투자금이 소진되었을 때 할 수 있는 부동산 투자 방법은??
칼럼 작성자
<쿠션>
안녕하세요~ 쿠션입니다~!!
투자를 진행하면서 투자금이 없다는 것은
병상에 누워 있는 환자에게 호흡기를 떼는 것과 같은 의미라고 합니다.
그렇기 때문에 소액으로 투자할 수 있는 물건이나
나의 자금이 최소한으로 묶이는 투자에 많은 관심을 가지고 찾게 되는 것 같습니다.
아무리 투자금에 여유가 있는 사람이라고 하더라도 이 마음은 같지 않을까 싶은데요.
이번 칼럼에서는 소액으로 아파트를 투자하는 방법에 대해서 이야기 해보려고 합니다.
사람마다 투자금에 대한 기준이 달라 애매한 부분이 있지만,
분명 작은 투자금으로 투자할 수 있는 매력적인 방법이라 생각을 합니다.
이미 카페 내에서도 몇 차례 이야기를 다룬 적도 있는 것으로 아는데,
바로 전세보증 보험을 활용한 투자입니다.
1년 전, 5억원의 아파트를 일반 매매로 매입 했었습니다.
당시 시세대로 매입을 했었고, 전세 시세는 3.4~3.5억 정도 하던 상황이었습니다.
우리가 흔히 알고 있는 전세 갭투자를 하기 위해서 매입을 했었고,
세금을 제외 하더라도 매입하기 위해서는 현금 1.6억 이상이 필요 했습니다.
전세금만 가지고 투자하기엔 현금이 많이 필요했기 때문에 벅 찰 수밖에 없었는데요.
이만한 투자금도 없었지만, 투자금을 최소화해야 하는 측면에서 절대 좋은 투자라고 할 수 없었습니다.
이 때, 활용했던 것이 전세보증보험입니다.
전세보증보험을 활용해 3000만원으로 5억원대의 아파트를 매입할 수 있었습니다.
그렇다면 먼저 전세보증보험이 무엇인지 알아볼까요?
전세보증보험은 세입자의 전세보증금을 지켜주는 역할을 하는 제도입니다.
혹시라도 문제가 발생했을 시, 보증금을 보험사에서 먼저 세입자에게 지급을 해주고,
보험사는 임차인에게 먼저 지급한 보증금을 후에 임대인에게 받게 되는 구조입니다.
일정의 보험료가 발생하지만 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법이니 아깝지 않겠죠.
세입자들은 보통 대출이 있는 집에 전세로 들어오는 것을 상당히 꺼려합니다.
최악의 경우, 내 보증금에 문제가 생길 수 있기 때문이겠죠.
보증보험의 장점은 이같은 세입자의 걱정을 덜어주는 것 입니다.
은행과 보험사에서 인정을 해주고 보증보험을 통해 내 보증금에 대해서
문제의 소지가 없으니 세입자는 안심하고 들어올 수 있습니다.
하지만 지역의 분위기와 세입자의 개인적 성향에 따라
세팅이 어려운 부분도 있을 수 있으나 일반적으로는 세팅이 가능합니다.
그럼 이 전세보증보험을 어떻게 활용해 투자를 할 수 있을까요~?
전세보증보험을 활용한 세팅은 KB시세를 기준으로 합니다.
제가 매입했던 아파트의 KB시세는 5억원이었기 때문에 이것을 기준으로
대출액과 전세가를 더해서 KB시세를 넘기지 않는 금액 안에서 세팅이 가능합니다.
그래서 이 아파트를 매입하면서 은행에 선대출(담보대출)로 1.8억을 받았고,
동시에 전세는 보증보험을 통해 시세보다 조금 낮은 3억원에 맞추었습니다.
정리를 해보면 1.8억(채권최고액 110%) + 3억(전세) = 4.8억!!
이렇게 세금과 기타 비용을 전부하더라도 3천만원의 투자금으로
5억원 아파트를 매입해 세팅할 수 있었습니다.
물론 대출 1.8억에 대한 약50만원 정도의 이자는 매달 발생하고,
2년간 50만원 가량의 이자를 내야 하는 것이니 1200만원의 지출은 생각해야 합니다.
