[실버라이닝] 자유칼럼#3
좌충우돌 토지낙찰 주택신축기
신축부지를 낙찰받다..
업무상 친하게 지내던 변호사가 있었다. (이하 ‘김변’)
전문직임에도 붙임성 있고 성격도 좋아 4살아래인 김변과는 사석에서 형동생 하며 지내는 사이였다.
당시 둘이 소줏잔을 기울이며 하던 대화중에 ‘경제적인 자유’에 대한 주제가 많았었는데,
김변은 매월 임대수입을 만들어주는 부동산자산을 원했고
신축을 하게되면 건축분야를 도와달라고 요청해서 흔쾌히 수락했었다.
그후 몇개의 토지경매물건을 찾아 내게 상의를 해왔고 이러저러한 이유로 정작 토지매입을 못하고 시간이 흘렀다....어수선하고 바쁜 2012년 연말 김변으로부터 온 전화가 울렸다.
“형 잘지내시죠? 저 임대 사업부지 낙찰 받았어요~”
“어 우리가 보던거야? 그때 용산건은 안하기로 한거잖아…”
”형님 바쁜것 같고 위치가 너무 좋아보여서 질렀어요”
사업가이셨다는 그의 선친… 그분의 기질을 그대로 물려받은 건가…
그가 실행력이 그리도 좋은지는 처음 알았다.
불러준 번지수를 입력하고 인터넷 지도를 보는데 웃음이 씩~ 나왔다.
“약간 언덕 지형이지만 구로역세권-경인로에 2-3종일반주거 혼합지역 임대수요도 있을 것 같고…
평소에 얘기나눈 보람이 있는데?”
“게다가 좀 작긴 하지만 서울시내 역세권 2종일반을 평당766만원에??? 대박~”
나의 투자매뉴얼대로 지도를 확대를 하는 순간… 땅모양이 좀 이상했다…
그리고 토지이용계획확인원의 지적도를 보는 순간 경악할 수 밖에 없었다.
너무나도 협소한 부지
좁은 면적 (76㎡ ; 23평)은 그렇다 치더라도
건물을 설계하기 매우 불리한 건폐율과 용적률(2종일반 60-200%)을 다 찾지 못할 뿐 아니라…
건축계획에 제약이 많은 대지폭이 4m정도밖에 안되는데 길이는 17m인 세장형 대지…
“김변 여기다 모하게? 저번에 말한 원룸? 이거 계단실도 못 만들겠는데 우측토지는 협의매수 가능할까?”
“…”
둘이 입찰보증금을 포기할까도 고민하다가 결국 일본에서 발전해온 “협소주택”사례를 응용하여 단독주택이라도 짓기로 결정했다. 시작을 했으니 완공을 해 보겠다는 김변의 의지가 강했다.
수소문 끝에 국내에서 협소주택 경험이 많은 건축사를 섭외하여 설계가 시작되었고
건축주와 수차례의 조율 끝에 초안이 완성되었다.
컴퓨터그래픽으로 이리저리 유심히 살피며 수정을 거듭하면서
4m폭의 계단이 간신이 들어가는 대지에 천창이 있는 계단실을 중심으로 중간층마다 공간을 배치하는
좁은 대지를 최대한 활용한 아래와 건축계획안이 완성되었다.
공사하기 힘든 협소부지
폭이 좁은 대지조건은 건축계획뿐 아니라
비계(벽에 설치하는 파이프 공사가설물)조차 설치할 수 없어 시공하기도 어려웠다.
궁여지책으로 철골구조를 조립하는 방식으로 시공해서 일반건축물 대비 공사비도 많이 들었다.
하지만 어려운 상황에서도 좌절하지 않고 뚝심있게 밀어붙인 건축주는
난생 처음으로 그만의 개발사업을 하였고 나름 만족하는 신축건물을 6개월여만에 준공하고
그 동네에서는 보기 힘든 명물 협소주택을 완성했다.
김변은 현재 해외지사에 근무중이며 귀국 후 직접 입주하여 생활할 계획으로 임대운영하고 있다.
신축을 하려면 무엇부터???
저의 두번째 자유칼럼 (http://cafe.daum.net/happy-tech/RDZI/39)에서
개발사업의 절차와 기간 및 구도에 대해 설명드렸는데,
모든 일이 A-Z가 비슷하듯 대규모 개발사업이나 개인이 시행하는 소규모 신축개발의 경우도
규모의 차이뿐 크게 다르지 않은 절차와 과정을 거칩니다.
