2021년 2월 행크 BEST 글에 선정되신 카페도시님의 첫 낙찰부터 명도까지의 경험담을 소개해드립니다 :)
안녕하세요 카페도시입니다.
어느덧 2021년도 벌써 2월이 되었네요.. 시간이 참 빠른 것 같습니다.
2020년은 코로나사태로 혼돈의 시기임과 동시에 제가 생애 첫 낙찰을 받게된 해라 기억에 많이 남을 것 같습니다.
첫 낙찰 물건은 주상복합의 상가인데, 9개 호실이 한 건에 나왔습니다. (총 전용 278평 규모)
낙찰은 저포함 3명의 동기들(뒤늦게 밝히는, 라뽁님 탐화랑님ㅎㅎ)과 함께 만든 법인으로 받았습니다.
낙찰받은 물건은 권리는 깨끗한 물건이었으나,
9개호실이 부분부분 오픈되어있으며, 건축도면과 다른 실제 사용현황 + 법원현황서에 없는 임차인 존재 + 전소유주가 경매를 취하시키려고 채권자와 긴 기간동안 다투는 긴 기간동안 공실(엄청난 미납관리비)+이전 점유자 시설물과 엄청난 양의 폐기물이라는 하자가 있는 물건이었습니다.
첫 명도부터 쉽지만은 않은 물건이라 우여곡절도 많았지만 결국 명도를 끝내고 철거공사까지 마쳤습니다. 휴..
행크 회원분들에게 조금이나마 도움이 되시라는 마음에 명도를 진행하며 고민했던 내용들을 공유해보려고 합니다.
그럼 낙찰부터 명도까지 타임라인에 따라 정리해보았는데 글주변이 없어 내용이 장황한 점 이해부탁드립니다^^;
1. 낙찰 전 물건조사
저희가 낙찰받은 물건은 권리는 깨끗하지만 주변 이해관계나 상태가 복잡하게 얽힌게 있어 간단하게 물건상태에 대한 설명을 먼저드려보려 합니다.
- 물건 : 천안에 위치한 주상복합(오피스텔+상가) 건물로 3층 총 15호실 중 9호실 (총합 전용278평)
최초 경매는 2017년에 시작되었으나 전소유주가 경매를 취하시키려고 채권자와 오랜기간 소송했으나 패소하여 20년에 경매 재개되었습니다. - 전소유주 : 해당 건물의 시행사 법인(부부가 대표와 이사)
부인 = 법인 대표 = 건물 번영회(관리단)의 회장
남편 = 법인 이사 = 해당 건물을 설계, 건축을 했거나 관계자 - 권리 분석 및 임차현황 : 말소기준권리 농협 근저당, 낙찰자에게 인수되는 권리는 없었습니다.
매각물건명세서상 313호 일부를 당구장이 점유 중(임대차 계약 불분명), 그 이외는 공실로 되어 있었습니다.
그러나 경매 취소 관련 소송 기간 중 309,310,311,315 및 공용 복도부분에 탁구장이 영업 중이었습니다.
- 물건 내부 현황 : 우선 3층 전체가 예전에 웨딩홀로 사용되었다보니, 건축물대장 도면과 전혀 다르게 사용 중이었습니다.
기본적으로 구분호수 사이 벽이 없고, 공용복도가 제멋대로 되어있어 대출가능여부에 우려가 되는점이 있었습니다.
현황 공실부분 내부에는 탁구장 점유 부분(영업중으로 내부 인테리어 등), 기존 웨딩홀 인테리어, 엄청난 양의 폐기물 + 웨딩홀 주방영역 바닥 콘크리트 등 철거가 필요한 면적이 상당했습니다. 부동산이나 전소유주가 철거 및 폐기물 처리비가 총 4억가까이든다고 견적을 받았다는 얘기를 임장에서 들었습니다. 사실 이것때문에 입찰을 포기할까도 생각했는데, 낙찰스터디에 참여하고 있던 공투동기가 팔콘쌤에게 조언을 구해보니, 이만한 면적이라도 4억은 말이 안되는 가격이라 판단되었습니다. 여기 저기 철거공사업체분들에게 대략적인 가견적을 확인 후 철거비 5천~1억정도 예상하고 입찰을 결심하게 되었습니다. (팔콘쌤 감사합니다!)
