[경험담]상가 낙찰 받아 병원으로 임대 세팅하기

[공블리]

안녕하세요 후아빠입니다.

정말~~ 오래간만에 행복재테크에 글을 쓰네요. 아마도 2년전쯤 낙찰기를 올리고 한동안 글을 안썼던것 같은데...

그때 낙찰기 올리겠다고 하고서는 ...이제서야 씁니다.^^

2016년 10월말에 잔금을 마친 상가입니다.

임대를 어느정도 맞추고 낙찰기를 써야지...써야지...하면서 벌써 1년반이 지나버렸네요.

마지막 임대를 지난 5월말일에 맞추게 되어 이제서야 경험담을 쓰게 되었습니다.

이 상가는 인천 산곡동에 있는 상가입니다.

주변이 아파트로 둘러싸여 있는 전형적인 항아리 상권이구요,

이 동네에서는 제일 중심상가(혹은 1등상가?)라 할수 있는 상가입니다.

상가투자에 관심있으신 분들은 아시겠지만... 업종구성만 보아도 중심상가구나...할만한 그런상가입니다.

지하1층 - 찜질방,사우나

1층 - 각종 근린시설(은행CD기, 핸드폰, 이디야, 맘스터치, 뚜레주르...등등)

2층 - 일반음식점

3,4층 -  각종 학원들

5층 - 스크린골프와 공실인 해당상가

이런 구성이었네요.

이 상가 5층에 실평수 34평정도 4개호실,

58평 1개호실(등기부상) 총 5개호실(약200평)의 상가를 터서 음식점으로 영업하던중 망하고 2년여의 기간동안 공실로 방치되어 있던 상가입니다.

여러차례 임장한결과 상가규모는 큰데 1층 측면에 소아과외에는 병원이 없었고,

주변에도 수요에 비해 병원의 수가 부족하여 낙찰받아 병원으로 세팅하려는 생각으로 입찰하여 낙찰받았습니다.

이 상가에 접근함에 있어서 가장 큰 문제점은

1. 미납관리비 1억

2. 이전에 중국집으로 사용하던 시설의 철거 및 건축물대장상 5개호실로의 복구였습니다.

입찰시부터 미납관리비 1억, 철거및 구획공사 1억을 각오하고 낙찰받았고,

결국 미납관리비는 관리사무소와 2달여간의 협상끝에 3,800만으로 합의를 보았고 철거및 구획공사비로 1억이상의 지출을 하였습니다.ㅜㅜ

상가투자를 하시는 분들에게 있어서 미납관리비는 큰 진입장벽으로 작용합니다.

일단 미납관리비에 대해서는 대출이 안되기 때문에 자금이 많이 묶이기 때문이겠지요.

그런데, 저는 오히려 상가의 입지만 좋다면 미납관리비가 많이 있는 상가를  좋아합니다.

비록 자금이 많이 투입되기는 하지만, 입찰하는 사람들의 수가 적어서 본래의 가치보다 싸게 낙찰받을수 있고, 관리사무소와 협상만 잘한다면 많 이 깍을수 있습니다. 그후 상가가치를 올릴수 있는 업종에 임대를 한다면 미납관리비로 인한 부담을 최소화할수 있다고 생각합니다.

법적인 특수물건은 제가 내공이 짧아서 해결할 자신도 없고, 시간도 아깝고.....그래서, 저는 미납관리비가 많은 상가를 좋은 물건을 싸게 살수있는 방법으로 생각하고 있습니다...지극히 개인적인 생각입니다.^^

상가를 낙찰받은후 미납관리비 협상을 하고, 철거를 하고, 5개호실(505~509호)로 나누는 공사를 마치고 나니

어느덧 12월 중순이 되더군요. 본격적으로 임대활동에 들어갑니다.

저는 처음부터 병원2개를 먼저 임대하고나서 나머지를 임대하겠다고 생각을 했었습니다.

팜플릿을 만들어 부동산 100군데 넘게 돌리고, 매일 상가근처 부동산을 방문했던것 같습니다.

그외에도 제가 할수있는 방법은 다 해봤던것 같습니다.

