니다.
아울러, 명도방에 심각하게 질문을 했는데요.
Law빈훗 변호사님께서 따로 답변해주셨습니다. 감사합니다.
임차권 말소가 안 될 수도 있어서 소송으로 가야한다고 하여
현재 셀프소송의기술과 여러 블로그들을 찾아다니며 소송에 대해 공부 중입니다.
그렇게 잔금납부까지 잘 마치고 이제 등기필증을 받기 위해 기다리고 있습니다.
여기서 낙찰 받은 물건은 '신축빌라(2016 사용승인)' 입니다.
집주인과는 등기부등본을 떼오고 소유권 이전이 된 것을 확인하면 비밀번호를 알려주겠다고 하였는데
이 임차권 때문이었음을 직감할 수 있었습니다.
아, 신축빌라라 공동현관 비밀번호를 알아내기 어려워서 건물주의 번호가 필요했습니다
이를 알아내기가 다소 어려웠는데요. 결국 번호를 알아냈고,
공매투자반 동기님들 중 어떻게 비밀번호를 알아냈는지 궁금해하시는 분들이 많아 여기에 써두려 합니다.
저는 이 빌라에 대한 시세를 파악하기 위해 구글링을 많이 했는데
2018년에 1억 2천 700에 전세 계약건을 알게 됩니다. (그렇습니다, 등기부등본에 기재된 바 로 그 임차권..)
이 계약을 체결하기 위해 공인중개사에 분명 물건을 내놓았을 것이라 생각해서
이 빌라 근방 30km 에 있는 모든 공인중개사에게 전화를 하였습니다.
그리고 공통된 질문을 하였지요.
"안녕하세요, xx구 xx동에 있는 xxx 빌라에 대해 문의 드리려 합니다. 혹시 이 물건 처리해보 신 적 있으세요?"
6번만의 통화 끝에 "잠시만요, 아~~~ 그 오누이가 내놓은 물건요~?" 하고
그 물건을 '처리한 공인중개사'를 찾게 되었고, 그렇게 건물주의 번호를 받게 되고 낙찰 받으면
그 공인중개사에 물건을 내놓기로 약속하고 (공인중개사 : 그 빌라 입지가 나쁘지 않았는데~)
그렇게 소유주와 연락을 했고, 등기필증을 받으면 그 등기필증을 가지고 가서 비밀번호를 받으면 이 물건의 내부를 보고. 필요한 부분은 인테리어를 다소 하고 (그래도 신축이니 덜 하겠죠?)
전세놓고 2년 후 비과세 매도 vs 단기 매도에서
대부분이 '단기 매도'를 추천해주셔서 5월안에 파는 것이 목표입니다.
법무비 내역 중, 국민주택채권 차액만큼 환급받기!
상세하게 적다보니 다소 글이 매우 길어졌네요.
제 투자 과정을 돌아보고 나중에 이를 복기하며 미소 짓고,
이 때를 추억하기 위해, 즉 이 작성글은 순전히 '저를 위해' 작성한 글입니다.
다만 이 경험담을 통해 다른 누군가는 도움을 받으리라는 희망과 함께 글을 작성하였습니다.
이 게시글을 작성하는데 2시간 정도 걸렸네요 :)
재밌게, 혹은 유익하게 읽어주셨다면 구독과 좋아요, 알림 설정을...ㅎㅎㅎ
모두, 부자로의 EXIT를 기원합니다.
감사합니다. ^^
2021. 1. 13 월독프 올림
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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"
https://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/10733
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댓글
댓글 리스트-
작성자하이밸류 작성시간 21.09.23 엄청난 내공이 느껴지는 글이였습니다.
경험 공유해 주셔서 감사합니다 :) -
작성자시작할용기견뎌낼용기 작성시간 21.09.28 험난한 경험이었지만 앞으로의 투자에 큰도움이 되실거라 생각됩니다 많은 도움감사드리며 반복해서 공부 해야겠네요
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작성자샤넬sh 작성시간 21.09.29 읽기만해도 내공이 쌓이는듯한 경험,공유해주셔서 감사합니다!
법무사xx 정말 무책임하네요. 그럼에도 지점장님을 끝까지 설득하시다니 정말 대단하십니다!
앞으로의 낙찰도 응원합니다!! -
작성자밀리언달러 베이비 작성시간 21.09.29 와우 법무사와 은행지점장을 설득하시다니 대단하십니다^^
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작성자바람아구름아 작성시간 21.09.30 좋은 정보 감사합니다.