땅이란 무엇인가?-----Series 9편
땅이란 무엇인가?
토지의 인문적 특성
토지의 특성 중 토지와 인간과의 관계에서 비롯되는 토지의 특성이 인문적 특성인데, 이에는 용도의 다양성, 병합․분할 가능성, 사회적․경제적․행정적 위치의 가변성, 투자의 고정성, 국토성 등이 있다.
(1) 용도의 다양성
토지는 주거용지․공공용지 및 산업용지 등으로, 산업용지는 다시 1차․2차․3차산업용지 등 다양한 용도로 사용될 수 있는데, 이 특성을 용도의 다양성이라고 한다.
용도의 다양성은 다양한 용도 중에서 당해 부동산을 보유하는 효용이 최고도로 발휘될 수 있도록 하는 최유효이용의 원칙에 따른다.
용도의 다양성으로부터 파생되는 특징은 다음과 같다.
㉠이용가능한 다양한 용도 중에서 최고의 효율성을 발휘할 수 있는 최유효이용의 판단 근거가 된다.
㉡ 최유효이용의 원칙과 관련하여 적지론의 근거가 된다.
㉢ 가격 다원설(多元說)에 있어 하나의 근거를 제공한다.
㉣ 이행과 전환을 가능케 한다.
(2) 병합․분할의 가능성
토지는 이용 목적 등에 따라 그 면적을 큰 규모로 합치거나 또는 작은 규모로 나누어서 사용할 수 있는데, 이를 병합․분할의 가능성이라고 한다.
토지의 병합․분할의 가능성으로부터 파생되는 특징은 다음과 같다.
㉠ 토지의 면적을 제한하거나 작게 하여 용도의 다양성을 지원한다.
㉡ 토지이용의 대규모를 통해서 생산비 절감을 가져오는가 하면 오히려 생산비를 상승시키기도 한다(규모의 경제 및 규모의 불경제를 발생시킨다).
㉢ 합병 증․감가, 분할 증․감가를 발생시킨다.
㉣ 부동산감정시 병합․분할감정을 하는 한정가격이 존재하게 한다.
(3) 위치의 가변성(변화성)
토지는 토지를 둘러싸고 있는 인문적 환경이 변하면 토지의 가치가 변화하는데, 이를 위치의 가변성이라고 한다.
위치의 가변성은 사회적․경제적․행정적 위치의 가변성으로 나눠서 설명된다.
㉠ 사회적 위치의 가변성：공장․학교의 이전, 가구구조의 변화, 인구의 변화 등으로 부동산의 사회적․문화적 환경이 변화하는 것을 말한다.
㉡경제적 위치의 가변성：소득의 변화, 교통체계의 변화 등으로 부동산의 경제적․기술적 환경이 변화하는 것을 말한다.
㉢ 행정적 위치의 가변성：토지거래허가제, 양도소득세제 변화, 주택정책의 변화 등 행정적인 규제 또는 조장에 의해 부동산의 지역적 가치가 변화하는 것을 말한다.
사회적 위치의 가변성․경제적 위치의 가변성․행정적 위치의 가변성에 해당되는 사례는 다음과 같이 정리할 수 있다.
사회적 위치․경제적 위치․행정적 위치의 가변성 예
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사회적 위치의 가변성 |
∙인구의 증감변화∙가족구성 및 가구분리형태 변화 ∙공장의 전업․폐업∙공원의 신설․폐지 ∙학교의 이전․신축∙공공시설의 확충 ∙주거형태의 변화(슬럼화 등) |
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경제적 위치의 가변성 |
∙저축․소비․소득수준의 변화 ∙고속도로의 신설∙공항․항만의 신설 ∙재정․금융․세부담의 변화 ∙기술혁신․산업구조의 변화 ∙교통체계의 변화 |
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행정적 위치의 가변성 |
∙토지거래허가제도의 변화∙조세제도의 변화 ∙주택정책에 대한 변화 ∙부동산가격과 임금에 대한 규제 변화 ∙도시계획규제에 대한 변화 |