뭐부터 어떻게 시작해야 해야할지 모르는 본인의 신축건물 짓기…
두번째 칼럼에서 소개한 사업단계를 다시 한번 소환하여
어떤 과정에 누구를 만나 어떤 일을 해야하는지 정리해 보겠습니다.
1. 사업구상
원룸임대? 근린상가? 등 본인이 구상하는 사업과 사업목적에 맞는 건물을 구상하고, 본인의 재산이나 차입금 등 가용예산을 파악하여 목적과 형편에 맞는 적절한 사업규모를 주변 지인이나 전문가와 상의하며 구상합니다.
2. 사전분석
용도에 맞는 토지지목과 구상한 사업규모로 필요한 면적 등을 건축사와 상의하여 구체화 합니다.
예를 들어 한층당 7평형 원룸을 2개씩 지으려면 계단실 등 공용공간 6평을 포함해 층당 바닥면적 20평…
2종일반지역 건폐율 60%로 역산하면 대지가 최소 33평은 되어야 합니다.
게다가 원룸과 계단의 배치를 고려한 적정비율의 직사각형 땅이 이상적 입니다.
3. 부지확보
경공매로 낙찰받거나 발품을 팔아 중개사를 통해 토지를 확보한 후 법무사를 통해 소유권 이전을 합니다.
대지측량이나 철거공사가 병행되기도 합니다.
4. 건축허가
건축사와 설계를 확정하고 공법에 맞는 인허가를 진행하는 단계입니다.
지자체 담당공무원과의 많은 인맥이 형성되어 있는 해당지역에서 업력이 오래된 업체가 유리합니다.
(언허가 담당의 건축직이나 토목직 공무원의 경우 순환보직으로 다시 그 부서에 발령됨)
때에 따라 공무원을 직접 상대해야 할 수도 있습니다.
아니 필히 찾아가서 유대관계를 쌓고 건축주로서 신속한 사업의지를 보여야 합니다.
인허가가 늦어질 경우 건축주는 금융비용에서 손해를 보기 때문입니다.
5. 협상계약 – 개인의 소규모사업에서는 생략함
6. 건설단계
인허가 완료된 설계대로 시공사가 각 공정별로 기술자를 동원하여 건설하고,
감리원이 공사가 잘 수행되는지 검사합니다.
공사가 진행되는 만큼 공사계약에서 정한 비율대로 공사비가 지급됩니다.
7. 분양임대
준공을 앞두고 미리 세입자를 구하거나 분양을 위해 공인중개사나 분양대행사를 접촉-의뢰합니다.
홍보-마케팅활동을 통해 임대-분양계약을 체결하면 분양이나 임대매출이 확정됩니다.
8. 청산운영 - 개인의 소규모사업에서는 생략
당초 계획대로 원룸을 제대로 지었다면…
김변 사례와 같이 땅을 먼저 정해지고 신축을 하는 경우와
반대로 사업목적을 먼저 정하고 땅을 찾는 경우가 있습니다만
사업지가 정해지면 사업계획을 부지에 맞출 수 밖에 없으므로
후자가 훨씬 더 유연하게 사업할 수 있고 성공하는 경우가 많았습니다.
제가 일전에 토지매입 이전의 사전분석이 중요하다고 강조드렸습니다.
부지확보 이전에 사업구상과 사전분석이 선행되어야 하는데
준비되지 않고 토지부터 매입하면 여러가지 난관에 부딪히게 됩니다.
원룸사업을 하려면 적어도 35평정도 직사각형 대지여야 한다는 내용을
건축사와 미리 상의하여 숙지하고 있었다면
김변도 저 좁은 토지를 낙찰받지는 않았을 것입니다.
만약 층당 2개의 원룸의 건축계획이 가능한 같은 단가에 35평 규모의 땅을 낙찰받았다면,
200%용적률로 원룸 8세대를 신축할 수 있었습니다. 주변 신축원룸시세 1000/60에 임대하면
1.4억원을 투자해서 월340만원을 세팅할 수 있다는 사업분석이 가능합니다.
뿐만아니라 월340만원을 받는 이 건물을
5%수익율로 환산한 가격은 8.3억원(년수익4,145만원÷5%)에 달하므로
토지비-건축비 원가 5.3억원을 감안하면 3억원의 시세차익을 기대할 수 있습니다.
