[칼럼]위반건축물로 3억원 알짜 수익내기

[공블리]

<위반건축물 급매로 알짜 수익내기>

안녕하세요 송사무장입니다.

경매투자를 오랜 기간 해오면서 나만의 투자 팁이 있다면,

겉보기에는 애매하지만 가치가 숨어있는 물건을 골라내는 데에 치중을 한다는 것이다.

(권리관계가 깨끗한 일반물건은 경쟁이 치열하기에 높은 수익을 기대하긴 힘들다.)

고수가 되어갈수록 현재의 허름한 모습을 보는 것이 아니라,

미래의 탈바꿈된 모습을 상상해보며

지금의 애매함을 확실함으로 극복하는 데에 익숙해진다.

경매 물건을 검색할 때뿐만 아니라 일반매매 물건을 고를 때도 마찬가지인데,

하자 있는 물건이 등장하면 더 적극적으로 그 부동산의 가치를 파악하려고 한다.

또한 이런 물건은 좀 더 저렴한 가격으로 매입이 가능하기 때문에

추후 큰 수익을 기대하기 좋다.

얼마 전, 건축물대장에 위반건축물이 등재되어 있는 급매 상가가 등장했다.

가장 먼저 ‘입지’를 살펴보았다.

현재는 고시원으로 사용하고 있는데,

후에 사무실로 임대를 놓아도 수요는 충분할 것으로 보였다.

그 다음으로 체크한 것은 ‘가격’이다.

최초에 10억 원에 나온 매물은 9억 원까지 내려왔다가,

매도인에게 급한 사정이 있었는지 빠른 처분을 위해

8.5억 원까지 내려와 급매물이 된 상태였다.

(부동산에 가서 사정을 물어 알아보니, 이 물건은 친구 2명이 공동으로 매입했다가 청산하는 단계에서 급하게 나온 매물이었다. 매도인의 사정을 알면 추후 협상에서 유리해진다.)

사실 이 가격도 충분히 매력적이었다.

만약 이 물건을 주변 시세 중에서 최고(?) 수준으로 세팅한다면,

10.5-11억 원 정도에 매도가 가능할 것으로 판단되었다.

마지막으로 체크한 것은 '위반건축물'로 등재되어 있는 부분이다.

우선 건물 자체의 하자 때문인지 아니면

영업시설을 설치하면서 발생하게 된 것인지를 확인했는데,

이 물건은 상가 자체의 하자 때문이 아니라

고시텔을 운영하는 임차인이 숙박시설로 용도변경을 하지 않아서 발생된 부분이었다.

본래 (구)150평 면적을 초과할 경우에는 숙박시설로 용도변경을 하고

필요한 시설을 구비해야 하는데,

위 고시텔은 건축물의 용도를 변경하지 않은 채

150평 이상을 고시텔로 시공했다는 이유로 위반건축물로 등재된 상태였다.

위반건축물의 경우에는 대출받기가 무척 힘들 뿐 아니라,

위반건축물에 대한 이행강제금을 부담해야 한다.

그러나 고시텔로 임대하는 기간은 위법한 임차인이 이행강제금을 부담하며,

만약 고시텔 임차인이 나갈 경우에는 시설물을 철거하여

원상회복이 가능했기에 임대인에게는 아무런 지장이 없다.

또한 위 임차인이 나가더라도 고시텔이 아닌 다른 용도로 충분히 임대가 가능할 것으로 판단하였다.

위반건축물이 부담되는 것은 분명하나,

대출을 해결할 수 있고, 위처럼 위법건축물에 대한 이행강제금을

임대인이 부담하지 않는 경우라면

오히려 매수자에게는 더 저렴한 가격으로 협상을 할 수 있어 좋은 투자대상이 된다.

현장에서 중개인과 매도인을 직접 만나서 위 불법 사항을 이유로 추가로 가격 조정을 요구했다.

유선상 구두로 8억 원 초반대까지 가격을 내린 상태였다.

계약서를 작성하면서 위반건축물로 등재되어 있어

대출도 힘들고, 위반 시설물을 철거해야 하니 추가로 철거 및 폐기물처리 비용에 관한

할인을 요구하였고,

최종적으로 7.6억 원에 합의를 한 후 그 자리에서 곧바로 계약금을 입금하였다.

(해당 상가의 임차인은 9,000만 원/500만 원 조건이었으며,

사실 추가로 할인을 요구했던 원상회복 비용은 기존 임차인이 부담해야 하는 부분이다.)

이 한 건의 투자로 최소 3억 원 수준의 이익이 예상된다.

부동산을 사고 팔 때는

적극적인 협상 자세가 필요하다.

늘 자신의 생각대로만 되진 않지만,

어떤 경우에는 말 한마디에

수 천만 원이 올라가기도 또는 내려가기도 하는 것이 부동산이다.

유리한 협상을 하기 위해서는 본인의 입장만 생각해서는 안 된다.

매도인이 어떤 형태로 물건을 보유하고 있고, 물건의 장단점이 무엇인지,

현재 이 물건을 혼자만 좋게 보고 있는지

또는 해당 물건을 좋게 보는 다른 사람이 있어

현재 내가 그 사람과 경쟁 중인지를 파악하고 있다면 훨씬 유리한 협상을 이끌어 낼 수 있을 것이다.

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정규강좌뿐 아니라 투자에 도움이 되는 특강까지 엄선하여 제공할 예정입니다.

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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"

http://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/4133

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[꽃사슴0]

협상의 달인이시군요..

[코몽이아빠]

이런 부분도 있군요.. 누구나 할 수 있다고는 하지만 정말 점점 어려워지는 것만 같은 기분이지만 많은 글 읽어 보면서 공부를 많이 해야겠네요ㅠㅠ

[복주파]

피와 살이 되는 송사무장님의 소중한 인싸이트 잘 읽었습니다. 감사합니다!

[최해]

좋은글 감사합니다

[2023부자갱호]

적극적인 협상의 자세가 필요하고 이를 통해 저렴한 가격에 매수할 수 있었군요!!