- 미납관리비 : 경매에 나온 호수들은 대부분 3년이상 공실이었으며, 309,310,311일부,315의 경우 18년 9월부터 탁구장으로 이용되었습니다. 입찰 전 미납관리비를 역산해본결과 약 6000만원이었습니다.
(3년분 연체료 제외, 탁구장 영업기간은 관리비 납부로 가정했으나... 나중에 보니 세상은 그리 정직하지 않았습니다^^;) - 주변 이해관계 : 우선 전소유 법인의 대표가 상가 번영회(관리단이 없어 사실상 관리단)의 회장을 맡고 있으며, 이 건물의 시행사였다보니 본인, 가족 및 지인명의로 해당 건물에 소유하고 있는 호수가 꽤 되는 걸로 파악했습니다.
- 301,302 = 지인1 명의, 303,304 = 아들 명의, 305 = 지인2 명의, 314 = 전소유법인 명의
■ 입찰 포인트
- 주변 배후세대 양호, 역 근처에 대로변 건물, 바로 근처에 횡단보도로 접근성 용이, 주변 건물 대비 주차대수 양호
-> 입지 나쁘지 않다고 판단
- 도면과 다른 현황, 내부에 지저분한 폐기물 다수, 복잡한 점유상태로 명도 어려움 예상
-> 경쟁이 적을 것으로 판단
■ 명도 포인트
- 관리소와 거액의 미납관리비 협상
- 전소유주와 공실부분 명도협상 (엄청난 폐기물양, 만약 강집까지 가게된다면 어느정도 기간과 비용이..?)
- 313호 일부를 점유하고 있는 당구장과 명도 협상
- 309,10,11,15를 점유하고 있는 탁구장과 명도 협상
큰 평수에 여러 이해관계자가 얽혀있어 부담도 되었지만, 공투동기 3명이서 한 부분씩 맡아서 협상을 진행해보기로 계획했습니다. (사람일은 계획대로 되진 않지만요..)
2. 본격 명도기
- 낙찰 당일 D-day
비가 많이 내리는 날, 제가 대표로 휴가를 쓰고 법원에 입찰하러 갔습니다. 제가 처음 입찰하러 가는 날이라 기억에도 많이 남고 긴장도 많이 되었었죠 ㅎㅎ.. 초심자의 행운인지 최저가 7.2억 낙찰가 8.5억, 차순위 8.3억 (3등은 8.1억) 이라는 아슬아슬한 차이로 낙찰을 받게 되었습니다!!사실 낙찰까지 크게 기대를 안했는데 덜컥 낙찰이 되고 보니, 낙찰당일에 무얼하면 좋을지 못하고 넘어가면 안되는게 어떤게 있을지 급한 마음에 행크를 열심히 찾아봤습니다. 같이 공투한 동기들과 저 모두 직장인이다보니 휴가내서 온 이 시간을 최대한 활용해야겠다는 압박감이 있던 것 같네요.
1) 낙찰 후 경매계 방문하여 사건관련서류 열람신청하였으나 당일은 사건서류가 집행관 및 판사님에게 가있기 때문에 어렵다, 며칠 뒤 방문하라는 답변을 받았습니다.
