[칼럼]▶블루다이아◀ 첫 낙찰, 실패의 쓴 맛을 보다

[블루다이아]

8월의 공통주제 중 제가 선택한 주제는 2번입니다.

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첫 낙찰, 실패의 쓴 맛을 보다

투자 실패담이라는 공통칼럼 주제를 보고

처음에는 실패를 드러낸다는 것이

부끄러워서 쓰기가 망설여졌지만

이제 경매투자에 입문하신 분들이

저와 같은 실수를 하지 않기를 바라는 마음으로

고해성사(?)하려고 합니다.

'묻지마 투자'를 하다

저의 첫 낙찰 물건인 송도 아파트입니다.

감정가를 넘겨서 시세로 받았는데요.

사실 당시 송도에 불었던 갭투자 열풍에 대해

초급반 동기분한테 듣고서

저도 뒤늦게나마 열풍에 합류하고 싶어서

일반 매매로 이 아파트를 매입하려고

알아보던 중이었습니다.

그런데 그 아파트가 떡하니 경매로 나오자

눈이 뒤집혔나 봅니다.

꼭 받고 싶다는 생각에

퍽 클럽에 가입하고야 말았죠.

지금 생각해보니 이게 ‘묻지마 투자’였습니다.

제 소신으로 선택한 물건이 아닌

남들이 좋다고 하니까

선택한 물건이었으니까요.

'퍽'클럽에 가입하다

물건지는 베란다에서 공원 뷰가 나오는

로얄동에 로얄층 물건었습니다.

(당시에는 그렇게 생각했었습니다.ㅠㅠ)

오~~이렇게 좋은 동호수가

경매에 언제 또 나올지 모르니

시세에라도 받아서 경매 절차 경험을

한 번 해보자는 결심을 합니다.

지금 생각하면

이런 말도 안 되는 생각을...ㅠㅠ

시세에 낙찰받을 거면 일반 매매로 편하게 사지,

뭐 하러 사서 고생을 하냐며...

여하튼 그 때는 그런 생각으로 당당히(?)

‘퍽’ 질러서 시세에 달하는 금액으로

낙찰을 받았습니다.

수익을 위한 낙찰이 아닌

낙찰을 위한 낙찰을 받고 만 것이지요.

일명 ‘퍽’클럽에 가입하게 된 것입니다.ㅠㅠ

낙찰 후 비로소 보이는 것들

첫 낙찰의 기쁨을 안고서

그날 저녁 소고기를 사먹고

대출을 알아보며 속 편히 며칠을 보냅니다.

일단 명도 걱정은 뒤로 하고

승자의 여유를 즐기자며...

사실 명도하러 갈 엄두가 안 났던 거지요...^^;;;

그러다 매각 허가 결정이 나고 나서야

명도를 위해 물건지를 방문하였습니다.

오잉?

근데 엘리베이터를 타는 순간 앞이 노래집니다.

분명 내가 받은 물건은 20층중에 17층이었는데

엘리베이터 숫자가 17까지밖에 없는 겁니다.

내가 귀신에 홀린건가...?

다시 경매정보지를 들여다 보아도

20층중에 17층이라고 되어 있습니다.;;;;

헐...뭐지? 하고 일단 17층 누르고 올라갑니다.

근데 역시나 윗층은 없습니다.

탑층이었던 겁니다.

탑층이라니.....ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ

사실 임장을 갔던 날이

많은 눈이 온 다음 날이라

발은 눈 속에 푹푹 빠지고

칼바람에 살갗이 에릴 정도로 추운 날이었습니다.

너무 추워서 발을 동동 구르며 임장을 갔는데

1층 현관이 비번을 눌러야 들어갈 수 있게

보안 문으로 되어 있었습니다.

추워서 사람도 안 다니고

마냥 문 밖에서 들어가는 사람 올 때까지

기다리려니 너무 추워서 그만,

밖에서 위치랑 향만 확인하고

‘올라가봤자 현관문만 보고 올 텐데,

뭐 별 거 있겠어?’

