[경험담]꼬마빌딩보다 100배 좋은 나만의 빌딩 만들기

[공블리]

안녕하세요  송사무장입니다.

요즘 부동산 시장에서 ‘꼬마빌딩’은 고공행진하는 인기에 힘입어

그 몸값도 나날이 상한가를 기록하는 중이다.

8.2 대책 이후 강화되는 규제 속에서 꼬마빌딩은 상대적으로 규제가 덜하며,

오랜 기간의 저금리 여파로 인해 안정적인 임대소득을 위한 상품에 투자하려는 사람들이 늘어나고 있기 때문이다.

  

꼬마빌딩이란 5-7층 수준의 소규모 빌딩을 말하며,

금액은 약 20-50억원 수준이다.

이런 분위기 탓인지,

언제부턴가 꼬마빌딩이 대부분 사람들의 로망이 된 듯하다.

부동산을 잘 모르는 사람들도 목돈을 마련하여

‘조그마한 빌딩 한 채 갖는 것이 소원이다.’라고 말을 할 정도다.

연예인들이 빌딩을 사서 큰 수익을 냈다는 뉴스,

그리고 최근에는 꼬마빌딩 관련의 책들까지 쏟아지는 상황이

이런 분위기를 더 뜨겁게 달군다.

(참고로, 꼬마빌딩에 관한 책의 저자는 대부분 투자자가 아닌 공인중개사다.

즉, 자신들이 직접 투자하여 수익을 거둔 사례로 설명하는 것이 아니다.)

이렇듯 많은 사람들의 관심을 끌고 있기 때문인지,

실제 중소형 빌딩이 경매로 등장할 경우

경쟁률도 높고 낙찰가격도 거의 시세에 육박한다.

결론부터 얘기하자면,

꼬마빌딩은 그 유명세에 비해 장점이 많지 않다는 것이다.

더군다나 돈이 없는 사람에게는 그리 와닿지 않는 투자방법이다.

꼬마빌딩보다 훨씬 나은 빌딩을 사는 방법이 있다.

그것은 구분상가를 하나씩 모으는 것이다.

필자는 구분상가를 한 채씩 모으며 나만의 빌딩을 완성해가고 있다.

이러한 방법은 오히려 큰 돈을 모으지 않은 상태에서도

투자의 시작이 가능하며 장점 또한 훨씬 많다.

따라서 분위기에 휩쓸려 무작정 꼬마빌딩만을 목표로 하지 말고,

필자와 같은 방법의 빌딩 투자를 통해 부자가 되어가길 추천한다.

『구분상가를 통한 나만의 빌딩 만들기』

구분상가란 전체 한 동의 건물을 구분하여 소유할 수 있는 상가를 말한다.

예를 들어, 5층의 일반건물로 되어있는 꼬마빌딩은 등기부등본이 1개인데 반해,

집합건물의 경우에는 1층부터 5층까지 각각 1개호수씩 구분되어 등기가 되어있다.

이런 구분상가(집합건물)을 하나씩 모아가는 투자가 꼬마빌딩 투자보다 장점이 훨씬 많다는

것은 경험이 있는 사람들은 이미 알고 있다.

필자의 목표는 올해에만 상가 분양평수 1,000평을 매입하는 것이었는데,

그 목표를 달성하였다.

필자는 이와 같이 공실이 생길 염려가 없고, 임대가 수월한 구분상가를 하나씩 모아가며

나만의 빌딩을 완성해가는 중이다.

『꼬마빌딩 vs 구분상가로 만든 빌딩 장단점 비교』

1. 건물 관리

옥상방수, 승강기, 소방시설, 전기시설 등을 완벽하게 공사했다고 하더라도

시간이 지나면 노후하기 마련이다.

- 꼬마빌딩 : 꼬마빌딩은 건물관리를 주인이 해야 하므로, 이러한 시설의 보수는 건물주의 몫이다.

관리업체를 두는 것도 애매하고, 관리비에서 관리업체의 청소비 및 경비용역의 인건비를 충당하는 것도 현실적으로 힘들다. 무슨 일이 생길 때마다 주인에게 연락한다(간판 및 층간의 분쟁도).

- 구분상가 : 임차인이 관리비 납부하는 것을 당연하게 여기고 납부하며, 건물에서 하자가 발생하면, 임차인은 임대인이 아닌 관리사무소로 찾아가고 그곳에서 하자를 해결한다.