-> 거주지와 먼 거리라면 시도해볼만 하나, 낙찰 당일은 쉽지 않아보였습니다. 크게 먼 곳이 아니라면 낙찰 당일은 온전히 낙찰의 기쁨을 느끼고 앞으로 있을 명도에 대해 정신무장하는 시간을 보내는 것이 좋을 것 같습니다^^
2) 낙찰 후 영수증 들고 물건지 관리사무소 방문, 미납관리비 상세내역 문의하였스나, 관리소장은 자기는 경매 이런거 잘 모르니 대표에게 물어보라고 관리업체 대표에게 토스하더군요. 관리업체 대표와 통화 결과 사실 2등입찰자가 전소유주였고(차명으로 입찰) 전소유주가 번영회 이사여서 본인이 고용된 관리업체로서 급여를 받는 입장이다보니 관리비를 체납하여도 적극적으로 징수할 수 없었다고 했습니다. 관리비 내역은 정리되는 대로 보내준다고 하구요.
(전소유주 = 전소유법인의 대표 = 번영회 실질적 회장, 이하 전소유주로 지칭)
3) 전소유주에게 연락이 왔습니다. 전소유주는 입찰 전 임장에서 관리소 방문 당시 전소유주와 통화를 할 수 있었고, 해당 물건에 대해 주저리주저리 설명해주면서 결론적으로 이번 차수에 들어오면 손해니 다음 차수에 들어오라는 식으로 겁을 줬었던 적이 있었습니다. 그 통화를 했던 저희쪽 동기를 좋게 봤는지 이번 차수에 다른 사람이 가져갔다고 알려주려 친절히 연락해왔더라구요.. 어짜피 계속 협상에서 봐야했으므로 솔직하게 우리가 가져갔다고 이야기했습니다. 전소유주가 2등 입찰자였으므로 상당히 속이 쓰렸을 것으로 생각되었습니다.
4) 전소유주에게 혹시 지금 물건 내부를 볼 수 있냐고 물어봤습니다. 허나 자기 마음이 안 좋다고 싫다고 답변을 들었네요..
-> 지금 생각해보면 괜히 전소유주를 자극했던 것 같습니다. 물건지에 갔을 때 최대한 시간을 활용해보려 성급한 판단했던 것 같네요. 다시 명도하게된다면 잔금납부까진 대출을 알아보며 앞으로 명도 계획이나 내용 증명을 작성하며 가만히 있을 것 같습니다.ㅎㅎ
- 매각허가~잔금납부 전 D+7 ~
1) 대출을 여기저기 알아봤습니다. 낙찰 당시 법원에서 받았던 대출 실장님들 명함 + 법투반 수강생들 대출 사례 리스트에서 실장님들에게 연락을 돌렸습니다. 현황 상태가 좋지 않아 대출이 어렵다는 곳, 법인 신용이 좋지 않아 대출이 어렵다는 곳이 많았으나 열심히 알아본 결과 다행히 괜찮은 조건에 대출을 실행할 수 있었습니다. (신협, 근저당 80%, 3.2% 중도3년 1.5%)
대출하면서 느꼈던 것은 같은 은행이라도 지점마다 취급하는 조건이나 상품이 달랐고, 대출실장님들에게 열심히 알아본 만큼 더 좋은 조건을 받을 확률을 올라가는 것 같습니다. 대출을 진행하며 실장님들을 많이 알아두시면 추후 다음 물건 대출도 좀더 수월할 수 있을 것 같습니다~! (90% 대출로 레버리지를 극대화하고 싶었지만 조건이 쉽지 않았네요 ㅠ)
2) 법원을 재방문하여 사건관련 서류를 열람(복사 및 휴대폰으로 촬영)하였습니다. 17년 최초 시작된 경매사건으로 사건기록이 상당하였고 서류를 열람하며 전소유주가 경매를 취하하기 위해 노력했던 소송서류들, 현재 점유하고 있는 당구장 임대차계약서, 전소유법인의 명부 등등 사건의 이해관계자 파악 및 연락처 확보를 할 수 있었습니다. 이를 바탕으로 명도를 어떤 식으로 진행해야할지 계획을 짰습니다. 법원 서류 열람은 필수!