결코 작지 않은 금액이기 때문에 이자가 아깝기도 할 수 있지만,
마음 편하게 2년간 매달 50만원의 적금을 들고 있다 생각을 하고 있습니다.
만약 세팅한 아파트에 시세 상승이 없다면 손해를 볼 수 있다는 리스크는 존재 합니다.
시세에 상승이 있다고 하더라도 투자한 금액대비 수익률이 떨어질 수도 있습니다.
하지만 제가 1년전 매입했던 이 아파트는 현재 5.4~5.5억원 정도의 시세를 형성하고 있습니다.
아직 1년은 더 지켜봐야겠지만 지금 상태로 매도를 하더라도
4천만원 정도의 수익은 볼 수 있을 것 같습니다.
50만원의 적금이 아직까지는 성공적이라 생각하고 있습니다.
이처럼 전세보증보험을 활용한 투자를 하게 되면
투자자는 최소한의 투자금으로 아파트를 매입할 수 있어서 좋고,
세입자는 시세보다 저렴한 전세로 안전하게 살아갈 수 있어 좋습니다.
임대인과 임차인 모두에게 좋은 환경이 마련되는 것이라서
더 좋은 투자가 아닌가 생각을 해봅니다.
그렇다면 조금 더 투자금을 줄일 수 있는 방법은 없을까요?
감정가 4.98억이던 아파트를 5.22억 신건에 경매 낙찰을 받았습니다.
아파트 낙찰을 받는데 감정가를 넘겨서 너무 과한 것이 아닌가 하는 생각을 할 수도 있겠지만
감정평가가 저평가 되었던 물건으로 실제 시세보다 2천만원은 싸게 받은 것이었습니다.
기본적으로 물건지의 위치가 워낙 좋았고,
지역의 전체적인 분위기나 향후 지금보다는 좋아질 것을 감안하고
보유할 목적으로 낙찰을 받았기 때문에 나쁘지 않다 생각했습니다.
이 물건을 일반매매로 매입했던 아파트와 똑같은 방법으로 세팅을 해봤습니다.
이 아파트의 실제 시세와 거래가 및 KB시세는 5.4억 정도 되었습니다.
이것을 기준으로 선대출 1.73억(채권최고액 115%) + 전세 3.4억에 세팅을 했습니다.
그렇다면 제가 투자한 비용은 얼마일까요~?
낙찰가 5.22억, 선대출 1.73억 + 3.4억 = 5.13억!!
실제 투자한 투자금은 1000만원도 되지 않는 것입니다.
물론 매달 1.73억에 대한 50만원 정도의 이자는 감당해야 하며,
일반 매매로 매입을 했던 아파트가 가지고 있던 리스크는 똑같이 가지고 있습니다.
하지만 상승 여력이 충분하다면, 괜찮은 수익이 될 수도 있을 것이라 생각합니다.
앞에서 이야기 해드린 것처럼 비슷한 물건에 투자를 하면서도
여러 선택지가 있음을 알 수 있습니다.
1. 일반매매 → 전세 + 투자금 = 1.6억!!
2. 일반매매 → 선대출 + 전세(보증보험) + 투자금 = 3천!!
3. 경매 → 선대출 + 전세(보증보험) + 투자금 = 1천미만!!
이처럼 같은 물건, 같은 방향으로 투자를 하더라도
어떤 방법을 활용하느냐에 따라 투자 금액에는 큰 차이가 있다는 것을 알 수 있습니다.
나에게 투자금이 없어서 투자가 자체가 힘든 경우라면 최소한의 투자금으로
최대의 실익을 얻을 수 있는 투자에 집중해야 할 것입니다.
핵심포인트
1. 가장 기본적인 입지 분석은 필수.
2. 매매가 상승은 언젠가 매매수요 전환과 전세 수요 감소를 초래 할 수 있음을 인지.
3. 정부의 정책 변화에 대해 꾸준한 관심이 필요.
4. 투자 시기와 상관없이 단순 매매가 대비 전세가 비율만 보고 투자하면 안됨.
작은 투자금으로 투자를 하는 것은 분명 힘든 일이라 생각합니다.
하지만 돌아보고 찾아본다면, 아주 없다고 단정 지을 수는 없을 것입니다.
투자자의 관점에서 끊임없는 고민함으로,
나의 상황과 여건에 따라 현명한 투자 해나가시기를 바랍니다.