땅이란 무엇인가?-----Series 5편
땅이란 무엇인가?---농지투자
농지 투자
(1) 투자 대상으로서의 농지
농지란 전ㆍ답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현장이 농작물의 경작 또는 다년성식물재배지로 이용되는 토지를 의미한다.
농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못하는 것으로, 원칙적으로 농업인이 아니면 농지를 소유할 수 없으며, 농지를 소유한 자도 해당 농지를 농업경영에 이용하지 않을 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 당해 농지를 처분하여야 한다.
또한 농지는 농업진흥지역에 속할 경우 타 용도 전환이 엄격하게 제한되며, 동 지역외의 농지의 경우에도 일정한 용도로의 전환은 제한되고, 농지의 전용을 위해서는 농지조성비를 납부해야 하는 등 활용에도 상당한 제한이 있다.
본 강의는 농촌에 거주하지 않는 도시민이 부동산투자 대상으로서 농지를 취득해 활용하는 것을 전제로 설명되는 것으로, 농지의 취득이나 전용을 위해서 반드시 알아야 할 사항과 농지 거래에서 유의해야 할 사항들을 설명하기로 한다.
투자대상으로 유망한 농지 |
1. 지역특구 지정 예정지 지역특구로 지정된 곳에선 농지의 소유와 이용이 전면 자유화된다. 따라서 지역특구 지정 예정지의 발표가 있게 되면 가격 상승은 당연한 것이다. 다만, 예정지 발표 후 단기간 내에 급격한 가격 상승을 보일 것으로 예상되므로 그 이전에 투자하는 것이 높은 수익을 올릴 수 있을 것이다. |
2. 그린벨트 해제지역 농지 대도시 주변 취락마을 내 농지 중 지구단위 계획 수립중인 농지가 투자 가치와 환금성이 좋은 농지이다. 다만, 그린벨트 지역은 토지거래허가구역이기 때문에 20km 이내에 살고 있어야 소유권 이전이 가능하며, 투자금액이 크고, 임대아파트 용지로 수용될 수 있으므로 신중한 고려가 요구된다. 3. 진흥지역 내 농지 진흥지역 내 농지는 농사 목적 이외에는 사용이 거의 불가능하나, 장기적으로 개발지역 인근 농지는 규제가 풀릴 수밖에 없고, 신ㆍ구도시 사이의 경지 정리가 되지 않은 진흥지역농지는 가격 면에서 저평가된 상품이므로 장기적으로 볼 경우 고수익 농지가 될 수 있다. 4. 한계농지 한계농지란 농업진흥지역 밖에 위치한 집단화도가 2ha 미만이거나 경사도가 15% 이상이어서 생산성이 떨어지는 농지로서 정부가 다목적 개발을 적극 권장하는 농지로서 한계농지 개발은 민간에 완전 개방되어 누구나 사업을 할 수 있으며, 사업의 종류도 다양하여 종래 농림수상업적 이용 외에도 관광숙박시설, 전시장, 박물장 등 관광휴양시설, 체육시설, 의료시설 등 다양화해 민간 부문에서의 활발한 투자가 가능하도록 하여 투자 가능성이 증대되었다. |
(2) 농지 사용에 대한 제한
농지는 크게 농업진흥지역과 기타지역으로 구분됩니다. 농업진흥지역은 시ㆍ도지사가 농지를 효율적으로 이용ㆍ보전하기 위하여 지정하는 지역으로, 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분된다.
농업진흥구역은 농업의 진흥을 도모하여야 하는 다음 각목의 1에 해당하는 지역으로서 농림부장관이 정하는 규모로 농지가 집단화되어 농업목적으로 이용하는 것이 필요한 지역이며, 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 의미한다.
농업진흥지역 여부는 시ㆍ군ㆍ구청에서 발급 받는 토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있는 것으로, 농업진흥지역은 대부분 국토이용관리법상 농림지역으로 지정되며, 그 용도가 크게 제한되므로 투자목적으로 농지를 구입할 경우라면 특별한 사정이 없는 한 농업진흥지역에 포함된 토지는 구입하지 않는 것이 바람직하다.