- 잔금납부 이후 D+30 ~
잔금납부 진행 시, 파악한 경매물건의 모든 점유자에게 인도명령을 신청했습니다. 그 후 본격적으로 명도협상을 진행하려 관리소와 전소유주에게 연락을 해봤습니다. 관리소에는 미납관리비 상세내역을 전용 공용 연체료 등 구분하여 송부해달라고 요청하였고, 전소유주와 1차대면 약속을 잡았습니다.
- 1차 대면협상 D+33 (잔금납부+3day)
전소유주 1차협상이 있었습니다. 저희는 투자회사 직원으로 빙의하여 3자화법으로 연락을 취했습니다. 1차 협상에서 주된 목적은 "뭘 원하는지 들어보자" 였습니다. 협상 전 경매서류 열람 및 등기부 조사 등을 통해, 전소유주가 번영회장을 겸하고 있으며, 탁구장은 본인 아들의 이름으로 사업자를 낸 뒤 남편이 운영, 당구장은 본인 아들 호수 + 지인 호수 + 경매물건의 일부를 임차준 상태인 것을 파악했습니다. 저희가 협상해야할 모든 상대가 전소유주와 얽혀있던 것이죠. 전소유주도 협상테이블에서 본인이 모든 것을 총대메고 왔다고 했습니다. 본인에게 불리할만한 관계는 적당히 지인이라 둘러대고 미납관리비부터 각 점유상대들의 명도에 관한 협상은 본인과 하면 된다고 하더군요. 탁구장에 대해서도 아는 지인이 운영하는 것이고, 정상적으로 임대차 계약을 했다고 주장했습니다.(보증금1000/월세 약간 이라고 표현) 저희는 첫 요구사항을 받아보고 싶었으나 그쪽에서는 저희에게 먼저 제시를 해달라고만 했습니다. 1차 대면에서는 각 쟁점에 대해 확인하고 저희가 선제시하는 것으로 대화가 마무리되었습니다.
(1차 결과)
1) 미납관리비는 상세내역 검토 후 납부의무가 있는 만큼 납부하겠다. 상세내역 어서 보내달라.
2) 당구장의 경우 313호 일부에 공용복도까지 점유하고 있다. 원칙은 전부 원래 도면대로 복구하는 것이지만, 현상황으로 부분만 임대차계약을 할 용의도 있다. 임대차조건은 제시예정 (단, 임대차 진행시 제소전화해도 진행하겠다.)
3) 탁구장의 경우 임대차 권리신고도 되어있지 않는데다 대항력도 없으니 사실 법적으로 드릴 돈은 없으나, 명도에 적극 협조해주신다면 법적절차를 진행하는데 따른 기회비용을 계산하여 해당 수준으로 이사비 드리는 것을 검토해보겠다. (임대차계약이 사실이라면 임대차계약서를 보여달라)
4) 공실 부분은 구체적인 언급은 없었음
- 2차 대면협상 D+47 (잔급납부+17day)
1차 협상 이후 어느정도 금액과 기간을 제시할지 동기들끼리 고민이 많았습니다. 상가인데다, 안에 쌓여있던 폐기물 양도 상당하여 강제집행 시 드는 비용이 도저히 가늠이 안되더군요.. 영업중인 탁구장 집기들 + 공실부분 폐기물양을 생각하면 엄청나긴 할 것으로 생각되었습니다. 특히나 채무자가 법인이고 현재 법인소유 자산이 거의 없는 상태로 전소유주에게는 강집비 구상권 청구도 어려워보였고, 굳이 하자면 아들 명의로 되어있던 탁구장에 청구하는 것이었습니다. 또한, 관리비 상세내역을 보니 탁구장이 운영한 기간에도 공용부분 관리비는 내지 않고 딱 전용 전기세만 냈던 것으로 확인했습니다.. 번영회 회장이라는 자리를 이용해 본인 아들 이름으로 탁구장을 차려 남편이 운영하면서, 탁구장의 관리비도 제대로 내지 않고 있었던 것입니다. (공실은 당연히 체납) 이러면서도 번영회 회장이 바뀌지 않은게 참 신기할 정도였습니다.
저희는 이 점을 이용하여 명도전략을 세우기로 했습니다.