각설하고, 결과적으로 작년(2017) 6월에 2개호실에 이비인후과의원과 층약국이 개업하였고

이번달에 가정의학과(비만, 재활전문)병원이 오픈합니다.

병원 2개를 임대하고나서 시너지나는 업종을 고민하던중 하나남은

58평 상가에는 필라테스를 유치하였습니다.

5층이 스크린골프장 그리고 비만,재활전문 의원이 있어서 필라테스가 시너지상으로 가장 좋은 업종이라 생각했는데, 마침 얼마지나지 않아 문의가 있어서 지난달에 계약하였습니다. 이제 5개호실이 모두 제가 원하던 업종으로 임대가 되었네요. 시간이 오래 걸렸지만 .....결국 원하는 업종을 넣었습니다.

저는 쉽고 편하게 임대하는것 보다, 첫단추를 제대로 끼우는게 중요하다고 생각합니다.

비록 병원을 임대하는데 오랜 시간이 걸렸지만, 타업종보다 높은 임대료를 받을수 있었고

무엇보다 중요한건 매도가를 극대화 하고, 매도를 쉽게 할수 있다는 것입니다.

보통 일반업종이 7~8% 수익률로 매도가가 정해진다면, 병원은 5~6% 수익률로 매도할수 있습니다.

지상층을 낙찰받아 잘 세팅하면...1층의 효과를 볼수 있는 방법 중 하나입니다.

사실 병원은 임대료 자체가 타업종보다 더 높게 받기도 하지만(장기계약하고)

상가투자에 있어서 제일 중요한것은 임대료가 아니라 매도라고 생각합니다.

우리가 임대료를 단 10만원이라고 더 받으려고 하는 이유가....단지 월 10만원의 부가수입이 목적은 아니지요

10만원의 임대료는 7% 수익률로는 1,700만원

                         5% 수익률로는 2,400만원의 매도가 상승효과가 있습니다.

그래서, 긴~~시간동안 공실관리비와 이자비용을 기꺼이 감당할수 있었습니다.

예전에 어떤분이...부자들은 자기가 원하는 임대료를 맞출때까지 기다릴줄 안다. 이게 부자들의 투자방법이다...라고 말씀해주시더군요. 비록 지금 부자는 아니지만, 항상 가슴에 새기고 있는 말입니다.

요약하면

505,506호 이비인후과

507,508호 가정의학과, 층약국, 커피숍(커피숍은 사연이 있어서....아마 이유를 짐작하시는분들이 있으시겠죠)

509호        필라테스

이렇게 임대가 완료되었습니다.

이번 물건을 진행하면서 많이 배우고 많이 느끼고, 앞으로 투자인생에서 도움이 될만한 일들을 많이 겪었습니다.

특히, 자신의 선택에 대한 믿음을 가져야 한다고 생각합니다.

또한 행복제테크에서 공부를 하면서 좋은분들을 너무 많이 만났습니다.

아무것도 모르고, 열정만 있을때 하나하나 도움을 주셨던 분들, 그리고 큰 가르침을 주셨던 선생님...

항상 감사합니다.

갑자기 생각나서...두서없이 쓴 글 읽어주셔서 감사합니다.

모두모두 성공투자하시고, 행복한 하루하루 보내시기를 바랍니다.^^

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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"

http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/7285

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[성공한덕후]

상초반에서 봤던 사례인데 이렇게 글을 읽으니 더 좋네요^^

[최해]

상초반에서 봤던 내용이네요! 꾸준히 임차인을 기다리고 결국 병원임차 맞추셨다니 대단하십니다.
좋은수익 나시길바랍니다.

[고악마]

좋은 글 잘 읽었습니다~

[2023부자갱호]

원하는 임대료를 맞출때까지 기다릴 줄 알아야 부자가 될 수 있겠네요!! 대단하세요!!

[세붕이]

어느정도의 차익이시길래 원하는 임대료를 맞출때까지 기다릴 수 있으셨을까 고민하다가, 상초반에 나왔던것 같아 찾아보니 정말 기다림을 감수할 수 있을만한 차익이군요 ㅎㅎ 이전을 원하는지 주변 병의원에 직접 연락하는 것도 방법이겠네요~ 좋은글 정말 잘 보구 갑니다~!