NPL 대박나고 싶어…. “배당모르면 큰 코 다친다”

[나는경매보다 NPL이 좋다-성시근교수]

NPL 대박나고 싶어…. “배당모르면 큰 코 다친다”

부동산시장에 NPL투자바람이 불고 있다. NPL투자는 부동산을 담보로 잡고있는 근저당을 사들인 뒤 담보물건을 경매에 부쳐 배당받거나 낙찰받아 수익을 얻는 방식이다.

배당수익률은 NPL을 얼마나 싸게 매입하느냐에 따라 결정된다.

하지만 NPL매입경쟁이 치열해지면서 수익률이 갈수록 떨어지고 있어 채권에 대한 올바른 가치판단이 무엇보다 중요하다.

NPL 투자는 일반경매투자보다 배당의 중요성이 100배는 더 중요하다.

배당금액에 따라 수익률이나 투자금액을 회수하는 금액이 달라지기 때문이다.

일반경매투자는 선순위 임차인이 존재하지 않는다면 손쉽게 소유권을 취득하고 큰 어려움없이 접근할 수 있는 반면에 부실채권투자는 예상치 못한 상황이 발생하기도 한다.

배당표가 정상적으로 작성되지 않으면 손해는 고스란히 투자자 몫

예를들어 후순위 소액임차인은 일반경매투자에서는 낙찰자의 매입가격과 수익률에 영향을 주지 않지만,

담보부 부실채권 투자에서의 후순위 소액임차인은 서울의 경우 최대 2500만원까지 부실채권 투자자에게 손실을 일으키는 경우가 발생 할 수 있다.

배당이란 일정한 기준에 따라 금액을 알맞게 나눠주는 것이며, 배당금이란 경매대상 부동산의 매각대금을 일정한 기준에 따라 채권자에게 분배하는 것을 말한다.

아울러 담보부 NPL부실채권에서 배당금이란 법원경매를 통하여 매각한 부동산의 매각대금을 채권자들에게 순서에 따라 지급하는 것을 말한다.

배당표가 정상적으로 작성되지 않을 경우에는 그 손해는 부실채권을 투자한 투자자의 손해로 돌아가게 된다.

부실채권에서 배당이 중요한 이유는 저렴하게 부실채권을 인수하여 투자수익이 발생하는 것으로 착각할 수 있지만, 배당에서 실패하면 손실이 발생할 수 있는 경우가 있다.

배당이란? 매각대금을 나누어 준다.

1. 배당 : 매각대금을 일정한 기준에 따라 분배하는 것
2. 배당목적 : 매각대금에 대하여 법정순위에 따라 채권자들에게 매각대금을 교부하는 것
3. 배당요구(돈 주세요?) : 민사집행법의 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받기위해 하는 채권자가 신청하는 것
4. 공.경매 3단계 절차 : 압류, 환가, 배분
5. 배당순서는 권리의 우선순위에 따라 배당

         찬물도 위 아래가 있다.

– 우선배당, 순환배당, 안분배당, 흡수배당

동일한 순위 – 등기부 선착주의

– 조세채권 법정기일 (압류일자 기준이 아니다) 담보권 설정일 = 확정일자부 임차인

6. 임대차의 최우선변제의 배당

– 원칙은 담보물권이다 – 저당, 근저당, 담보가등기

– 담보물권이 부재시 – 공매 : 공매공고일, 경매 : 경매기입등기

순위 근저당권을 인수한 경우에도 먼저 배당금을 받아가는 경매집행비용, 소액임차인의 최우선변제금, 임금채권, 당해세, 선수위조세채권등이

우선하여 매각대금을 받아간다면 예상하지 못한 투자자의 손실이 발생할 수도 있다.

결국 부실채권을 인수하기 전에 선순위 배당채권을 정확하게 계산하고 인수금액을 책정해야 확실한 수익을 얻을 수 있다.

하지만 예상하지 못한 선순위 배당채권으로 인하여 손실도 발생한다.

선순위 배당채권을 확인하는 비법으로는 경매법원에서 배당요구종기이후에 민사집행사건기록을 열람하고, 매각물건명세서를 확인해야한다.

민사집행사건기록은 배당요구종기일까지 경매법원에 접수된 소액임차인의 배당여부 및 금액, 임금채권의 배당요구 여부, 조세채권의 교부청구여부 및 금액(당해세 및 법정기일의 발생일)등을 확인 할 수 있는 방법이 있다.

배당요구의 종기 및 효력

간접적으로는 대법원의 경매정보에서 문건송달내역을 검색 한 수 세무서, 구청 등 관공서에서 접수된 문서의 내용을 확인하고, 매각물건명세서를 확인하여

소액임차인의 배당여부등을 확인하여, 부실채권투자에서 손실을 줄이고, 수익을 극대화 할 수 있는 방법을 강구해야 한다.

담부부 부실채권의 투자금 회수방법중에서 대표적인 방법이 배당방법이며, 투자자 공략기법, 투자방법, 투자목적에 따라 배당을 접근하는 방법이 차이가 있다.