0) 먼저 당구장은 원상복구 or 제소전화해(타 호수 임대에 문제 시 점유를 바로 넘겨 받는 내용)를 포함한 임대차계약(1000/50)을 제시하기로 했습니다.
1) 이번 건은 특이하게도 명도대상인 전소유주가 관리비 협상의 동시 주체였습니다.
(번영회 회장, 관리업체에서도 관리비에 관한 협상을 위임함)
2) 전소유주는 공실 부분에 대해서 3년이상 관리비를 체납하면서도 번영회 회장을 계속해왔고, 거기에 경매 진행 중인 물건에 가족 명의로 탁구장을 오픈하여 사용수익함. 그 와중에 사용수익하는 부분에 대해서도 공용관리비는 내지 않았습니다.
3) 체납 관리비 중 낙찰자 인수 의무가 있는 연체료, 전용부분 제외한 금액 공용부분은 약 7200만원이었습니다. 만약 탁구장이 사용수익 기간에 관리비를 제대로 내었다면 체납 관리비는 약 6000만원대였을 것입니다.
4) 명도비 + 납부할 관리비 총액 목표를 7200만원으로 잡고, 이사비 1000만원 + 미납관리비는 6000만원만 납부하겠다고 1차 제시하기로 했습니다. 주장하는 근거는 크게 두가지 였습니다.
"이사비라는 것은 사실 낙찰자가 줄 의무가 없는 돈이고, 특히 탁구장의 경우 대항력도 없기 때문에 법적으로는 드릴 돈이 없으나, 명도에 협조해주신다면 1000만원을 지급할 의향이 있다. 전소유주가 언급한 임대차계약의 보증금이 그정도이니 그렇게 책정했다."
"체납관리비의 경우 낙찰자가 인수할 의무가 있는 것은 연체료, 전용부분을 제외한 3년간 공용부분이다. 헌데 탁구장을 운영하신 지인이(저희가 가족관계를 안다는 것을 밝히진 않음) 낙찰자에게 물리려고 공용관리비를 제대로 안내신 것 아니냐. 따라서 이 부분은 우리가 대납하더라도 탁구장 사업자에게 구상권 청구를 하여 돌려받을 수 있는 금액이다. 우리가 협상하는 목적이 법적으로 끝까지 가지 않고 서로 윈윈하는 것이지 않겠느냐. 따라서 이 금액은 납부할 관리비에서 빼달라. 그래서 총 관리비는 6000만원 납부하겠다."
이를 토대로 2차 협상에 나섰고 실제 협상에선 전소유주의 기분이 상하지 않게 최대한 부드럽게 말했던 것 같습니다. 장시간 협상 끝에 결론을 요약하자면 해당 안에 대해 생각해보겠다였습니다.
(2차 결과)
1. 당구장 임대차계약 수용여부 물어보겠다.
2. 탁구장 이사비 1000만원도 지인에게 얘기해보겠다. (사실 본인 가족이면서..)
3. 관리비는 관리업체 대표랑 다시 확인해보겠다. 하지만 다 낼 금액으로 알고 있는데 전부 내야되는 것 아닌지?!
4. 일주일 정도 후에 다시 얘기하자. (중간에 연휴가 있었음)
- 3차 전화협상 D+52 (잔금납부+22day)
2차 협상 이후 연휴가 있어 일주일 정도 후에 다시 연락하게 되었습니다. 이제 전소유주의 답변을 들을 차례였죠. 2차 마무리 당시에 분위기는 거의 수용할 것 같은 분위기라 이대로 끝날 것 같다는 희망찬 느낌이었으나 전소유주의 답변은 조금 달랐습니다..
(전소유주 답변)
1. 당구장은 현상황 유지 임대차계약(1000/50) + 제소전화해 동의하겠다.
2. 탁구장 이사비를 더 줬으면 좋겠다. 1500만원정도 줘라.