하면서 집으로 돌아오고 말았답니다.

초급반에서 임장의 중요성에 대해

실컷 배워 놓고 추운 날씨에 굴복을...ㅠㅠ

탑층이면 급매가로

더 싸게 살 수 있었는데...ㅠㅠ

그날 현장에만 올라와 봤다면...

낙찰 후 바로 찾아와서 이 사실을 알았다면

불허가라도 내볼 생각을 했을 텐데...

게다가 입찰 전 손품만 제대로 팔았어도

이런 실수는 없었을 텐데...

수많은 후회가 밀려왔지만

이미 때는 늦은 터...ㅠㅠ

마음만 급해서

정작 중요한 임장은 설렁설렁한 채

입찰과 낙찰에만 신경 썼던 결과였죠.ㅠㅠ

경매정보지, 너만 믿었다

아파트는 간단한 손품으로도

알 수 있는 정보가 많습니다.

몇 층이 탑층인지, 판상형인지 타워형인지,

세대 수, 향, 시세, 동호수 정보, 학군 등등

예를 들어,

이 아파트를 네이버 부동산을 통해 검색해 보면

다음과 같은 지도를 볼 수 있습니다.

지도를 보면,

213동의 경우 면적 110.4㎡,

남동향에 15층이 탑층이고

우측부터 시작해서 1호~4호까지

배치되어 있다는 것을 알 수 있습니다.

반면, 제가 낙찰 받은 212동의 경우

면적 110.4㎡, 남서향에

3,4호 라인은 탑층이 20층이지만

1,2호 라인은

탑층이 17층이라는 것을 알 수 있죠?

근데 왜 입찰 전에는 안 보였을까요?ㅠㅠ

눈에 콩꺼풀이라도 씌였나봅니다.ㅠㅠ

경매정보지에 20층 중에 17층이라는 것만

철썩같이 믿고 입찰한 제가 죄인이지요~ㅠㅠ

여러분 경매지에

의외로 잘 못 된 정보가 많다는 것,

무조건 맹신하면 안 된다는 것 명심하세요!!!

입찰 전 꼼꼼한 손품, 발품은 필수!!

그래...누구나 실수할 수 있어~

다음에 실수를 반복하지 않으면 돼!

라며 저는 자기 위안을 했습니다.

이왕 이렇게 된 거 명도하고

전세보증보험세팅 배운 것을 활용해서

투자금을 최소화한 갭투자를 해보기로 하고

명도에 들어갑니다.

처음에는 점유자인 꼬장꼬장한 할아버지와

합의가 힘들 것 같아서 걱정을 했는데

다행히 아들인 실소유주와 연락이 되어

명도 합의가 잘 되는 듯 했습니다.

예상 밖의 시나리오-빨간 딱지

그런데 문제는 빨간 딱지였습니다.

소유주 사업이 망해서

집만 경매에 넘어간 것이 아니라

집 안 가전 가구에도 압류가 걸려

빨간 딱지가 붙어져 있었던 겁니다.

TV에서만 보던 그 빨간 딱지!!!

명도 합의서 쓰는 날,

소유주가 사진 찍어온 것을 보여주며

본인 집에 압류된 물건들을 그대로 놓고 갈테니

알아서 처리해 달라고 합니다.

저는 잘 알지도 못하면서

덜커덕 그러겠다고 했습니다.

알아본 바로는 유체동산 경매를 집행 신청한

채권자와 연락을 해서 채권액의 반 정도만

변제해주면 취하해준다고 했거든요.

대충 200만원정도 될 것 같아보였고

반이면 100만원 변제해주고

압류 취하해주면

가전가구는 중고나라에 팔아서

일부 비용을 충당할 생각이었죠.

(현실은 제가 생각한 플랜A대로

흘러가지 않았지만요.;;;;)

불변의 진리-이사비는 이사 후에

그렇게 명도합의를 하고 이삿날

관리비를 못 내면 짐을 못 내린다고 하는데

관리비 낼 돈이 없다며

제가 주는 이사비로

관리비 정산을 하시겠다고 하십니다.

