땅이란 무엇인가?----2
땅이란 무엇인가?-----Series 2편
2. 공간으로서의 토지
토지는 공간이라고 할 수 있으며 공간으로서의 토지는 수평공간, 지하공간, 공중공간으로 구분되기도 하는데, 지하공간과 공중공간을 합쳐 입체공간이라 한다.
공간으로서의 부동산의 개념은 부동산의 특성 중 영속성과 밀접한 관련이 있다.
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(2) 소유권의 공간적 범위
부동산 토지소유권은 공간적 범위에 따라 지표권, 지하권과 공중권으로 구분할 수 있으며 우리 민법 제212조는 “토지의 소유권은 정당한 이익이 미치는 범위 안에서 토지의 상하에 미친다”고 사적 공중권과 사적 지하권을 정하고 있다.
우리가 땅에 투자할때는 무엇보다도
두번째로 땅의 물리적인 현황을 살펴야 한다.
땅의 물리적 현황으로는 땅의 모양, 형태, 경사도, 앉아 있는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요하다. 땅의 모양 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가 제멋대로 되어 있는가가 활용에 있어서 매우 중요하다. 일반적으로는 도로에 접하는 부분이 좀더 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다.
땅이 평평한가, 경사졌는가? 경사도는 얼마나 되는가? 하는 것도 중요하다. 농지에서 경사도 15도 이상은 한계농지라 하여 농지전용이 수월하다. 임야에 있어서는 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 나지 않는다. 다음 땅이 앉은 방향도 중요하다. 햇빛과 전망을 가리는 것이 없으면 더욱 좋다. 우리나라는 북반구의 중간에 있고 4계절이 있기 때문에 시골에서는 집을 지었을 때 집안의 밝음과 해뜨는 시간 및 일조량, 특히 해지는 시간이 매우 중요하다. 이것은 예전에는 일조량과 난방에 밀접한 관련이 있었다고 보고 있지만 대부분의 사람들이 남향을 선호하는 것은 지금도 여전하다.
전원주택지를 고를 때는 지형은 남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며, 북서쪽은 산이나 숲이 있는 "남저북고(南低北高)"형이 좋다. 일조권이 좋고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문이다. 어떤 집성촌에 가보면 골짜기를 사이에 두고 남향은 양반(?)이나 종가집이 자리 잡고 북향은 머슴이나 소작인의 집들인 경우가 지금까지 남아 있음을 볼 수 있다. 예전에 잘 살던 사람들이 그만큼 남향을 선호했다는 증거이다. 또 땅의 지질이나 지반 또는 과거의 이력을 보아야 한다. 과거 공동묘지나 쓰레기매립장, 또는 갯벌이나 논 또는 늪 지역을 매립한 지역은 아니었는지는 추후 건축과 활용에 있어서 건축비에 영향이 많고 또 식물재배나 동물사육과 식수조달 등에 있어서 매우 중요한 조건이 될 수 있음을 유의하여야 한다.
또 지질에 있어서 암반이나 돌이 많은지 여부도 알 수 있으면 좋다. 농가주택신축에 있어서는 지하수가 나오는지 그 물이 양질인지도 알아보는 것이 좋다. 풍수지리상 지하로 수맥이 지나가는 자리는 사는 집(양택)이나 묘지(음택)로는 좋지 않다고 한다. 최근에는 산을 깎거나 수면이나 논을 매립, 조성해 공급되는 택지가 많이 있는데 수면을 매립한 경우 개발 시 부동침하에 대한 배려가 필수적이며 쓰레기를 매립해 조성된 곳이라면 지반이 약할 우려가 있으므로 주의해야 한다. 연약한 지반에 알맞은 조치를 취하지 않은 채 집을 지으면 건물의 일부가 침하되어 집이 기울거나 벽이 갈라지는 일이 생길 수 있으므로 지반에 대한 사전 조사를 충분히 해야 한다. 주택지의 토양은 극도의 산성인 경우 식물의 생육이 어렵고 점토가 많은 토양은 배수가 용이치 않은 문제점이 있다.
일반적으로 동일한 평수라 하더라도 도로에 접하는 부분이 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다. 그러나 이러한 땅이 2차선 도로에 붙어 있는 경우여서 추후에 4차선으로 확장 될 것을 염두해 둔 경우라면 너무 긴 직사각형의 땅을 좋지 않다. 최소한 한쪽 땅의 폭이 다른쪽 편의 절반이상은 유지되어야 좋은 땅이라고 할 수 있다.
그리고 땅이 평평한가? 경사도 어느 정도인가? 무슨 수목이 심어져 있는가는 매우 주요한 부분이다. 농지에서 경사도 15도 이상의 한계농지는 추후 대지로 용도변경시 그다지 어렵지 않게 농지전용이 쉽게 이루어진다.
그러나 임야의 경우 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 어렵기 때문에 신경써야 하는 부분이다. 즉 전용 가능 여부나 건축허가 가능 여부, 도시계획도로에 편입되는지 여부등을 살펴봐야 한다. 대체로 임야는 준보전산지가 개발이 자유로운 편이다.
특히 남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군 등 팔당호 주변은 수질보전 특별대책지역으로 지정돼 있어 건축 행위가 엄격히 제한된다. 특히 특별대책지역 1,2 권역 가운데 1권역 내 농림지역에서는 공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설 등이 들어서지 못한다. 특별대책지역 1권역은 상수원 수질에 직접 영향을 미치는 지역이고, 2권역은 1권역의 외곽지역으로 수질에 간접적인 영향을 미치는 지역이다. 이에 비해 2권역에서는 입지 제한이 없다.