3. 관리비는 관리업체와 얘기결과 다 내는 것이 맞다고 본다. 7200만원 다내라.
4. 위 조건 다 들어주지 않으면 협상 진행 어렵다. 그리고 변호사랑 상담받았더니 관리비 청구 안된다던데?!
5. 인도명령 문건이 왔던데 협상하면서 이런거 보내면 어쩌자는거냐! (발끈)
2차협상 이후 전소유주가 여기저기 알아보고 다닌 것 같았습니다. 관리업체 대표도 저희랑 얘기할 때는 전소유주가 안낸 관리비를 대신 내줄 낙찰자가 너무 반갑다며 최대한 도움준다더니, 뒤에서는 번영회 회장 협상컨설팅을 해주는 것 같더라구요. (자기돈 떼어먹힌 사람을 왜 도와주는지 참;;) 그리고 인도명령 문건을 받고 협상중에 이런걸 보냈다고 언성을 높였습니다. 인도명령은 잔금시 법무사가 서비스로 넣어준 것 같다고 협상이랑은 상관없으니 이해해달라고 달랬습니다. 다행인 것은 당구장의 경우 저희 요구조건이 그대로 수용되었죠.(월세를 좀 더 부를걸 그랬나 싶은 마음이 ㅎㅎ) 아무튼 이 답변을 받고 저희는 또 고민에 빠졌습니다. 저 요구사항을 다 들어주면 8700만원인데, 과연 이 정도 명도비면 강집까지 가는 것보다 유리한 것인가? 만약 여기서 강경하게 나가면 협상이 완전 틀어질 것인가?
사실 강제집행을 가게 되면 예상치 못한 비용이 초반에 묶여 이후 투자에 큰 문제가 생길 것 같아 어떻게든 협상으로 끝내려고 굉장히 조심스럽게 접근중이었습니다. 전소유주가 아무래도 17년부터 경매취하를 위해 소송하다가 패소하여 나온 물건이니만큼 법적절차를 언급하면 굉장히 신경질적으로 변하고 끝까지 가보자며 협박을 일삼더라구요.. 때문에 초반에 내용증명도 보내지않고 인도명령신청만 해놓은 상태였습니다. 하지만, 오랜고심끝에 내린 결론은 여기서 물러서지 않고 저희쪽 제시안에 가깝게 밀고 가는 것이었습니다. 초반에 약한 모습을 보여 전소유주에게 협상을 끌려가는 느낌을 받아 주도권을 가져와야한다는 생각이 들었습니다. 여기에 저희는 상의해본 후 답변을 준다고 하고 아래와 같이 최후통첩을 날렸습니다.
(최후통첩)
1. 당구장은 그럼 요구사항대로 임대차계약과 제소전화해 진행하자.
2. 좋다 그럼 이사비는 1500만원 드리겠다. 하지만 관리비는 받아드리기 어렵다. 솔직히 얘기하면 우리 회사에서 관리비와 이사비로 총 지급할 수 있는 금액은 7700만원이다. 산정이유는 미납관리비 7200만원 + 명도기회비용 500만원이지만, 이사비로 1500만 + 관리비로 6200만으로 드리는 건 문제없다. 7700만원 안에서 어떻게 분배할지는 관리업체와 얘기하셔서 알려주시면 얼마든지 변경가능하다. 총액 7700만 이상은 정말 돈이 없어 못 드린다.
3. 이 조건이 얼마나 전소유자의 편의를 봐주는 것인지 생각해보라. 만약, 법대로 끝까지 간다고 가정해보자. 미납관리비 7200만원을 납부하고 이사비는 당연히 없을 것이다. 그리고 미납관리비 중 앞서말한 탁구장 사용분 약1000만원은 탁구장에 구상권 청구할 것이다. 사실 우리는 탁구장 사업자대표가 자녀분인 것도 알고 있다. 자녀분에게 구상권 청구가 가면 좋겠느냐? 거기에 강제집행비용도 파산법인에게 청구하면 현실적으로 받기 어렵겠지만, 탁구장부분에 대해서는 탁구장에 철저히 청구하여 받아낼 것이다. 이렇게 될 때 기회비용을 계산하여 제시드리는 최종 금액이 총액 7700만원인 것이다. 이 금액은 일주일 지날수록 줄어들 것이다. 받아들이지 않으면 법대로 진행하겠다.
