[칼럼] 부동산 정책 속에서 기회를 잡는 방법

[공블리]

 안녕하세요 부룡입니다.

요즘 부동산 시장의 분위기가 많이 가라앉아 있다 보니 앞으로 어떻게 될지에 대해 궁금해 하는 분들이 상당히 많습니다.  그러다 보니 질문의 상당수가

 앞으로 시장이 어떻게 될까요?

라고들 많이 물어보시는 것 같네요.
그런데 저는 시장을 이렇게 바라보기에는 일종의 '운명론적인 가치관' 에 가깝다는 생각을 하기에 그렇게 봐서는 안된다라는 생각을 많이 하곤 합니다. 
어떤 필연적인 요인에 의해서 시장의 운명이 이미 결정되어 있는 것이라고 보기보다  시장은 이 세상을 살아가는  나와  주변사람들과  항상  연관되어 움직인다고 보기 때문입니다. 
특히 투자자라면  저는 세상을 좀 더 다르게 봐야 한다고 보고 있죠.

유명한 역사학자 중 한 명인 아놀드 토인비는 "역사의 연구" 라는 책에서  이런 명언을 남겼습니다.

역사는 도전과 응전의 역사다.

지난 역사의 모습은 항상 어떤 상황에 대한 인류의 도전과 이에 대한 대응의 산물로 나타난 결과다 라는 의미인데  저는 이 말을 철저하게 신봉하는 사람중의 하나인 것 같습니다.

이처럼 인류의 역사 전체를 돌아 보면 어떤  특정 결과물이 그리 쉽게 이루어진 적은 없었던 것 같습니다. 힘든 상황이 발생하면 인류는 이에 도전하고 대응하면서 결국 새로운 결과를 만들어 내곤 했으니까요. 

그렇다면 부동산 시장 역시 역사 속에서 함께 흘러가는 하나의 지류임에 틀림이 없는데 여기서도 분명히 이를 극복하기 위해 도전하고 노력하는 과정이 일어나지 않았을까요?

그래서 제가 유독 다른 분들에 비해서  부동산 시장의 과거 흐름을  눈여겨 보고  그리고 그 가운데 사람들이 어떤 생각을 가지고 어떤 노력과 행동을 하고자 했는지를 보고자 하는 것이지요.
"과거는 현재의 거울이다" 란 말이 괜히 있는 것이 아니랍니다. 

지난 부동산 시장이 상승하던 시절, 강력한 첫번째 규제가 나온 시점은 2003년이었습니다.
그리고  그 때로 부터 시작해  2008년 금융위기로 인해 다시 침체기에 빠질 때까지 총 5년이란 기간을 살펴 보면서  저는 그 과정에서 변하지 않았던  몇 가지 큰 흐름을 보게 됩니다.

첫번째, 시장의 상승기에 접어들면서 한번 늘어난 투자 심리는 그리 쉽게 잦아들지 않았다는 점입니다.
사실 지난 침체기에는  2008년의 금융위기가 얼마나 강한 영향을 주었던지,  당시 유행하던 부동산 폭락론과 어우러지면서 대부분의 사람들은 시장의 상승을 기대하지 못했습니다. 금융위기 이후 정부가 몇 가지 시장 활성화 대책을  내세웠지만 서울 수도권은 잠시 꿈틀하다가 주저앉을 정도로 거의 움직이지 않았으니까요. 

그랬던 사람들이 움직이기 시작한 건 지방에서 시작된 상승 분위기가 갭 투자라는 기술을  가지고 서울 수도권으로 번진데다가, 이후 정부의 부동산 활성화 대책이 함께 맞물리면서 부터였습니다.
처음에는 다들 반신반의했었죠.

하지만 실제 가격이 상승하는 걸 보게 되고 점점 수익을 보는 사람들이 늘어나자 사람들은 그 동안 자신의 의식 속에 있던 하락론을 버리게 되었고 이제는 남들에게 뒤쳐지지 않기 위해 다시 투자 시장에 발을 들여 놓게 됩니다.  여기서 저는 침체기에서 다시 회복기로 접어드는 과정을 보면서 상승하고 있구나라는 검증 과정을 거치고 나서야 다시 투자에 나서는 사람들의 심리를 보게 됩니다.
눈으로 보기 전까지는 그 전에 가지고 있던 생각을 그리 쉽게 버리지 못했던 것이지요.

이를 뒤집어놓고 보면 마찬가지 이유로 인해서, 정부의 규제에도 불구하고 투자자들의 투자 심리가 상당히 오래갈 것이라 보고 있습니다.  한번 늘어나기 시작한 투자심리는 일종의 황토방에 불을 피우는 것과도 같아서 한번 데우기가 어렵지, 한번 데우면 불을 끄더라도 꽤 오랜 시간동안 방안에 온기가 이어진다고  보기 때문입니다.