특히 부실채권 투자기법 7가지에서 배당금수령 투자기법, 직접낙찰 투자기법, 전환무담보 채권 회수기법 등은 배당에 대한 중요성이 크고,

채권회수 투자기법 (임의변제), 재매각투자기법 등은 배당의 중요성이 비교적 적다.

배당금 수령기법에서의 배당은 채권회수이기때문이고, 직접낙찰 투자기법에서는 매각잔금을 상계신청으로 처리하고자 하는데 인수한 근저당권보다 선순위 배당채권이 있다면

추가 납입금액의 발생이나 투자손실로 이어질 수 있다.

아울러 전환무담보 채권 회수기법에서도 배당순위에 따라 담보부 채권을 받을 수 있는 금액이 확대되거나 축소될 수 있기 때문이다.

투자자가 배당금에 이의 있으면 1주일 이내 배당이의 소송해야

배당요구의 선택권

채권회수 투자기법(임의변제)에서는 채무자가 경매절차가 종결되기 전에 채무변제를 하기 때문에 배당은 없고,

재매각 투자기법에서는 인수한 부실채권을 제3자에게 매각하기 때문에 배당까지 특별하게 관심가질 필요는 없다.

부실채권투자가 아닌 대부분의 일반경매에서는 말소기준등기를 중심으로 투자자가 인수하는 권리와 인수하지 않는 권리를 구분하는 것이 가장 중요한 것 중 하나이고,

만약 권리분석에서 소멸하는 권리들만 있다면 배당까지 관심 가질 필요는 거의 없다.

그러나 부실채권투자에서는 말소기준등기를 중심으로 인수권리와 소멸권리를 구분하는것도 중요하지만, 무엇보다도 배당순서에 따른 배당표를 작성해야 한다.

찬물도 위아래가 있는것처럼 배당에도 순서가 있다. 경매물건에서 배당 할 금액으로는 매각대금, 지연이자, 전 매수인 입찰보증금, 배당기일까지 발생한 보관금 이자, 항고보증금 등을 모두 합한 금액이다.

배당기일의 지정, 통지, 배당표 작성 및 확정

대부분의 NPL 경매물건 배당순서를 세부정리하면 경매비용, 필요비, 유익비 배당을 먼저하고, 소액임차인의 최우선변제 및 임금채권을 배당한 후 이어서

당해세 배당까지 하고나면 시간순서에 따라 NPL 우선배당(근저당권, 담보가등기, 전세권, 확정일자 임차권, 국세 및 지방세 법정기일)을 한다.

끝으로 물권이 아니라 채권자들에 대한 배당을 종료한 후 매각대금에서 잉여금이 있으면 채무자 또는 소유주에게 지급한다.

아울러 배당을 받기 위해서는 채권자들은 배당요구를 해야하고, 배당요구 기간은 배당요구종기일 이전에 신청을 해야한다.

배당순위는 1순위가 경매비용, 2순위 최우선변제권, 임금채권, 3순위 당해세, 4순위 우선변제권, 5순위 일반임금채권,

6순위 담보물권보다 늦은 조세채권, 7순위 의료보험, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료, 8순위 일반채권 등의 순서이다.

경매비용에는 경매신청 인지대, 감정평가수수료, 집행관의 집행수수료, 경매개시결정등기 촉탁비용, 각종 첨부서류 발급비용 등이 포함되고,

이 금액은 경매신청인이 예납을 하기 때문에 경매신청채권자에게 제일 먼저 환급한다.

NPL물건의 법원경매 매각대금에서 배당이 실시되는 경우 부실채권을 인수한 투자자가 법원의 배당금액에 이의가 있는 경우에는

배당을 실사하는 현장에서 즉시 구두로 이의신청을 한 후에 1주일 이내에 배당이의 소송을 제기하여야 한다.

만약 1주일 이내에 배당이의 소송을 제기하지 않으면 당초 원안 배당표를 기준으로 확정되고 배당은 종료한다.

법원경매 물건은 잔금을 잡부하면 30일 이내로 배당기일을 결정하고 있으며, 배당표는 배당기일 3일전까지 배당표를 작성하여 이해관계인에게 열람할 수 있게 한다.

그러나 실무에서는 배당법정에서 배당일에 배당표를 처음 보는 것이 대부분 현실이다.

NPL물건의 배당표를 바로 확인한 후 이의신청을 해야하기 때문에 해당물건 배당에 대한 사전 준비를 하지 않으면

배당표를 받아보고도 투자자에게 불리한 내용을 발견하지 못하는 경우가 발생 할 수도 있다.

결국 경매법원과 관계없이 배당기일 전에 투자한 물건에 대한 사전 배당표를 작성하고, 배당금액을 확인하는 것이 중요한 이유는

배당표에 대한 이의신쳥을 할 수 있는 시간적 여유가 거의 없기 때문이다.

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갈수록 부동산 투자의 문이 좁아지는 요즘,
부동산 투자의 돌파구로서 부실채권, 즉 NPL이 각광 받고 있습니다
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