[실버라이닝] 자유칼럼 #4
경매+개발+도시 = 가치창조 혼합투자
첫번째 자유칼럼에서 청담동의 오래된 상가를 매입한 후
유명 건축가가 설계해서 완공된 건물을 신축-운영해온 사업가는
GD에게 88.5억원에 매각하며 12억을 투자해서 32억을 벌었습니다.
세번째 자유칼럼 김변사례에서 경락가격으로 35평의 대지를 확보해 원룸신축에 성공하였다면
1.4억원투자로 350만원의 월세와 3억원을 시세차익을 실현했을 겁니다.
개발전에는 기대할 수도 없었던 높은 임대수입과
투입금 대비 2.5배의 매각차익을 동시에 실현한 신축사업의 성공사례입니다.
매력적이지 않나요? 이런 신축사업의 수익이 어떻게 가능했을까요?
개발 잠재력을 찾아라
GD건물 개발전 사진입니다.
무교낙지집-왕돈까스-오토바이가게가 임차인으로 있는 겉으로 보기에 30년이 넘어 보이는 오래된 벽돌마감의 상가…
부동산이 가장 뜨는 동네 청담사거리 이면도로에 오토바이수리점이라니…
이런 말도 안되는 임차현황이 개발잠재력을 더 부각시켰겠네요.
그리고 용적률은 경사를 감안하더라도 150%를 넘기 어려워 보입니다.
GD 건물이 위치한 3종일반주거지역의 서울시 조례상 건폐율은 50% 용적률은 250%... 유명한 건축가를 동원하여 멋진 컨셉으로 신축-개발한 분은 얼마나 용적률을 늘려 받았을까요?
예상대로 서울시가 허락하는 건폐율과 용적률(50%-250%)을 거의 가득 채운
건폐율48.67%, 용적률 231.18%로 건물을 준공했습니다.
바꿔 말하면 40억 4,000만원/평에 토지를 취득했으니,
건물면적당 토지단가가 개발전 용적률150%일때 2,666만원에서
개발후 용적율230%에서는 1,730만원으로 천만원 가까이 떨어집니다.
공사비 500만원을 투자해도 늘어난 용적률-연면적 때문에 남는 장사인거죠.
남는 용적률의 최대한 신축했을때의 경제적 가치를 이해하시겠죠?
임대수익과 매각차익이 동시에…
토지가 가지고 있는 숨어있는 경제적가치나 개발잠재력, 내제가치를 찾아 신축개발 했습니다.
법적-물리적으로 가능한 최대용적률로 임대면적을 최대로 끌어올렸죠.
동시에 지역특성과 입지에 맞는 임차인이나 사업으로 재편하여
임대수입과 건물가치를 극대화 시켰습니다.
March Rabbit 이라는 토끼를 컨셉으로 설계한 이 GD빌딩은
임대수입으로 안정적인 현금흐름을 만드는 동시에 상승한 임대수입이 부동산의 가치를 상승시키는…
두 마리의 토끼를 동시에 잡았습니다.
토지가 가지고 있는 개발가치 = 최대 용적률을 찾아 연면적을 극대화하는 작업…신축사업의 핵심입니다.
개발가능한 토지가 한정된 좁은 땅덩어리에 살고있는 우리…
아직도 사람이 찾지않은 나대지는 사업성이 없는 토지일 확률이 높구요.
기존 건축물을 철거하고 신축하는 개발사업의 모토는
“숨어있는 용적률을 찾아라”일 겁니다.
숨어있는 용적률을 찾아라
GD건물의 경우 국내의 저명한 건축가가 “3월의 하얀 백색토끼”라는 컨셉으로
웅크린 토끼를 모티브로 어쩌구 저쩌구 블라블라….설계하였다는데…
여기에는 최대한의 용적률을 찾기 위한 건축가의 숨은 노력이 돋보입니다.
2015년에 없어진 규정이지만 우측그림에서와 같이 ‘사선제한’이라는 건축법상 제약사항을 최대한 이용하여
경사지붕을 활용하고 빼곡하게 층을 쌓아올리면서 용적률과 연면적을 늘리기 위한 피나는 노력을 했습니다.
숨어있는 용적률 쉽게 찾기 위해서
현장조사를 하기전에 해당지역의 용도지역과 토지이용계획확인원을 먼저 확인하시라고 말씀드렸습니다.
[http://cafe.daum.net/happy-tech/RDZI/56 ]
토지의 내제가치를 가장 빠르고 손쉽게 알아볼 수 있는 공시자료이기 때문에 꼭 보셔야 한다고 강조해 드린겁니다.
지구단위계획구역에서는 지역특성에 맞게 좀더 구체적이고 세분화 계획된 용적률이 고시되어 있습니다.