※ 용도구역(농업진흥구역 및 농업보호구역) 안에서의 행위제한 : 농지법 제34조(용도구역안에서의 행위제한) 및 동법시행령 제34조(농업진흥구역안에서 할 수 있는 행위), 동법 시행령 제35조(농업보호구역안에서의 행위제한) 참조
(3) 농지의 취득 방법
도시민이 농지를 취득할 수 있는 방법은 영농목적의 취득과 농지전용을 전제로 한 취득이 가능하다.
영농목적의 취득을 위해서는 농업인의 자격을 갖추어야 하며, 농지취득자격증명을 발급받아 등기신청서에 첨부해야 소유권이전등기가 가능합니다.
농업인은 1천 제곱미터(303평) 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생 식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자를 의미하는 것으로, 농업경영을 하지 아니하는 자가 농업인으로 자기의 농업경영에 이용하고자 농지를 취득하는 경우에는 당해 농지의 취득 후 농업경영에 이용하고자 하는 농지의 총면적이 1천 제곱미터를 초과하여야 한다.
농지취득자격증명은 농지의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동(洞)지역인 경우에 한한다)ㆍ구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동(洞)지역인 경우에 한한다)ㆍ읍장 또는 면장(이하 “시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장”이라 한다)이 발급한다.
자격증명을 발급 받으려면 농지취득자격증명신청서를 작성한 후 다음의 서류를 첨부하여 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 위원 2인의 확인을 받아 농지의 소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장에게 제출하여야 한다.
∙농업경영계획서
∙법인등기부등본(법인의 경우에 한한다)
∙농지의 임대차계약서 또는 사용대차계약서(농지를 임차하거나 사용대차하여 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 이용하거나 이용할 계획임을 입증하고자 하는 경우에 한한다)
∙농지전용허가(다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다)를 받거나 농지전용신고를 한 사실을 입증하는 서류(제4조제3호에 해당하는 경우에 한한다)
(4) 농지전용허가
농지전용허가를 받은 사람은 농지를 소유하고 있지 않더라도 농지취득자격증명을 발급받을 수 있다.
또한 다음의 경우에는 다음의 농지는 농지전용허가를 받지 않아도 농지전용허가를 받은 것과 동일하게 취급된다.
- 다른 법률에 의하여 농지전용 허가가 의제 되는 협의를 거쳐 농지를 전용하는 경우
- 도시계획법 제2조 제1항 2호의 규정에 의한 도시계획구역 안에 있는 농지로서 농지전용협의를 거친 농지나 협의대상에서 제외되는 농지를 전용하는 경우
- 농지전용 신고를 하고 농지전용을 하는 경우
- 산림을 불법으로 개간한 농지를 산림으로 복구하는 경우
또한 농지전용허가를 받을 경우에는 전용하고자 하는 농지에 상당하는 농지의 조성에 소요되는 농지조성비를 농지관리기금을 운용ㆍ관리하는 자에게 납입하여야 하므로, 사전에 농수산부장관이 농지별로 결정ㆍ고시하는 농지조성비를 미리 확인해야 한다.
(5) 농지 투자 시 유의사항
이상에서 본 것과 같이 농지는 그 이용이나 취득에 상당한 제약이 따르는 것으로 상식적인 관점이나 다른 사람의 조언만 믿고 투자를 할 경우에는 상당한 손실이 발생되거나 농지를 취득하지 못하는 문제점이 발생할 가능성이 높다.
반면에 농지는 제약이 많은 만큼 가격이 저렴하여 취득에 소요되는 경비가 적고 해당 농지의 개발이 예정될 경우 높은 투자 수익이 발생될 수 있는 장점이 있으며, 농지의 투자에서 가장 중요한 부분은 농지의 취득이 가능한 것인지의 여부와 구입한 농지를 자신의 투자 목적대로 활용할 수 있는지 여부를 확인하는 것이다.
이를 위해서는 가장 먼저 자신이 투자목적(농지의 활용 방법)을 확정하고, 구입하려는 농지가 이런 목적에 합당한지 여부를 확인해야 하며, 농지법령에 관한 지식이 없는 투자자라면 농지에 대한 토지이용계획확인서를 사전에 발급 받아 해당 지역 시ㆍ군ㆍ구청이나 해당 지역 내에서 업무경험이 많은 부동산전문가(토지측량사무소 혹은 중개사무소)들의 조언을 듣는 것이 필요하다.