현재 정부의 규제가 강력하고 전방위적이긴 하지만 사람들은 다시 새로운 투자 대상을 찾아 움직일 것이 뻔하고 이로 인해 앞으로도 정부와 힘겨루기를 계속 하지 않을까요?
 
두 번째, 정부의 규제 정책에는 순기능도 존재하지만 부작용도 상당히 많았다는 점입니다. 
규제를 통해 정부가 얻고자 하는 것은 당연히 부동산 시장의 안정이라고 볼 수 있습니다.
하지만 문제는 선의를 목적으로 하는 정책일지라도 그 정책에는 항상  그늘이 존재하기 마련이었고 이로 인해 꽤 많은 부작용과 틈새가 나타났다는 점입니다. 

과거 사례를 가지고 몇 가지 예를 들어 보겠습니다.
과거에 시행했던 분양권 규제(2002년)는 전국에 걸친 규제가 아니었습니다.  
당시에도 정부는 전국을 규제하기 보다는  지방 시장의 위축을 우려해서 먼저 서울 수도권을 대상으로 한 특정지역 규제를 먼저 도입합니다.  어찌 보면 시장의 안정을 위해 당연한 결정이었겠죠.
어쨌든 규제로 인해 시장은 곧바로 위축되고 맙니다.

하지만 가만히 있을 투자자들이 아니었습니다.
곧바로 전매 금지 지역을 벗어나 새로운 틈새 시장을 찾아 다녔고 시간이 흐르면서 오히려 다른 틈새 지역까지 상승하는 모습을 보입니다. 규제를 통해 시장의 안정이라는 순기능을 추구했지만  오히려 투자자들이 이동하면서 풍선효과라는 새로운 부작용을 만들어 낸 것이죠.

이러한 부작용은 한번에 머무르지 않고 다양한 분야에서 나타나게 됩니다.
예를 들면  버블 세븐 지역 선정이 바로 그러한 모습이었죠.
가격 상승률이 높은 특정 지역 7군데를 지정하고 규제를 강화하면서 강한 압박을 했던 이유는 이로 인해 가격 상승이 멈추길 바란 것이 정부의 원래 목적이었습니다.
하지만 결과적으로 사람들의 인식은 반대였습니다. 오히려 그 지역이 정부가 지정을 할 정도의 좋은 지역이니  역으로 투자해야 할 지역이라는 이미지를 갖게  된 것입니다.

이밖에도 규제로 인해 건설사의 주택 공급이 줄어들고 있었음에도 이에 대해 공급을 늘리기 보다는 수요 규제에 더 집중하는 우를 저질렀고  이후 수급 불균형으로 인해 전세가격과 매매가격이 다시 상승하는 빌미를 주었던 것 역시 또 하나의 부작용이라 할 수 있을 것 같습니다.

그 중에서도 당시 최악의 한 수를  뽑으라면 저는 판교 분양가 책정을  뽑습니다.
몇 년에 걸쳐 서민들에게 싸게 공급하겠다고  이야기를 해놓고  막상 분양가 책정 당시에는 바로 옆 분당의 높은 시세를 근거로  분양가를 책정함으로써  그나마 정부를 믿던 사람들의 믿음마저 무장해제 해 버리고 말았으니까요. 당시 정부의 행동은 판교 분양을 기다리던 많은 사람들을 실망시켰을 뿐 아니라  그 동안 많이 오른 주변 분당의 시세을 그대로 인정한다는 것처럼 보이면서 분위기를 반전시켜버렸습니다.

사람들은 더 이상 기다릴 수가 없었죠.

 
정부가 규제를 하면 떨어질 것이라 믿는 사람도 많았지만 그 동안 가격은 조금씩 더 오르는 분위기였던 데다가 이제는 더 이상 정부 규제를 믿지 못하는 상황이  되었으니까요.
마침내 판교 청약후 떨어진 낙첨자들까지 주변지역  매입에 나서면서 시장은 걷잡을 수 없는 구매 열기에 휩싸이게 되고 맙니다.

이 과정에서 우리는 세번째  흐름을 확인할 수가 있습니다.
투자자들은 정부의 규제가 항상 완벽하지 않다 보니  그 규제 속에서 예상되는 부작용을 이용해 투자 방식을 조금씩 조금씩 자신에게 유리한 방향으로 바꾸려 시도해왔다는 점입니다. 

