안녕하세요. 세라미스입니다.^^
17개 낙찰 물건 명도를 마쳤으니, 이제 세팅에 들어가야 합니다.
물론 이미 반이상은 월세 세팅을 한 상태인데요.
세팅을 하면서 이런 저런 일들도 많고, 느꼈던 점도 많습니다.
그중에 세가지만 정리해 보겠습니다.
첫째, 원래 좋은 집은 그냥도 잘 나간다.
입찰할때부터 물건 상태를 파악하는 것이 중요하다.
세팅한 물건중에는 정말 인테리어는 물론, 청소도 안했는데
바로 나가는 집이 4~5개가 있었습니다.
넓고, 향이 좋아 밝은 느낌의 집들은
낙찰후 따로 인테리어를 하지 않아도 무리없이 세팅이 됩니다.
따라서 내부를 확인할 방법이 있으면 (옆집이든 윗집이든...)
어떻게든 확인해 보는 것이 좋습니다.
[인테리어 후]
침대,장농: 기존 임차인이 두고감.
그레이 페인트 :12 만원
침대보 인터넷 구입: 2만원
둘째, 다른 집들 보다 '한끗'만 더 좋으면 된다.
송사무장님께서 실전반 수업때 말씀해주신 내용입니다.
어차피 임대를 놓을집이라면, 특히나 월세같은 경우에 인테리어에
많은 비용을 지출하면, 당연히 수익률은 낮아지게 됩니다.
더군다나, 다가구나 원룸 같은 경우에는 세입자 변동이 많기 때문에
세입자를 바꿀때마다, 제일 좋은 인테리어를 해줄 수도 없고,
아시겠지만, 샷시를 포함하지 않은 인테리어는 필요경비로
인정 받을수도 없습니다.
[인테리어 후]
그레이 페인트: 12 만원
인테리어 전등: 4 만원 ( 인터넷 구입)
셋째, 부동산 시장이 안 좋을때,
사전 시세조사는 보수적으로 설정해라.
저도 이물건들 입찰전에 대여섯군데 부동산을 찾아서 시세조사를 했습니다.
부동산에서 얘기해주는 월세나, 매도가, 전세가에 대해서 브리핑을 듣고
대충 이정도면 세팅이 되겠지.... 하고 생각했습니다.
하지만, 다들 아시다시피 요즘의 부동산 시장은 침체기입니다.
매매는 물론 월세시장도 좋지 않습니다.
요즘은 하루에도 몇번씩 부동산 사장님들과 통화하는데,
다들 이렇게 거래가 없을때가 없었다고들 합니다.
시세를 보수적으로 설정해서, 출구전략도 마련해 둬야 합니다.
이제 다음달 정도면 '세라미스의18개 낙찰기' 의 최종회를 쓸수 있을 듯 합니다.
한겨울에 낙찰 받고, 이제 한여름이 되는 기간동안 정말 많은 일이 있었습니다.
돌이켜 생각해 보건대.....
'행복 재테크'의 경매 수업에서...
저는 2016년 초급반을 시작으로 고급반 과정까지 마치는 동안
이 수업들이 저하고 이렇게 밀접한 관련이 있는 줄, 낙찰을 받아보니 확실히 알수 있게 되었습니다.
제가 18 개 물건을 처리하는 동안 일어난 모든 일들은
다 수업 커리큘럼 안에 모두 포함되어 있었더라구요.
- 17개 명도 하면서는 초급반 쿵쌤께서 알려주신 임장 방법이나, 명도 방법에 대해서 배운것을 써먹었구요,
- 총 10억이 넘는 금액을 대출 받을 때 는 중급반 팔콘님의 도움을 많이 받았습니다.
-제 물건중에 토지 별도등기, 대항력 임차인을 발견 했을때는 단연 송사무장님의 도움을 많이 받았습니다.
토지별도 등기의 대항력 임차인 부분은 고급반 수업 때 배웠었거든요.
그리또하나,
고급반까지 오는 동안 같이 수업을 들은 동기분들을 알게 되었다는 점이죠 ^^
이상 세라미스였습니다. ^^*
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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"
http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/7314
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