재건축 상가소유자 대처방법
1. 상반된 시각
상가소유자는 재건축으로 생계를 잃는다는 측면과 주택이외에 상가가 있으므로 부자라는 측면이 공존한다.
상가소유자들은 주택소유자들에 비해 수가 매우 적다. 따라서 조합설립이 되고 나면 조합총회에서 상가소유자들 의견을 반영하기가 매우 어렵다. 따라서 상가소유자들은 조합설립 동의를 하기 전에 매우 주의하여야 한다.
2. 재건축 조합설립동의 전 합의
가. 재건축 동의
현재 재건축 조합설립 동의 요건이 “공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)”로 요건이 완화되었다. 하지만 상가소유자 과반수가 뭉치면 분할소송을 통해 상가부분을 분할해야만 아파트 재건축이 가능하다. 그런데 상가부분 분할소송은 여러 가지로 어려움이 있다. 따라서 일단 상가소유자 과반수가 제대로 대응을 하면 된다.
그 방법은 간단하다. 조합설립동의를 하기 전에 상가협의회를 구성하여 추진위원회와 합의를 하고 나중 조합창립총회와 조합설립 등기 후 총회에서 합의서를 통과시키면 된다.
합의는 ①종전자산가격, 종후자산가격, 배정방법 등을 합의하거나 ②아예 상가조합을 결성하고 독립채산제를 채택하는 방법이다.
합의에 대한 구체적 내용은 전문변호사를 선임하여 반드시 조언을 받아야 할 것이다. 주의하여야 할 것은 합의서를 작성하여 공증하고, 조합설립동의서는 먼저 추진위원회에 주는 것이 아니라 상가측 변호사에게 맡겨두고, 조합설립창립총회에서 합의서가 통과되면 그때 조합에 주도록 하여야 한다. 나아가 후일 조합설립등기 후에 다시 총회 결의를 받아야 한다(합의서에 기한 합의내용이 효력이 있고 이를 조합이 지키는 것을 전제로만 재건축에 동의한다는 조항필요, 조합이 후일 합의내용을 지키지 않을 경우에 대비한 위약금 약정).
나아가 상가협의회 내부 규약을 제대로 만들어야 한다. 조합과의 계약체결은 대표자가 일방적으로 하지 못하고 반드시 상가조합 총회의 의결을 거쳐야 한다는 조항을 넣어야 한다.
나. 존치 동의
존치 동의를 할 경우에는 그 구체적 조건을 명시하여 동의를 하여야 하고, 조합설립 이후 사업시행계획을 살펴서 존치 합의 내용이 이행되는지를 살펴야 한다. 만일 존치 합의 내용이 이행되지 않으면 사업시행계획 및 인가 취소소송을 제기하여야 한다.
최초 존치계획이 바뀌지 않는 한 변경사업시행인가 시에 별도로 존치건축물소유자의 동의를 받을 필요는 없다(서울행정법원 2017. 3. 24. 선고 2016구합71232 판결, 피고 서초구청장).
3. 상가 규모 등 불만
상가 규모 등에 불만이 있는 경우에는 반드시 사업시행인가 단계에서 취소소송을 하여야 한다. 상가규모 등은 관리처분단계가 아니라 사업시행인가로 결정되는 것이기 때문이다. 다만 소송제기만으로 건축심의는 저지하지 못한다.
4. 종전자산가격 대응
합의를 하지 못하여 종전자산가격이 매우 적게 감정평가 되어 불만인 경우에는 관리처분일부취소소송이 가능하다. 다만 현재는 형평성을 입증하여야 하므로 승소가 매우 어렵다. 따라서 평가과정에서 최선을 다하여야 한다.
상가관리처분을 사후 MD구성 후 다시 하겠다고 하면서 공식만 나열한 경우에는 이는 위법하다. 관리처분취소소송을 제기하여야 할 것이다.
5. 결론
상가소유자들은 조합설립동의를 하기 전에 합의를 하고 이를 총회에서 통과시키는 것이 최선이다. [현금청산금 아는 만큼 더 받는다 책 참고] [법무법인 강산]