관리비를 내야 이사 진행이 된다기에

바로 관리사무소에 같이 가서

준비해온 이사비로

관리비를 대납해 주었습니다.

그리고 나서 이사하는 걸 보러 왔는데

계속 빤히 지켜보기가 뭐해서

짐 다 내리시면 연락을 주시라고 하고

밥을 먹으러 갔습니다.

근데 몇분 뒤에 딱지 붙은 거 외에는

큰 짐이 별로 없어서

이사가 빨리 끝났다면서

출발한다고 전화가 옵니다.

헉... 이사한 상태도 확인 못 했는데...

저한테 더 이상 이사비 받을 것도 없고

아쉬울 게 없으니 그냥 가버린 것이지요.

지금 생각해보면 이사짐 다 내리고

집 상태를 확인한 뒤

이사비를 줬어야 했는데 말입니다.

혹시라도 관리비 정산을 다 해준 후에

짐 못 뺀다고 버티며

이사비 따로 더 달라고 했으면 어쩔 뻔...ㅠㅠ

헐레벌떡 이사 후 상태를 확인을 달려갔더니

압류된 물건들만 제외하고

이사는 완벽히 된 듯 했습니다.

그런데 이게 웬일...?

압류 물건을 확인하다 보니

전자렌지 하나가 없는 것 아니겠어요?

깜짝 놀라서 전화를 했더니

이삿짐센터직원이 실수로 싣고 갔다고 합니다.

다행이 할아버지께서 이사한 집이 멀지 않다며

내일 집으로 갖다 주겠다고 하셨습니다.

휴우~~

정말 실수 연발입니다.ㅠㅠ

그리고 나서야 찬찬히 집 상태를 살펴보는데

집이 경매 넘어간다고 관리를 제대로 안 해서

이쪽저쪽에 곰팡이가 말도 못 했습니다.ㅠㅠ

처음엔 한숨이 푹푹 나왔지만,

인테리어하고 입주청소 하면 괜찮아 질 거라며

긍정적으로 생각했습니다.

초보 때는 무식한 게 용감하다고

무한 긍정모드였던 것 같습니다.^^ㅋ

다시는 보기 싫은 녀석! 빨간 딱지, 너~어~!!

다음날 경매계를 가서

유체동산 경매 신청한

채권자를 알려달라고 했습니다.

근데 제가 아직 소유권 이전등기를

안 해서 못 알려주겠답니다.

다시 사정해보지만

참으로 냉정하게 거절하더군요.

하는 수 없이 잔금 치는 날 법무사랑 법원에서

만나기로 하고 같이 집행관에게 갑니다.

“집행관님, 낙찰 물건지의

유체동산이 압류되어 있는 상태라

문의드릴 게 있어서 왔는데요.”

채 말이 끝나기도 전에

“소유권 이전 하고 왔어요?” 싸늘한 한 마디,

“아니요. 오늘 잔금치고

여기 잔금완납 영수증 가져왔어요.”

“됐고, 소유권 이전하고

등기부등본 가져 오세요.”

흑흑~애써서 조퇴하고 법원까지 왔는데...ㅠㅠ

법무사도 10년 동안 법무사하면서

빨간 딱지는 처음 본다고 하더라구요.ㅠㅠ

주거에서는 특히 거의 없는 경우라면서요.

힝~~근데 나는 첫 낙찰에 왜 딱 걸린 것인지...

운도 지지리도 좋지~~~ㅠㅠ

결국 가구들 못 치운 채로 인테리어 공사하고,

곳곳에 곰팡이 때문에 입주청소를 불렀는데

가구 때문에 거주청소로 들어간다며

돈을 더 달라고 하니 속이 많이 상했습니다.ㅠㅠ

일주일 뒤 소유권 이전하고

등기부등본 떼어서 다시 법원에 갑니다.