4. 법대로 가게 되면 낙찰자는 시간과 이자비용으로 좋을 게 없고, 전소유주도 받을 돈은 한푼도 없을 것이며 오히려 자녀분에게 청구당할 돈만 늘어날 것이다. 이건 법원만 좋을 일인데 이렇게 하고 싶은가? 현명한 선택바란다.
최후통첩을 날리면서 서로 언성이 높아지기도 했지만, 저희는 최대한 이성적으로 할 말을 하고 통화를 끝냈습니다. 마지막에 문자로 최후요구사항을 정리해서 보내놓았지요. 최후통첩 요지는 전소유주가 관리비의 협상권까지 함께 가지고 있었고, 본인 가족 명의로 부당한 수익을 올렸던 점을 공략하여 인수의무가 있는 관리비에 약간의 명도비만 더한 총액을 가지고 관리업체와 전소유주 둘이서 알아서 갈라먹게 공을 넘기는 것이었습니다. 전소유주(번영회 회장)와 관리업체가 합심해서 낙찰자에게 한푼이라도 더 뜯으려는 구도에서, 낙찰자가 줄 수 있는 한정적인 돈을 둘이 싸워 갈라먹게 하는 것이지요. 전소유주 입장에서는 어쨌든 본인이 체납한 관리비인데 번영회 회장으로서 그걸 징수할 금액을 줄이면서 본인이 이사비를 더 받는다는 것은 아주 염치없는 짓일테니까요. 결과는 효과적이었습니다. 통첩 후 전소유주와 관리업체 대표에게서 연락이 왔습니다. 전소유주와 통화에서는 "전소유주님 상심이 크실텐데 이사비에 조금이라도 더 배정하고 싶으나 총액이 정해져서.."로 대응하고, 관리업체 대표에서는 "전소유주는 본인이 밀린 관리비인데 이사비를 더 받고 싶으신가봐요.. 저희야 관리비를 다내는게 원칙이긴한데.. 잘 얘기해보세요" 정도로 대응했습니다. 관리업체 대표는 하소연을 하시더군요..ㅎㅎ;;
- 최종합의 D+59 (잔금납부+29day)
최후통첩 후 며칠 후 만나서 합의서를 쓰자고 연락이 왔습니다. 결국 이사비 1500만원(3주후 퇴실) + 미납관리비 6200만원으로 합의를 보게 되었습니다. 합의서는 전소유주, 관리업체대표, 당구장 사장님 모두 모여서 하루에 처리했네요. 합의서 작성은 셀프 소송의 기술을 참고하여 작성하였습니다. (셀프 소송의 기술 너무 좋은 책입니다! 필요한 대부분 서식이 다 있습니다^^) 글에는 다 적지 못했지만 액수가 원체 큰 건이다 보니, 중간중간마다 고민도 많고 고통도 많이 받았지만 결국 저희가 의도한대로 마무리 지은 것 같아 뿌듯하고 기뻤습니다. 명도를 진행하며 느낀 점은, 결국 낙찰자가 유리한 게임이니 마음을 느긋하게 먹고, 낙찰자가 주도권을 가지고 협상을 진행할 수 있도록 내용증명을 활용하며, 꼭 법적절차(인도명령, 점이가, 강제집행 등등)를 밟아가며 압박과 회유를 병행한다면 채무자와 낙찰자 모두 윈윈하는 명도가 될 수 있다는 점이었습니다.