같은 칼럼에서 소개해드린 구로-신도림 역세권 지구단위계획에서는
일반상업지역 용적률 660%로 서울시조례 800%보다 낮습니다.
이런 사실을 확인하지 않고 시조례 800%로 사업분석을 한다면… 140%의 용적률을 나중에 찾을 길이 없습니다.
용적률을 확보하려는 개발논리는 재건축-재개발시장에서도 마찬가지입니다.
조합원의 대지지분이 많을수록 재건축단지의 가치가 상승하죠.
등기면적대비 대지지분이 많다는 건 용적률이 낮다는 의미니까요.
조합원이 가지는 대지지분은 추가분담금이나 관리처분인가 등 재건축의 모든 과정에서 우월한 지위를 가지게 합니다. 핵심은 낮은 용적률입니다.
개발사업으로 숨어있는 용적률을 찾는 노력은 부동산학에서 말하는 최유효이용 [ http://fineapples.tistory.com/538 ]을 실현하는 방법일 겁니다.
전국 건폐율 용적률표를 첨부파일로 공유해 드리오니 항상 참조하시며 검토하시기 바랍니다.
건폐율,용적율표(전국-170303).pdf가성비 좋은 개발사업… 리모델링
용적률을 찾기위해 그 규모가 작던 크던 개발사업을 해야 하는데..
신축의 과정에 대하여는 지난 자유칼럼 [ http://cafe.daum.net/happy-tech/RDZI/82 ]에서 설명드렸습니다만
혹 철거-신축이 부담스럽나요?
그렇다면 리모델링도 숨어있는 용적률을 찾거나 가치를 극대화할 수 있는 개발사업의 좋은 대안입니다.
리모델링은 신축에 비해 절차가 간단하고 비용과 기간이 신축의 절반수준으로 가성비가 좋은 개발사업 방식입니다.
서울시내 최근의 핫플레이스인 연남동, 가로수길, 경리단길 등을 둘러보면
뜨는 맛집이나 상가들은 대부분 신축이 아닌 기존주택을 리모델링 하여 용도변경한 상가라는 공통점을 가지고 있습니다.
용도지역이 세분화되기 전에 개발된 건물이나 도심지의 경우
건폐율이나 용적률을 현행법보다 많이 받았는데 이런 건물들은 신축시 현행 건축법의 적용으로 연면적이 대폭 줄어들어 오히려 손해를 볼 수 있으므로
리모델링으로 기존의 건축물을 유지하는 것이 사업성이 좋을 수 있습니다.
용적률에 여유가 있다면 증축할 수도 있습니다. 게다가 2015년 도로사선 폐지로 증축가능한 면적이 더 확보되어 리모델링의 사업성이 더 좋아졌습니다. 그동안 사선제한때문에 용적률을 못 찾고 손해보던 사업지를 집중 공략하는 것도 좋은 투자대안이 될 수 있겠네요.
추가적인 주차장을 확보할 수 없어서 증축하지 못하는 건물이 많으므로 주차대수 공간확보도 검토해야 하고, 엘리베이터 신규설치도 검토해야 합니다. 이러한 모든 리모델링 행위가 건물의 가치상승과 직결됩니다.
기능적으로는 내부설비나 전기배관을 바꾸는 등 부실한 부분을 보강하는 작업도 병행합니다. 또한 대부분 벽체철거 등 구조변경이 이뤄지므로 구조 안전진단을 받아야 합니다.
건물의 장점을 최대한 살리고 단점을 보완하는 공사를 하다보면 경우에 따라서는 리모델링이 신축보다 난이도가 더 높을 수도 있겠네요.
하지만 가성비기 좋고 비용시간이 단축되니 투자대안으로 꼭 고려하시기 바랍니다.
위기의 부동산시장에서 위험줄이기
최근 서울주택시장은 다시 널뛰기 중이고 정부는 다른 규제방안을 만지작거리고 있습니다.
우리나라가 자본주의시장인 이상 정부가 아무리 규제를 쏫아내도 시장은 철저하게 수요와 공급의 논리이며 돈이 흐르는 큰 줄기는 막을 수 없습니다.
한치 앞도 바라볼 수 없는 우리니라 부동산 시장… 게다가 서울시내에는 빈땅이 많지 않습니다. 오랜 시간 개발되어온 만큼 성숙기에 접어든 시장인데 이제 용적률이 높은 빌딩이 대량으로 공급될 필요도 그래봐야 수요가 넘쳐나서 모두 채울 것이라는 보장도 없는 시기입니다.
위기 危機
위험(危險)과 기회(機會)의 합성어라고 들 합니다.