“집행관님, 저번에 낙찰 물건지

유체동산 압류건 때문에 왔었는데,

등기부등본 가져 오라고 하셔서 가지고 왔어요.”

“그래서 뭐가 알고 싶은데요?”

“네, 채무 관련 서류 열람 좀 하려고요.”

“그건 안 돼요. 채무자 인감증명이랑

서류 대리 열람 위임장 써 오셔야 되요.”

그럼 저번에 진작 알려주지,

무슨 똥개 훈련시키는 것도 아니고,

정녕 불친절한 집행관 미워잉~ㅠㅠ

“그럼 채권자 연락처라도 알 수 있을까요?”

“안 돼요.”

“그럼 채권자가 누군지라도

알려주시면 안 될까요?”

“안 돼요.”

“채권자 알려주시면 합의해서

제가 대신 채무변제하려고 하는데요.”

“채권자가 한 둘이 아니고 6명인데다가

은행뿐 아니라 개인도 있어서

개인정보 때문에 안 돼요!”

“그럼 제 집에 압류된 물건들은

어떻게 처리해야 하나요?”

“유체동산 경매일에

본인이 직접 낙찰 받으시던지...”

“한 번 유찰됐다고 하던데

그럼 다음 유체동산 경매일은 언제예요?”

“그건 아직 안 잡혀서 나도 몰라요.

유체동산 경매 공고가 뜨는지

매일 인터넷 들어가서 보세요.”

헉...진짜 욕 나올 뻔 했습니다.

유체동산 경매를 경험하다

그날부터 집에 와서 매일 매일

굿옥션 유체동산 경매 공고를 들여다보았습니다.

그러던 어느 날,

앗싸!!! 드디어 경매 날짜 잡혔다!!!!

유찰이 한 번 돼서

감정가는 80만원 상당이었습니다.

경매 날짜는 일주일 뒤였는데

직장 때문에 제가 현장에 가는 것이

불가능한 날이었습니다.

그래서 신랑이 반차내고 입찰을 하기로 했습니다.

(참고로 유체동산 경매는

해당 물건지에서 호가경매로 진행됩니다.)

드디어 유체동산 경매 당일 오후 1시,

신랑이 집안에서 대기하고 있으니

집행관이 방문해서

이거 입찰하실 거냐고 묻더랍니다.

그래서

“네, 따로 입찰하시는 분이 없으면요.” 했더니

“잘 됐네. 드디어 오늘 끝나겠네.”

하시며 갑자기 어딘가로 전화를 하더니

“어이, 여기 좀 올라와봐.”하더랍니다.

전화 받고 오신 분은 다름 아닌 중고업자였죠.

중고업자가 일단 신랑이름으로

80만원에 낙찰 받은 뒤,

자기가 현찰로 60만원을 줄 테니까

물건을 넘기라고 했답니다.

결국 저희 돈은 20만원 들고

업자가 3일 뒤에

물건을 다 수거해가기로 했다는 것이죠.

후유~

십 년 묵은 체증이 다 내려가는 듯 했습니다.^^

이렇게 또 훈훈하게 마무리가 되는 듯 했으나

물건 가져가기로 한 당일,

장롱은 쓸모가 없다며

못 가져가겠다고 합니다.

그런 게 어디 있냐고

합의했던 대로 다 가져가시라니까

그럼 10만원을 더 내놓으라며

생떼를 부렸습니다.

한참 실랑이하다 열 받아서

아예 없던 일로 하자며 파토 낼 뻔하다가

그냥 10만원 주고 끝냈습니다.

이런 치사한 방법으로

10만원 더 벌려고 할 줄이야.

정말 뭐 하나 쉬운 게 없다는

생각이 들었습니다.ㅠㅠ

그래도 우여곡절 끝에

인테리어와 청소를 마치고

드디어 짐까지 싹 다 빠진 집을 보고 있노라니

너무 뿌듯했습니다.