강의에서 배운 것을 기초로 명도를 진행하며 명도방(낙찰케어방), 사투 스터디로 인연이 닿은 선독필행님 조언, 행크의 수많은 명도 경험담들을 통해 많은 도움을 얻었습니다. 이를 바탕으로 잘 마무리할 수 있었던 것 같아요^^ 이제 얼른 임대가 나갔으면 좋겠습니다 ㅎㅎ 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!~ 행크분들 모두 수월한 명도하시길 바랍니다.
(최종합의)
0. 명도소요시간 : 낙찰 후 2달, 잔금납부 후 1달
1. 당구장 점유부분 : 현 점유부분으로 임대차계약 및 제소전화해 진행 (인접호수 임대나 매매에 방해될 시 계약해제 후 부동산을 인도한다는 조항)
2. 탁구장 점유 및 공실부분 : 이사비 1500만원 지급, 3주 후 점유완전이전(점유 이전 전이라도 철거견적 업무는 협조)
3. 미납관리비 : 총 체납금액은 1억이 넘으나, 3년 공용부분만 7200만원, 그 중 6200만원만 지급
4. 총 명도비 : 7700만원 (이사비로 1500이지만 사실상 관리비 7200 + 이사비 500와 동일)
P.S 제소전 화해 셀프진행기
- 제소전 화해란?
당사자 간의 합의를 통해 일반 민사분쟁을 소송이 아닌 화해의 방법으로 분쟁을 종결하는 절차입니다. 제소전 화해가 이루어진 화해조항은 대법원 판결문과 같은 역할을 합니다. 명도에 관한 합의내용을 제소전 화해로 성립시켜놓는다면, 추후 분쟁발생 시 제소전 화해조서를 근거로 명도 소송 없이 바로 강제집행이 가능한 것이죠.
- 합의서를 진행하며 당구장이 일부 침범하는 부분에 대해 저희가 원할 때 바로 내보낼 수 있는 제소전화해도 진행합의하였습니다. 제소전화해 또한 셀프소송의 기술에 자세히 나와있고, 햄든호빵님이 셀프로 진행한 후기를 올려주셔서 참고하여 진행한다면, 셀프로 충분히 가능합니다! (변호사에게 의뢰하면 100~200만원 정도 비용이 듭니다 ㄷㄷ)
https://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/7160?svc=cafeapi (햄든호빵님의 제소전화해 셀프 진행 경험기)
다만 주의할 점은, 신청서 접수 후 화해기일에 당사자들이 법원에 출석해야하는데 만약 본인이 직접 가지 않고 대리인이 참석할 경우, 소송대리허가신청서를 미리 접수해야 가능합니다. 또한 소송대리인의 자격도 한정되어있으므로 꼭 확인이 필요합니다 ㅠㅠ 저희는 법인이었는데 대표님이 가지 않고 직원이 아닌 주주자격으로 저희들이 위임장만 달랑 들고 참석했다가 판사님에게 한소리 들었습니다.. 법인은 법률대리인 혹은 직원이어야 대리가 가능하더군요.(개인은 법률대리인 or 친가족 일부만 가능) 자세한 자격기준은 아래 블로그 참고해주세요.
https://blog.naver.com/emma23_/221833317655 (소송대리허가신청서, 대리인자격)
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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크" https://cafe.daum.net/happy-tech/RLvk/471
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댓글
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작성자하이즈 작성시간 21.09.24 새로운 용어도 알아갑니다. 경매를 하기 위해서 배워야 할게 정말 많군요 하나씩 배워보겠습니다!
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작성자그린엔비 작성시간 21.09.26 공투법인 생소한데 들어보니 대단하네요
축하드립니다 -
작성자cknet 작성시간 21.09.30 공투 성공사례도 만들어 보시기 바랍니다. 잘 봤습니다^^
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작성자은하수아빠 작성시간 21.12.03 공투법인 경험 공유 감사드립니다 대단하십니다~
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작성자공부짱 작성시간 22.03.25 글재주 없다 하시는데 정말 꼼꼼하게 올리셨네요
읽어보면서 더더욱 공부해보자는 의지가 타오르는 저는 정상 일까요
좋은 후기 감사합니다