[경험담]두 달만에 15명 명도하는 방법 !

[세일러(sailor)]

안녕하세요. 세라미스입니다.

먼저 경매 실전반 수업중 송사무장님 선생님께서 명도에 대해 해주신 말씀으로 시작합니다.

"명도에 있어 법은 낙찰자 편이며, 시간이 지나면 어떻게든 해결된다."

지금 명도 때문에 힘든분들...

 명도에 대한 막연한 두려움이 있는 분들...

그런분들께 꼭 말씀드리고 싶은 내용입니다.

지난 2개월 동안 15개 물건의 명도를 완료했습니다.

  많은 점유자들과  밀고 당기기를 반복했고,

매번 새로운 난관에 많은 스트레스가 있었지만....

 그때마다 물건들을 처리하면서 가장 많이 되뇌였던 말입니다.

"명도에 있어 법은 낙찰자 편이며, 시간이 지나면 어떻게든 해결된다."

결과론적으로  명도의 성격을 설명하는 많은 말중에 ...

가장 현실에 정확하게  부합되는 말이라고 생각됩니다.

많은 부류의 점유자를 만났습니다.

몇년간 악착같이 모은 1억 전세금을 전액 날리는 30대초반 회사원

결혼자금으로 쓸 돈 8500만원을  날리는 예비 신부

떼인 월세 보증금 500만원을 이사비로 달라는 불법점유자

명도 협상과정에서 구속이 되어버린 전 관리자.

등등....

점유자들마다 너무나도 다른 성격, 상황, 경제적 현실...

이러한 많은 사람들의 명도를 하면서 느낀점이 세가지가 있습니다.

첫째,  모든 명도에는 해답이 있다. 그 해답을 찾기 힘들다면...

그 해답은 '우리들의 경험에 있다!'

처음에 18개 물건 낙찰을 받고, 제일 두려워 했던것이 바로 명도였습니다.

명도를 시작하기도 전에 명도에 대한 압박은 큰 스트레스로 돌아왔고,

급기야 20년 동안 안빠지고 버티고 버티던......

살들이 빠지기 시작했습니다.

그 효과 좋다는

 '명도 다이어트'

물론 명도가 거의 완료된 지금은 다시 원상복귀 했습니다. ㅎㅎㅎ

 한가지만 기억하시면 됩니다.

 우리가 상대해야 하는 대상도, 결국 우리와 같은 사람이다.

우리는 '행복재테크' 카페에서 수많은 명도기를 보았고, 수업중에도 수많은 명도 사례들을 배웠습니다.

나의 점유자는 정말 이상한 사람이라, 특이한 케이스라고 생각하신다면..

카페'우리들의 경험담'을 보시면

분명 비슷한 경험을 먼저 하신 선배들의 글에 해답이 있을겁니다.

저역시도 우리들의 경험담을 보고 해답을  얻어

불법 점유자 명도와, 명도비 500만원 요구하는 점유자를

10만원의 이사비만 주고, 명도를 완료한 경험이 있습니다.

둘째, 제3자 화법은 선택이 아니라 필수이다.

제가 읽은 위 세가지 책 모두에 공통적으로 나오는 내용이 바로,

"명도시 제 3자 화법을 써라" 입니다.

항상 중요한 내용은 반복됩니다.

점유자와 통화시에

 이사비 때문에 말문이 막힌다거나,

전혀 내가 생각하지 못한 부분의 요구가 있을때는

 즉답을 피하고 제3자 화법으로

 "회사의 승인이 떨어져야 하는 사안이다"

"내가 지금 결정할수 있는 문제는 아니다"

 라는 식으로 즉답을 피하고, 대화를 끝낸후 한번더 생각한후

대답을 해주는 것이 좋습니다.

＊예를 들면...

저의 명도 대상자 중에  잔금 납부일  4개월후에 유학을 가는 점유자가 있었는데

"월세를 내면서 4개월후에 나가면 안되겠냐" 라고 하더군요.

이 제안이 좋은 것인지 나쁜것인지 생각할 시간이 필요했습니다.

4개월 후에 약속을 어길수도 있고, 유학을 간다는 것도 거짓말 일수도 있기 때문에..

"그건 지금 내가 결정할수 있는 문제가 아니니 회사에 돌아가서 회의후 연락을 주겠다"

라고 얘기한후 비슷한 상황에서의 대처법을 우리들의 경험담에서 찾아본후...

"회사에서는  원칙적으로 불가하지만, 당신의 사정을 생각해서 제안을  받아들이기로  했다.

단, 4개월치 월세 모두를 선입금 하고, 유학을 간다는 증명(항공권, 학교정보등등..)을

회사측에 보내야 한다." 

라고 오히려 선택권을 상대에게 주었습니다.

점유자도 오케이해서, 현재는 4개월치 월세를 선입금 받고, 명도 합의서를 작성했습니다.

점유자와 통화시에 여러가지 상황을 산정한후 전화를 하지만,

때로 나의 예측에서 벗어난 제안, 또는 상황등을 맞이하게 됩니다.

당황하지 마시고, 제3자 화법을 통해 그러한 상황에서 최상의 선택을 할수있는

시간을 버는 것이 중요합니다.

셋째, 점유자에게 예의를 갖추되, 저자세로 협상할 필요는 없다.

초반 명도시에는 점유자와 커피숖에서 만나, 사정 얘기도 들어주고,

공감의 표현과, 최대한 협조의 뜻을 비추며, 명도에 임했습니다.

하지만, 그럴수록 점유자 입장에서 볼땐

뭔가 자신의 입장을 관철시킬수 있을것 같다는 희망을 준 모양입니다.

요구도 많아지고, 약속을 어기며, 사정 얘기가 많아집니다.

그때서야 그러한 요구를 들어줄수 없다는 의사를 전달하면,

그때는 이미 늦습니다

.

 . 

이미 기대치를 올려버린 협상은 깨지기 쉽고 결론을 도출하기 힘듬을 느꼈습니다.

처음 5개정도를 명도하면서 그런 시행착오를 겪은후에는,

예의를 갖추되 사무적이고, 단호한 느낌의 어투를 사용하여

점유자로 하여금 다른 여지가 없게끔 주로 통화보다는 문자를 통한 협상을 시도하였습니다.

해서...

문자로만 명도를 끝낸 사례도 대여섯 건이 됩니다.

아직 해결되지 않은 명도가 2건이 있습니다.

하지만 이미 15건의 명도를 완료한 지금

큰 걸림돌이 되지는 않아 보입니다.

왜냐하면,

법은 낙찰자의 편이고, 시간이 지나면 어떻게든 해결될 것을 알기 때문입니다.

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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"

http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/7184

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[복주파]

피와 살이 되는 글 감사합니다!

[hyukiman]

명도라는 부분때문에 그동안 접근을 꺼려했는데 물론 쉽지만은 않을것 같지만 ^^; 노하우 좋아요!

[최해]

명도! 어려워하지말고 법은 낙찰자편이다! 항상 숙지하겠습니다 ^^

[지구백화점]

경제 공부의 매력을 느끼게 되네요, 감사합니다.

[사무세기아]

명도가 쉽지 않았던 경험이 있어 더 대단하신 것 같습니다!