제 명의의 첫 부동산이었으니

더 말해 무엇하겠어요?^^*

그 후 한 달 만에 대출 1억 남기고

전세보증보험 끼고

2억 7천만 원에 전세 세팅을 하였습니다.

실투금은 3000만원 들었답니다.

여기서 잠깐 Tip!

전세보증보험(전세금 반환보증보험)이란?

만약의 경우

집주인이 전세보증금을 돌려주기

어려운 상황에 닥쳤을 때

보증기관이 대신

전세보증금을 내주는 상품입니다.

보통 전세를 들어올 때

대출이 있으면 꺼리기 마련입니다.

그런데 대출금이 있어도

전세보증보험을 들어주는 조건으로

전세보증금을 시세보다 싸게 해준다면...?

전세 세입자는 싼 전세보증금으로

보증금 날릴 걱정 없이

마음 놓고 계약할 수 있고,

투자자는 실투자금을 적게 하면서

갭투자를 할 수 있게 되는 것이지요.

누이 좋고 매부 좋고~^^

이상 저의 가장 실패했던 투자 경험담이자

파란만장했던 첫 물건 처리기를

들려드리다 보니

실수 연발이라 많이 부끄럽네요~ㅠㅠ

그래도 이 경험으로 저는

더이상 잃지 않는 투자를 할 수 있게

되었다고 생각합니다.

마지막으로 제가 첫 물건을 처리하면서

얻은 교훈을 통해

초보투자자들이 부동산 투자시

꼭 유의해야할 사항을 정리해 보았습니다.

★초보 투자자들이 꼭 유념해야 할 부동산 투자 8계명★

1. 묻지마 투자는 절대 하지 말 것!

2. 낙찰을 위한 낙찰, 수익이 나지 않는 낙찰은 받지 말 것!

3. 경매정보지를 맹신하지 말 것!

4. 사전 임장과 현장 임장은 꼼꼼히 제대로 할 것!

5. 낙찰 후 바로 물건지를 방문해서 하자는 없는지 확인할 것!

6. 이사 완료를 끝까지 확인하고 이사비를 지급할 것!

7. 플랜A가 안 되면 플랜B로 진행할 준비를 할 것!

8. 사람을 쉽게 믿지 말 것! 항상 증거를 남길 것!

당신이 실패를 하지 않을 수 있는 유일한 길은

당신이 아무런 시도도 하지 않는 것이다.

사람들은 실패를 하면서 성공을 향해 나아간다.

- 찰스 F. 케터링(Charles F.Kettering)

제가 좋아하는 명언입니다.

실패가 두려워서 아무런 시도도 하지 않는다면

실패도 없겠지만 성공 역시 없겠지요?

실패를 하지 않도록 조심하고

잃지 않는 투자를 하기 위해 노력하되

성공을 향해 나아가는 것은

멈추지 마시길 바랍니다.

그리고 혹시 실패를 하더라도

좌절하고 주저앉는 것이 아니라

실패를 딛고

성공으로 가는 발판으로 삼는다면,

성공은 어느새 여러분 앞으로

성큼 다가와 있을 것입니다.

이 글을 읽으시는 모든 분들의

다이아처럼 반짝이는 미래를 응원합니다.

화이팅!!^^♡

[초보재테크인]

소중한 실패담 감사합니다!! 말씀하신 부분 꼭 유의하겠습니다

[소년89]

아쉽지만 경험이라 생각됩니다 후기 감사합니다

[슈퍼j]

우와 대단하십니다.
과정마다 속 많이 끓이 셨을텐데 그래도 잘 대처하셨네요. 이런 과정을 거치면서 고수가 되셨나봐요.
멋지시네요

[긍정열정]

생생하고 소중한 경험담 공유해주셔서 감사합니다 ㅠㅠ 앞으로 꽃길만 걸으시길 바랄게요~^-^)/

[자유`]

실수하신 경험담 올려주셔서 너무 감사합니다 경매공부중인데 다들 성공기만 있어서 한쪽에서는 늘 찜찜함이 남아있었거든요