강남에듀평생교육원 성시근 원장 "침체된 부동산 시장, NPL 투자로 돌파"

[나는경매보다 NPL이 좋다-성시근교수]

11·3대책의 영향으로 주거형 부동산 시장이 침체되면서 부실채권(NPL)과 같은 수익형 부동산 투자가 각광받고 있다. 31일 부동산114에 따르면 올해 1월 전국 아파트 전셋값은 전달 대비 0.06% 상승했다. 이는 지난해 1월 상승률(0.18%)의 3분의 1 수준으로 2012년 1월(-0.03%) 이후 5년 만에 가장 낮은 오름폭이다.

아파트 분양 시장도 마찬가지다. 부동산 리서치회사 닥터아파트는 11·3대책 이후 수도권 분양아파트가 대부분 계약 기간 중 완판되지 못하는 것으로 조사됐다고 지난 23일 밝혔다. 닥터아파트 관계자는 “서울 등 청약 조정대상지역에서 1순위 청약자격 및 재당첨제한이 강화되면서 부적격 당첨자가 11.3대책 이전보다 4~5배 급증했다”며 “전매제한 강화로 정당계약 전후 초기 프리미엄이 붙지 않자 비로열층 당첨자 중심으로 계약 포기 사태가 잇따랐다”고 설명했다.

실제로 지난해 11월 말 분양된 연희 파크 푸르지오는 일부 1순위에서 미달되면서 미분양이 발생했다. 또 지난해 12월 분양한 서초구 잠원동 래미안 리오센트는 청약경쟁률 평균 12.3대 1로 1순위 마감됐지만 미계약이 발생했다. 역시 지난해 12월 분양된 목동파크자이도 6.1대 1로 1순위 마감됐으나 내집마련 추첨 이후 84㎡에서 미계약이 발생했다. 아울러 1월 초 현대산업개발이 분양한 화성 동탄2신도시 A99블록과 A100블록 아이파크(총 980가구)의 경우 2순위에서도 미달되며 미분양이 발생했다. 

이렇듯 아파트 분양시장이 주춤해지자 앞으로 투자전망이 좋은 NPL 부실채권 투자로 투자자들의 발걸음이 향하고 있다. 부동산학 박사이자 NPL분야 베스트셀러 ‘나는 경매보다 NPL이 좋다’의 저자인 성시근 강남에듀평생교육원장은 개인투자자를 대상으로 NPL 부실채권 실전투자 강의를 진행한다. 

‘나는 경매보다 NPL이 좋다’는 지난 2013년 초판이 발행된 이후 현재까지 1만2천여부가 판매돼 교보문고·영풍문고 등에서 NPL분양 베스트셀러에 올라있다. 저자인 성시근 원장은 지난 수년간 NPL전문 강의를 무려 49차례 넘게  강의 해왔으며 최근까지 그 경험과 노하우를 바탕으로 이번에는 다양한 위험들을 해결하는 방법을 부실채권 실전투자 사례를 토대로 공개한다. 

이 강의가 다른 NPL 강의 보다 두드러지는 것은 최근 각광받는 대위변제 기법을 알기 쉽게 전달한다는 점이다. 개인들이 투자 할 수 있는 대위변제는 임의대위변제와 법정대위변제로 나뉜다. 임의대위변제는 채무자와 협의해 NPL 채권에 투자하는 방법이며, 법정대위변제는 후순위 담보권자나 주택 임차인, 보증인 자격으로 NPL 부실채권에 투자하는 것이다. 

임의대위변제는 채무자 협조가 필수적으로 채권 금융기관으로부터 부실채권 매입을 위한 채무자의 대위변제 동의서 및 신청서, 선순위 부실채권 등은 분석하기 위한 경매사건기록열람 위임장 등의 서류가 필요하다.  

반면 법정대위변제에서 후순위 채권자는 정당한 이익이 있는 자로서 선순위 권리자의 지위를 대위하며 채무자 승낙 없이 NPL 투자가 가능하다. 성시근 원장은 “NPL이 높은 수익률을 올릴 수 있는 재테크 방법인 것은 확실하지만 수익률을 올려가는 과정 속에서는 보이지 않는 수많은 부실채권의 위험들이 도사리고 있다”고 조언했다.

성 원장은 이어 “권리분석과 물건가치 분석, 낙찰가 산정, 채권매입과정, 질권 대출, 경매 진행 속에 숨어있는 많은 문제들을 단순히 이론만으로 접근하다가는 낭패를 볼 수 있기 때문에 실제 사례별 스터디를 통해 실무전략과 노하우, 이론을 적절히 혼합해 실력을 쌓는 것이 중요하다”고 강조했다.  

강남에듀평생교육원은 대위변제 투자를 중심으로 ‘NPL 부실채권 실전투자 심화반 50기’ 강의를 진행한다. 강의 날짜는 6월 23일부터 약 5주간 강남역 11번 출구앞에 위치한 강남에듀평생교육에서 진행이 된다. 성 원장은 “대위변제 투자기법을 중심으로 8가지 투자기법(대위변제·배당투자·유입투자·방어입찰·자진변제·재매각·차순위매수신고·전환 무담보 채권 투자기법)을 최초로 개발해 강의한다”며 “특히 NPL 자산관리 회사를 운영하며 수년간 부실채권 국제입찰(Pool)에 참가해 지속적으로 높은 운영수익을 냈던 핵심노하우를 공개한다”고 설명했다. 

이어 “특히 NPL 부실채권의 매입, 관리, 배당 등 채권 회수과정에서 발생하는 다양한 위험들을 해결하는 방법을 실전투자 사례를 중심으로 명쾌하게 강의한다고 한다”고 덧붙였다. 강남에듀평생교육원은 또 NPL 수강생 중 초보자들을 위해 별도로 경매기초강의를 진행하며 강의 종료 후에도 평생 멘토로서 충실히 정보를 제공한다. 강남에듀평생교육원에 대한 내용은 네이버 카페 ‘3천만원 3억만들기’ 에서 확인이 가능하다. 

출 처 : UPKOREA

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[나는경매보다 NPL이 좋다-성시근교수]

갈수록 부동산 투자의 문이 좁아지는 요즘,
부동산 투자의 돌파구로서 부실채권, 즉 NPL이 각광 받고 있습니다
이러한 흐름에 발 맞춰 ‘NPL 투자의 교과서’라고 불리는 성시근 원장의
《나는 경매보다 NPL이 좋다》가 내용을 보강하여 8가지 NPL 투자 기법 중에서
요즘 대세로 떠오른 ‘대위변제 갭투자 기법’을 집중 분석하고 있습니다.
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[소쪽새야]

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