안녕하세요. 행크 운영진입니다 :)
공매 낙찰기와 임대 세팅한 후기를 자세히 써주신 Lapin 님의 경험담이 9월 베스트 글로 선정되어 공유드립니다.
안녕하세요. Lapin입니다.
공매로 난생 처음 낙찰받은 아파트 명도기 & 임대세팅기를 공유해보려고 합니다.
낙찰
낙찰 알림 글에서도 적었다시피 저는 직장인 신분이기때문에 경매보다는 공매가 조금 더 적합하겠다는 생각에
공매 물건을 열심히 찾아보고 괜찮아보이는 물건들에 입찰을 해봤지만 번번히 패찰이라는 결과만 받아들었어요.
그러다가 발견한 게 충북 충주에 있는 25년 된 32평형 아파트였습니다.
소유자가 직접 거주하는 물건이었고, 권리관계도 복잡하지 않아서 입찰을 해봐야겠다는 생각을 했습니다.
감정가는 1.47억에 1번 유찰되어 최저가는 1.32억이었는데,
주변 시세를 조사해보니 2층인걸 감안해도 바로 팔면 1.5억, 전세는 1.2억 정도에 맞출 수 있겠다는 생각이 들어
최저가에서 4백만원 정도 올려서 입찰을 했습니다.
그리고 결과는 낙찰.
입찰자는 저 포함 2명이었는데, 다른 분은 최저가인 1.32억을 적으셨더군요.
다른 입찰자가 있는 걸 보니 권리분석을 잘못한 게 아니라는 묘한 안도감이 들었어요.
명도
소유자를 만나 명도에 대한 협의를 하기 위해 주말에 바로 충주에 내려갔습니다.
떨리는 마음으로 문을 두드려봤는데 인기척이 없더군요.
우유 투입구가 열려있어서 살짝 내부를 봤는데 어쩐지 집이 비어있는 것 같은 느낌...
팔콘 선생님 책에 있는 양식으로 미리 준비해간 '점유자 유의사항' 문서에 제 연락처를 적어
우유 투입구를 통해 집 안에 넣어두고 돌아왔습니다.
그리고 기약없는 기다림이 1주일 정도 이어졌습니다.
자산관리공사, 세무서, 아파트 관리사무소에 전화를 해서 소유자 연락처를 물어봤지만
예상했던대로 개인정보로 알려줄 수 없다는 이야기 뿐.
명도 Q&A에 올라와있는 연락두절 관련 문의-답변을 참 많이 찾아봤습니다.
잔금 납부 후 점유이전금지가처분 신청을 하는 것이 가장 빠른 선택지인 것으로 보여
잔금을 예정보다 일찍 치르기로 결정을 하고 은행 대출을 알아보던 참에
모르는 번호로 연락이 와서 받아보니 소유자였습니다.
첫 방문을 했을 때 집이 비어있는 것 같다는 느낌을 받았었는데 그 느낌이 맞았었는지
소유자가 이사비만 적당하면 당장도 집을 넘겨줄 수 있다고 하더군요.
몇 번의 줄다리기 끝에 이사비를 150만원으로 확정하고 바로 다음 날 집을 인도받았습니다.
처음 낙찰을 받으면 명도 관련해서 고생하시는 분들을 카페에서 참 많이 봐서 걱정을 많이했는데,
다행스럽게도 저는 낙찰받은 지 2주, 소유자와 연락된 지 이틀만에 스무스하게 명도를 완료했네요.
인테리어
인테리어는 사실 크게 신경 쓴 부분은 아니었어요.
해당 아파트는 1분 거리에 초등학교가 있고, 전세 매물이 전혀 없었기 때문에
적당히 깔끔하게만 보이도록 하면 임대 맞추는 건 큰 문제가 아니라고 생각했거든요.
손을 본 부분은 크게 세 가지 정도였어요.
1. 집 전체 도배
2. 집 전체 LED등 설치, 스위치/콘센트 새 것으로 교체, 주방 가구 및 안방 붙박이장 손잡이 설치
→ 전등은 어차피 전부 교체할 생각이긴 했는데
전 주인이 무슨 이유에선지 전등이랑 가구 손잡이를 전부 떼어 갔더군요;
3. 안방 화장실 양변기, 거실/안방 화장실 문짝 교체
수리는 대부분 턴키로 맡겼고, 가격 비교해보고 양변기만 다른 설비업체에 맡겼어요.
수리비는 다해서 350만원 정도 들었네요.
사실, 전세 들어오실 분께서 싱크대를 새 것으로 교체해주고 베란다 페인트 칠까지 해주면
보증금을 1천만원 더 올려줄 수 있다고 해서 조금 고민했는데요.
제가 사는 곳에서 충주까지 차로 2시간 정도 걸리는지라
공사 범위가 너무 커지는 게 부담스러워서 그것까지는 못해주겠다고 했어요.
인테리어 전/후 사진 몇 개 보여드리고 인테리어 부분은 마무리해볼까 합니다.
(Before)
(After)
임대세팅
위에도 적어놨지만, 원래는 1.2억 정도에 전세를 맞출 것으로 생각하고 입찰을 했었어요.
그런데 충주도 전세난이 심한지 해당 아파트에는 나와있는 전세 매물이 한 건도 없고,
마침 부동산에 물건을 내놓으러 방문한 날 전세 실거래가가 떴는데 무려 1.45억이었어요.
그래서 내 물건은 2층이니 5백만 낮춰서 1.4억에 전세를 내놓기로 했죠.
전세를 내놓은 지 2시간도 안돼서 계약을 하겠다는 분이 나타났고,
중간에 다소간의 우여곡절이 있었지만 결국 처음 계약하시겠다는 분과 1.4억에 전세계약을 체결했어요.
결과
낙찰을 1.36억에 받았고 취득세, 이사비, 수리비까지 총 1.44억 정도 들었구요.
전세는 1.4억에 세팅했기 때문에 실 투자금은 4백만원 정도 들게 되었어요.
개인 명의로 낙찰을 받은 거라서 매도는 2년 뒤 일반과세 시점에 고민해볼 생각입니다.
(현재 매물 호가가 1.7억 수준이라 제 물건이 2층인 걸 감안해도 낙찰가 대비 최소 2천만원은 남길 수 있을 것 같네요)
결과적으로 명도부터 임대 세팅까지 너무나 순탄한 첫 물건이어서 읽으시는 분들께 도움이 되는 글이었을지 모르겠네요.
그래도 행크를 통해 공부해서 낙찰을 받은 투자 물건이라 경험담을 많은 분들께 공유해드리고 싶었습니다.
물건 처리 과정을 카페 글에 너무 길에 주절주절 적으면 읽으시는 분들 지루하실까봐 요약해서 적었는데요.
제 블로그에 낙찰/명도/임대세팅 등에 대해 더 자세하게 적어놨으니 궁금하신 분들은 아래 링크 통해서 봐주셔도 됩니다^^
https://blog.naver.com/lapin0629/222504673515
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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크" https://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/11726
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