8.3억원의 수익가치는 현재의 임대료 기준 산정한것으로
임대료 상승이나 토지가치 상승으로 인한 추가적인 시세차익의 가능성은 덤입니다.
1.4억원 투자로 월 340만원의 30%에 달하는 월세수익율과 3억띠기 시세차익투자…
직접 신축하는 어렵고 힘든 과정에도 불구하고 묵묵히 버티며 개발사업을 하는 고수하는 이유는
개발사업만이 가지는 이러한 고수익의 매력 때문입니다.
이런 사전분석을 면밀히 반복하다보면
본인의 요구수익율에 따라 투자 주전공지역에서 토지를 어느 정도에 확보해야 하는지 감도 생깁니다.
토지매입전의 사전분석의 중요성을 다시 한번 실감하는 사례였습니다.
소규모 개발사업의 자금조달
상기 김변의 사례에서는 경락잔금대출이 토지비를 치르고도 남았었고,
신축자금이 비교적 작았으며 공사기간이 짧아 본인의 신용대출 만으로 조달하여 준공후 담보대출로 전환하였지만
개발자금이 많거나 공사기간이 길어질 경우 개발단계별로 자금조달을 면밀히 계획해야 합니다.
60%대의 담보대출은 기본적으로 가능하고 2금융권을 활용하면 80%이상도 대출이 가능합니다만,
담보대출이나 경락잔금대출과 다르게 담보가 확보 안되는 개발기간 동안의 자금조달을 어떻게 할 것이냐가 관건이기 때문입니다.
이전 칼럼에서 말씀드린 PF에서는 개발기간의 위험을 300억원 이상의 공사를 수주한 대형건설사가 보증하며 대규모 개발사업을 설명한 사례이지만 중형사업이나 개인의 소형개발사업에서는 얘기가 달라집니다.
신탁사가 자신의 신용으로 차입하여 사업자에게 대출하는 차입형신탁상품,
소규모 개발사업을 위한 2금융권의 소액 PF
법인의 신증축 자금을 지원하는 시설자금대출
등의 비교적 소규모의 부동산개발금융 외에도
개인이 직접 신축하는 소규모 신축사업의 경우에도 여러가지 금융상품을 활용할 수 있습니다.
주택사업의 경우 주택도시보증공사(구 대한주택보증, http://www.khug.or.kr), 한국주택금융공사(www.hf.go.kr), 신용보증기금(www.kodit.co.kr)을 검색하시면
개인-법인 및 임대사업자를 위한 소규모 직접대출이나 대출보증, 시설자금보증 상품들이 많이 있습니다. 이런 보증서를 활용하면 상대적으로 저리에 은행대출을 받을 수 있죠.
각 대출상품별로 제한금액이나 조건들이 있으니
주로 거래하는 은행에 먼저 상의해서 대출상품을 조언받으시되
개발금융은 일반 동네지점 보다는 금융센터지점 같은 조금은 큰 지점에 전문직원이 있으므로
규모가 큰 센터지점을 방문하실것을 추천드립니다.
그 외에도 준공후 임차인를 사전에 확정짓고 보증금을 미리 받는다든지
시공사의 기성을 준공 후로 미루는 계약 등으로
개발사업 기간중에 필요한 자금조달을 이연시키는 방법으로 사업을 꾸려가기도 합니다.
Epilogue
개인이 처음으로 소규모 신축사업을 진행하다보면 좌충우돌 시행착오를 거치는 경우가 많습니다.
이런 시행착오를 흔히 “수업료 낸다”는 표현으로 일반화 할 정도로 비일비재 합니다.
면밀한 사전분석과 검토를 선행하는것이 이런 시행착오를 줄이고 성공적인 신축사업을 하는 지름길입니다.
특히나 대규모 개발사업의 경우 다양한 분야의 전문가가 참여하지만 개인투자의 소규모사업의 경우 성실하고 능력있는 건축사를 만나는 것이 신축사업의 성패를 가름할 정도로 매우 중요합니다.
이 분과의 협업과 조언으로 인허가 시공사 선정 등 개발사업의 대부분을 결정하게 되니까요.
우려했던 태풍피해가 많지 않아 다행입니다. 잠깐 비추었던 실버라이닝은 찾으셨나요? ^^;
선선한 가을날씨를 기다리는 막바지 폭염을 잘 이겨내시기 바랍니다.
감사합니다.