2. 공실의 위험성

- 꼬마빌딩 : 겉보기에 괜찮은 빌딩일지라도 지하층, 측면, 꼭대기층을 임대 놓기란 수월하지 않다.

내가 아는 지인도 지하층이 있는 건물을 서울 역삼에 지었는데,

지하층은 임대가 수월하지 않아 몇 년의 공실이 이어지자 본인이 직접 카페를 창업하였다.

지하, 측면 등 만실일 때에야 좋겠지만, 공실이 없어야 함은 물론이다.

- 구분상가 : 매입할 때부터 공실염려가 없는 건물만 고르기에 공실의 부담이 훨씬 적다.

부동산은 잘 되는 5개보다 속 썩이는 1개가 더 신경 쓰이는 법이다.

임대수익으로 보면 적을 수도 있겠으나, 공실이 없어 신경을 안 쓰이게 하는 상가가 훨씬

효자 상가라는 사실은 경험해보면 알 것이다.

3. 투자 자금 계획

언제, 어떤 일이 발생할지 모르는 것이 인생이다.

급전이 필요할 수도 있고, 갑자기 해외에 나가서 살아야 할 수도 있고,

이러저러한 여러 변수가 나타나게 되며, 큰 일뿐 아니라 작은 일들도 끊임없이 나타난다.

- 꼬마빌딩 : 웬만큼의 목돈이 아니라면 도전이 힘들어, 매매가 수월하지 않다.

대출 시스템을 이용할 수도 있겠지만, 임차인이 채워지고 대출받는 것이 의외로 까다롭다.

- 구분상가 : 한 채씩 모아가면 언젠가는 월 500만원, 1,000만원이 나오는 나만의 빌딩을 완성할 수 있다. 또한 급전이 필요할 경우, 구분상가 10개를 소유하고 있다면 그 중 1개만 처분해도 된다.

이처럼 구분상가는 분할매수, 분할매도로 자금에 관하여 자유롭게 계획할 수 있다.

『수직적인 빌딩이 아닌 횡적인 빌딩』

필자의 빌딩 모양은 수직이 아닌 수평이다.

그리고 아직까지 1층은 없고, 지하부터 지상층을 매입하였는데 

(수익률이 좋은 물건은 1층에 없음)

상가는 공실의 염려가 거의 없다.

하자 발생 시 임차인들은 임대인이 아닌 관리사무소로 달려간다.

임대인인 필자는 월세 체크만 하면 그만이다.

수익도 물론 중요하지만,

부자가 되어갈수록 내가 신경을 덜 쓰게 하는 부동산이 최고라는 생각을 하게 된다.

월세 세팅을 하고 인생을 즐기려면,

사소한 것 하나 고장날 때마다 주인에게 전화 오는 부동산이 아닌,

신경쓸 것 없는 마음 편한 부동산을 보유해야 한다.

진정한 부자는 돈이 많은 사람이 아니라

돈과 시간(여유)을 모두 가진 사람이다.

그래야 비로소 인생을 즐길 수 있다.

직원에게 음식 비법을 숨긴 채,

매일 매일을 가게에 나와 일해야 하는 맛집 사장님은 돈은 많아도 진정한 부자가 아닐 수도 있다.

또한 월세를 많이 받더라도 이것저것 수리해달라는 전화를 받거나 

공실을 염려하는 임대인은 아직 완벽하게 부자로 완성된 것이 아니다.

처음에는 그런 부동산을 소유했다고 하더라도

최종적으로는 신경쓸 것이 많지 않은 부자의 부동산으로 세팅해야 한다.

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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"

http://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/3989

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[하주나]

송사무장님이 있어 든든합니다.

[한슈아이]

'잘되는 부동산 5개 보다 안되는 부동산 1개가 더 신경쓰인다'는 말과 '진정한 부자는 돈과 니간을 모두 가진 사람이다'라는말 가슴에 새기고 갑니다 좋은글 잘 봤습니다

[작은변화]

좋은 글 감사드립니다. "진정한 부자는 돈이 많은 사람이 아니라 돈과 시간(여유)을 모두 가진 사람"이라는 말씀이 마음에 와 닿습니다. 투자에 있어서도 남들과 다른 생각을 할 수 있는 능력 필요하다는 걸 배워 갑니다.

[길갈84]

좋은 글 감사합니다

[Penny88]

좋은 글 감사합니다. 저도 구분상가 한 호수 매입을 목표로 열심히 공부하려고 합니다.