전 ‘위기’라는 말이 모든 투자행위를 단적으로 가장 잘 표현한 단어라 생각해 왔습니다.
“위험하지만 (수익의)기회”인거죠. 아시다시피 위험과 수익은 비례관계에 있고요.
그래서 그간 수많은 투자자들이 높은 수익을 추구하면서 동시에 위험을 줄이고자 부단히 노력해 왔습니다.
투자에서 위험을 없앨 수는 없지만 줄여나갈 수는 있습니다.
위험을 줄이기 위해 더 많은 수익모델과 투자 포트폴리오를 촘촘하게 엮어서 한두개에서 위험이 오더라도 전체적으로는 크게 흔들리지 않는 투자전략을 세워야 합니다.
경공매에서도 현재 노후화된 상태만 가지고 건물을 평가할 것이 아니라
신축이나 리모델링 후의 예상수익을 분석하여 경매와 신축, 경매와 리모델링이 혼합되는 투자로 발전시킨다면,
두가지 투자의 시너지효과를 톡톡히 얻을 수 있을 것이라 단언합니다.
여기에 장기의 도시적 안목이 더해진다면…
장기적인 개발호재로 투자가치를 다시한번 극대화하는 삼중의 투자포트폴리오가 되지 않을까요?
경매로 저가매수해서 개발로 현금흐름을 극대화하고 장기적 개발호재로 대박을 내는
가장 이상적인 부동산투자의 형태로 자리매김하지 않을까 생각합니다.
Epilogue
단순히 싸게사서 비싸게 파는 단기시세차익을 노리는 단순한 투자법이 더 쉬울 수도 있지만
갈수록 경쟁이 치열해지고 기대수익률은 낮아질 겁니다.
행크의 회원님들이 당장은 빠르고 손쉬운 단기차익으로 종자돈은 마련하시되,
그 다음 단계에는 넓은 안목으로 좀 더 큰 거시적인 시장을 보시기를 원했습니다.
그런 숲을 보시기 바라는 마음으로
4개의 자유칼럼과 2개의 공통칼럼을 통해
회원분들께는 조금은 어렵고 생소한 ‘부동산개발’을 주로 말씀드렸고
토지이용계획확인, 도시계획 등 ‘도시’를 보는 기본정도를 설명드렸습니다.
도시계획적으로 개발호재가 있는 지역을 중심으로
경매를 통해 저가에 매수한 자산을
신축이나 리모델링의 개발을 통해
자산의 내제가치를 극대화 시키는 전략을 구사한다면…
저가매수한 자산이 잠재력을 극대화한 개발사업으로 임대수입을 늘리고
시세차익이 발생하고 향후 지역의 개발가능성까지 더해 진다면…
임대수입+매각차익+개발호재를 누리는
경매+개발+도시의 가능성을 모두 혼합한
초특급 울트라 파워풀 하이브리드 부동산투자가 가능하지 않을까요?
이렇게 수익의 가능성을 이중삼중으로 복합적으로 짜논다면
혹여나 한두가지가 실패하더라도 전체적으로 큰 위험에 노출되지는 않고
회원님이 투자한 자본은 적어도 안전하지 않을까요?
유난히 무덥고 길었던 여름의 막바지와…
사업상 힘들었던 고뇌의 시간을…
행크스타가 되어 글쓰기에 전념하고 따듯한 댓글을 주고받으면서
잊고 보낼 수 있었던 것 같습니다.
그간 잘 알지도 모르는 저의 미천한 글에 성원해 주셔서 영광이었고,
이런 기회를 마련해주신 행크운영진 여러분들께 다시한번 감사드립니다.
이 소중한 인연을 이어가도록 계속 노력하겠습니다. 감사합니다.
아침저녁으로 가을이 느껴집니다. 이 즈음의 가을하늘은 언제 보아도 예술이죠~~
가끔은 고개를 들어 구름속의 빛줄기를 바라보며 완연해진 가을의 하늘을 만끽하시기 바랍니다 ~
댓글
댓글 리스트-
작성자쏭글 작성시간 21.07.03 좋은글 감사합니다. 저도 더 노력해야겠습니다.ㅎㅎ
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작성자Haemilsia 작성시간 21.07.23 유용한 정보 잘읽고갑니다~~감사합니다^^
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작성자맛동산러버 작성시간 21.08.21 높은 수준의 글 감사합니다.
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작성자애여사 작성시간 21.09.20 진짜 멋지다는 말밖에는 안나오네요.
저도 언젠가는.,. 가치창조 투자라 불릴만한 그림을 생각중입니다. 그 언젠가가 언제가 될지.. -
작성자땅거미님 작성시간 21.09.28 역시나 공부를 해야지만 성장합니다.