이러한 과거의 흐름은 과거나 지금이나 항상 비슷해 보입니다. 
정부의 정책은 항상 모든 것이 완벽할 수는 없습니다. 
이번 정부의 최저 임금제 도입 같은 경우에도 당위성이 명확하고 많은 분들에게 도움이 되는 정책이지만 이로 인해 다양한 부작용들이 나타나고 있는 것이 현실이죠. 예를 들면  최저 임금이 올라가면서 요식업 시장에서 일하고 있는 분들이 일자리를 잃는 경우가 발생하거나  8시간 짜리 장기 알바보다는  몇 시간짜리 초단기 알바만 늘어나고 있는 현재의 모습은 그리 좋은 모습은 아닌 것으로 보입니다.
이처럼 정부의 정책이 모든 이들에게 완벽한 것은 아니죠.

바로 여기에 투자의 틈새가 존재한다고 투자자들은 생각하고 있는 것입니다.
 
이번  정부가 분양가 9억이상 아파트에 대해 중도금 대출을 중단한 것 역시 근본 원인은 강남권 아파트 가격의 급상승이었습니다. 
하지만 낮은 가격으로 분양하기를 원했던 정부의 정책은  또 다른 부작용으로 나타나고 있죠.
분양가가 9억이 넘어 중도금 대출이 불가능한 곳의 경우, 주변 시세가 높다 보니 오히려 대출이 없어도 되는 돈 있는 사람들의 수익을 확보해주는 분위기로 흘러가고 있으며,  9억이하로 분양해 중도금 대출이 나오게 된 곳이라도 주변보다 낮은 분양가 책정으로 인해 오히려 부동산 시장이 안정되기 보다는 분양시장의 과열을 불러 오고 있는 것이 바로 지금의 모습이니까요.

그 뿐만이 아닙니다. 
고가 주택 9억을 기준으로 해서 상당수 규제 기준을 잡으려 하다 보니 오히려 저는 앞으로 고가 주택 9억이라는 기준이 내가 살고 있는 집이 앞으로 가야 할 가격의 기준으로 시장에 다른 이미지를 부여하는 것은 아닌지 하는 생각이 듭니다.

과거 버블 세븐 지역이  앞으로 당신이 투자를 해야 할 지역이라는 다른 이미지를 부여했던 것처럼 최소한 나의 집이 9억이 되어야만 만족하는 분위기로 흘러가는 건 아닌지 하는 생각을 하고 있으니까요.

실제로 과거 정부 시절에 활용되었던 고가주택 6억이라는 기준은 당시  상승 후반에 들면서 서울이나  수도권 중요 입지의 경우 실제 가격이 6억원에 도달하는 경우가 상당히 많았던 것으로 저는 기억합니다.

고가 주택 6억원이 정부 입장에서는 '규제의 기준'이었지만 사람들에게는 나의 집이 가야 할, 또는 인정받아야 할 '가격의 목표' 가 되었기 때문입니다.
그래서 이번 부동산  클라우드나  행복재테크 특강에서 이 이야기를 했었던 것이구요.
(이 특강 내용은 행크에서 곧  동영상으로 제공될 예정입니다)

시장이 앞으로 어떻게 될지는 사실 지금 저도 잘 모르겠습니다.
하지만 분명한 것은  정부 규제로 인해 사람들은 그리 쉽게 포기할 것으로 보이지 않으며  또한 정부 역시 앞으로 규제책을 내놓는 과정에서 수많은 시행착오와 이로 인한 부작용이 발생하게 될 것으로  보입니다.

그리고 누군가는 그 틈을 놓치지 않고 투자를 하게 되겠지요.
그 과정을 통해서 저는 아직도 투자처가 상당히 많이 남아 있다고 보고 있습니다.
시장이 어떻게 될 지 확신할수는  없겠지만 그래도 과거 사례를  돌이켜보면 사람들은 항상 이렇게 행동을 해 왔으니까요.

마지막으로 처음에 말씀드렸던  아놀드 토인비의 또 다른 말을 인용하며 글을 마치려 합니다.
한번쯤 되뇌어 볼 만한 이야기라고 저는 생각이 드네요.

다음에 또 뵙겠습니다. ^^

인류에게 가장 큰 비극은 지난 역사에서
아무런 교훈을 얻지 못하는 것이다.

                               -아놀드 토인비-

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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"

http://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/4146

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[안녕짱구]

좋은글 감사합니다

[상상부부]

좋은 글 감사합니다. 저도 이런 안목과 주관을 가질수 있도록 부단히 노력해야겠습니자.

[2023부자갱호]

부동산 흐름에 대한 통찰의 글과 좋은 말씀 감사합니다!!

[zzokko78]

우와.. 역시 시장을 오랫동안 경험하고 고민하신 분들은 통찰력이 있으시네요. 3여년이 지난 지금 시점에서 읽어보니 하나하나 모두 맞는 말씀이셔서 새삼 놀라게 됩니다. 3년 전으로 돌아가 그 때부터 부동산에 관심을 가졌더라면 더 좋았겠지만, 지금도 늦진 않았겠죠? 마음을 다잡아 봅니다.

[곰문곰문]

좋은 글 읽고갑니다.