안녕하세요. 행크 운영진입니다 :)
2021년 5월 베스트글입니다. 상가투자반을 수강하시면서 배운 노하우로 상가를 낙찰받으신 완전좋아님의 낙찰알림 글 공유해드립니다^^
행크를 만난 후로 모든 것이 완전 좋은 완전좋아 입니다~♡
행크 가입 후, 경매 공부한 지 한 달도 채 안되어 낙찰 받은 후..
1년 반 만에 법인으로 첫입찰 첫낙찰을 받았습니다.
그동안은 프로수강러의 길을 걸으며, 제 나름의 포토폴리오를 만들었어용~^^;;
갓쏭♡(송사무장님)께서 포토폴리오가 중요하다고 하셨자나용~
9년차 임차인으로 미용실을 나름 잘 운영하고 있지만,
코로나에도 임대료를 인상하며 아이스크림(바밤바,아맛나 같은..) 몇 개 사주시는 건물주를 보면서~
(9년간 임대료를 4번 인상했어용~ ㅠ.ㅠ)
나도 내 상가 갖고싶다구~!!!!!
간절한 염원을 담아 상가투자반을 수강하며 임장 다니던 중
낙찰받은 내 아이 말고, 다른 상가를 원래 열심히 임장했었는데..
그 상가 옆 부동산 아줌니 왈
"이렇게 위치 좋은 곳에 왜 대금미납했겠어요? 여기 사장이 바지 사장이었고, 사람이 죽었어요~
깡패랑 얽히고 설킨것도 있고.. 그 권리관계 풀기 힘드니깐 대금미납 한거에요.. 이번에도 아마 유찰될꺼에요~ 누가 정리하겠어~..." 하시더라구요.
그래서 그럼 이번에도 유찰되면 다음번에 (아주 만족스러운 가격에) 내가 받아야쥐~!!! 했는데..
옴뫄~~~ 누군가 받아가서 미납관리비까지 다 납부하더라구요...
부동산 사장님 말은 참고만 하되 맹신 하면 안된다!! 는 것을 깨달았습니다
이 상가를 고른 이유
그리고 이번에 받은 이 상가를 고른 이유
송사무장님께서 상가를 고르는 기준
1. 근린생활권의 근린상가
2. 배후세대
3. 더 상가가 들어올 입지가 있는가? (신도시일 경우)
4. 상가는 월세가 전부다
5. 수요
6. 저평가된 물건을 사서 제대로 평가될 때 까지 보유한다.
레노님께서 가르쳐 주신 수익률 계산 하는 방법과 주동선, 현재 공실인 상가 평수, 잘나가는 평수
등을 고려해서 입찰을 결정했습니다.
작은 신도시이고 (현재 4000 세대 ↑ , 동원 들어오면 5000세대 ↑ )
항아리상권, 더이상 상가가 지어질 공터가 없고
내 상가 맞은편에 우리마트 있고, 위쪽에 동원 로얄듀크 6~7월 분양예정,
동원1,2차 까지 들어서면 이 동네가 잘 자리잡힐꺼라 생각했어요
(현재는 저평가 되고 있지만, 23년 되면 가치가 올라갈 것이라 생각)
"여기 아파트 사람들은 다 살아요?? 빈집 많지않아요?? "
라고 부동산 사장님께 물어봤더니..
"집이 모자라요~.. 사람 다 살고 있어요."라고 하시더라구용 ㅎㅎㅎ
송사무장님께서 신도시일 경우 가수요인지, 실수요자가 다 들어왔는지 확인하라! 고 하셨는데
실수요자 다 들어왔으니 합격!!
부동산에서 제게 몇개의 상가를 보여주며 사라고 한 상가 중 1개를 골라서
그 상가랑 제가 입찰할 물건(무동빌딩)중 어느게 위치가 좋냐고 했더니
"무동빌딩이 더 좋지~ 그런데 거기 경매들어갔어~ " 하시면서 아님 그 뒤에 (골목 안쪽) 상가 매물 나왔으니 사라고 하시길래
둘 중 어느게 좋냐고 또 물었더니.. "무동빌딩이 더 좋지~" 하시더라구요..
그래서 경매물건 낙찰 받으면 찾는 사람은 있냐고 물었더니..
현재 매물 나온 공실 상가는 다 작은 평수 12~16평대 여서 큰 평수 30평은 없다.. 찾는 사람은 몇명 있었다고 하셨어요~
(수요있는지 확인, 동선은 근처에 학원, 병원, 마트, 버스 정류소가 있어 이용할 수밖에 없는 동선
공실은 작은 평수, 30평 이상은 공실이 없음 확인)
입찰 전에 한 번 더 부동산 사장님께 전화해서 물어봤어요 (임차 가능한 월세 재확인)
사장님 최소 얼마까지 임차 맞출수 있어요?? 5000에 250~300은 가능해요?
라고 했더니 그정도는 맞출 수 있다, 거기 위치는 좋으니 꼭 낙찰 받아서 알려달라고 하셨어요.
부동산 임장 시 최소 맞춰 줄 수 있다는 금액으로 이자를 제한 후 한달에 내가 가져갈 수 있는 금액을 계산해봤어요.(상가의 전부인 임대 가능한 월세 확인)
입찰 후 단독낙찰!
그래서 입찰 결정!!!
임장할 때 근처 중국집에 직원인지? 사장인지 모를 분이 "경매 때문에 왔어요?" 하시길래
"네.. 사람 많이 다녀갔나봐요?" 했더니 주말에만 2~3팀이 다녀갔다고 하셔서 저 말고 1명은 더 들어올꺼라 계산했어요
(미납관리비가 900만 원 넘게 있어서, 경쟁자가 많지 않을꺼라 확신 )
평균 낙찰가는 한 번 더 유찰되서 받을 가격이지만, 안전하게 단독낙찰 이거나 경쟁자 1명인 상태로 지금 받자!! 하고
입찰가를 첨엔 최저가에서 200정도 더 쓰려고 하다
안전하게 가자 2년후 상권 안정화 되면 최소 억띄기는 가능하다고 보고.. 라며 정했는데...
1500 떡사먹었네용 (띠로리~~~ 속이 사알~짝 쓰리긴 하네용 ㅋㅋㅋ)
갓쏭께서 적어주신 카드를 항상 제 가방에 넣고 다니는데 (부적효과를 노리며.. ㅋㅋㅋ)
다 적지 못한 스토리..
미납관리비 부분, 임차 잘 맞춰서 더 좋은 후기로 경험담을 써내려갈 수 있도록 잘 풀어가 보겠습니다~^^♥
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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"https://cafe.daum.net/happy-tech/Qe3C/4967
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