상가 재건축을 생각하고 있는 경우 계약법
1. 문제의 제기
건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부가 문제된다.
2. 사안의 해결
상가건물임차인의 법적 지위를 보호하는 것도 중요하지만, 임대인의 동의가 없어도 임차인의 갱신요구만으로 임대차가 갱신되도록 하는 것은 사법의 대원칙인 계약자유의 원칙을 제한하는 것이므로 원칙적으로 법령에 명시적으로 규정된 경우에만 가능한 점, 상가건물임대차보호법 제10조제1항제7호는 ‘철거하거나 재건축하기 위해’라고만 규정할 뿐 철거나 재건축의 구체적 사유를 규정하고 있지 아니한 점, 같은 법 제10조 제1항은 본문에서 “임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다”고 규정하면서 단서에서 “다만, 다음 각 호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있으므로 단서에 규정되지 않은 사유라고 하더라도 정당한 사유가 있다고 판단되는 경우에는 본문의 규정에 의하여 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 것으로 해석되는 점 등에 비추어 보면, 비록 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인은 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 해석함이 상당하다는 판결이 있었다(대구지법 2008. 7. 22. 선고 2008나8841 판결).
그러나 이 판결은 지금은 그대로 유지되기 어렵다.
즉, 과거 상가건물임대차보호법 제10조제1항제7호는 “임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우”라고 규정하고 있었으나, 2013. 8. 13. 개정되면서(같은 날 시행) 가목으로 ‘임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’, 나목으로 ‘건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’, 다목으로 “다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우”에 갱신을 거절할 수 있다고 규정하여, 입법적으로, 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유를 사전에 철거 또는 재건축할 계획을 고지하거나, 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우로 한정하였다(안 제10조제1항제7호).
3. 결론
따라서 상가의 재건축계획이 있는 건물주는 임대차 계약시에 반드시 특약으로 ‘공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획’을 임차인에게 구체적으로 고지하여야 할 것이다.
[부동산계약과 중개사고예방노하우 책 참고] [법무법인 강산]